FIX + %. Сегодня большинство торгово-развлекательных центров, бизнес-центров и многофункциональных комплексов наряду с традиционной схемой предлагают своим арендаторам оплату в виде процента с оборота или комбинированную модель — fix + %. Последний вариант предполагает, что в общем объёме арендной платы фиксированная часть занимает в среднем 15—30%, а погашение остального происходит через процент от прибыли/выручки. Это хеджирует риски между арендатором и арендодателем и гарантирует получение фиксированной части арендной платы при любых результатах, а при росте выручки арендатора — дополнительной пропорциональной части. При этом сторона арендатора застрахована от высоких арендных платежей в начале деятельности и в условиях нестабильности.

В России этот подход можно назвать новым лишь относительно. Например, так устроена работа в Tsvetnoy Central Market и ЦУМе. Но именно эта модель арендных отношений была предложена в качестве одной из мер помощи бизнесу в условиях коронакризиса и будет стремительно развиваться.

Офис в лизинг / spec suites / built-to-suit. Арендодатель создаёт офис по подробному запросу от арендатора. Последний должен заранее подписать долгосрочный договор аренды, получив при этом ряд бенефитов, например экономию временных, организационных и финансовых ресурсов, которые в ином случае пришлось бы потратить на ремонт.

Эта модель уже доказала свою эффективность на смежном рынке аренды складской недвижимости. В Москве в прошлом году она превалировала, в регионах на неё пришлось 44% готовых к вводу объектов. В прошлом году тренд проник и на рынок офисной недвижимости и начал активно развиваться. Крупнейшей сделкой стала аренда офисного пространства 6000 м², созданного компанией Manufaqtury в деловом квартале Poklonka Place.

Услуга по предоставлению рабочего места. Помимо обязанности по предоставлению рабочего места, в договор входит право на пользование инфраструктурой (кухней, например). Услуга позволяет обеспечить гибкость через аренду рабочего места от одного часа до года. По такой модели живут традиционные коворкинги.

В России она становится популярной не только среди представителей малого и среднего бизнеса. Согласно исследованию консалтинговой компании Colliers International, уже около 20% коворкингов занимают крупные корпоративные клиенты, такие как «Тинькофф», МТС, «Яндекс», банк «Открытие». И их количество будет расти.

Аренда с правом выкупа объекта. Как правило, на торгах объявляется аукцион на повышение, через который предлагаются объекты, требующие реконструкции / капитального ремонта. В случае, если арендатор выполнил требования по ремонту и оплате аренды, у него возникает право покупки объекта после окончания срока аренды (например, через 7 лет). Такую схему предлагает, например, Департамент имущества города Москвы: арендаторы могут выкупить помещение в рассрочку.

Субарендные отношения. Одним из решений для малого бизнеса, который не может позволить себе платить за большие площади, становится аренда части офиса у более крупного арендатора. В 2020 году вследствие пандемии многие игроки не смогли освободить пустующие корпоративные помещения из-за жёстких контрактов, поэтому появился целый рынок офисов класса А, предлагаемых в субаренду. Его участниками стали, например, компании KPMG и EY.

Доверительное управление. Собственник передаёт своё помещение профессиональному отраслевому игроку, который обязуется найти арендатора для того, чтобы совместно получать доход от последующей аренды, а также от управления эксплуатацией здания. От классической схемы механизм отличается тем, что партнёру не требуется отчислять платежи до момента нахождения арендатора. Эта модель отношений пока не получила распространения на отечественном рынке.

Аренда как инвестиция. Эта сложная конструкция также почти не встречается в России. Её суть в том, что арендодатель предоставляет возможность арендатору при максимально низкой арендной ставке вести хозяйственную деятельность в обмен на долю/акции в созданной компании в случае её успеха.