Недвижимость
Барометр коммерческой недвижимости: рынок без универсальных решений
Содержание:
В 2025 году тренды коммерческой недвижимости в России формируются разнонаправленно. Торговые центры сталкиваются со снижением трафика и находятся в поиске новых моделей. Гостиничный сектор демонстрирует рост на фоне развития внутреннего туризма и крупных инвестиционных проектов. В складском сегменте наблюдается коррекция после бурного роста. При этом офисный рынок Москвы сталкивается с дефицитом качественных площадей и ростом ставок. Полный обзор тенденций и предпосылок сферы коммерческой недвижимости с опорой на данные российских статистических и аналитических источников читайте в материале СберПро.
Рынок коммерческой недвижимости в России вступил в фазу трансформации, где общая высокая инвестиционная активность сочетается с разнонаправленными трендами в отдельных сегментах.
Как отмечает Виктория Анохина, коммерческий директор ГК «Развитие», в первом полугодии 2025 года доля «коммерции» в общем объёме вложений в недвижимость достигла 78%, показав рост на 11 процентных пунктов. По её мнению, это свидетельствует о том, что спрос на качественные объекты остаётся устойчивым, поскольку инвесторы рассматривают их в качестве надёжных инструментов. Однако на уровне конкретных форматов ситуация неоднородна.
Торговые центры: снижение трафика и поиск новой модели
Рынок торговой недвижимости в 2025 году демонстрирует противоположные тенденции: падение посещаемости сочетается с активным строительством новых объектов. Mall Index (количество посетителей на 1000 м² торговой площади) в среднем по стране снизился на 3% к 2024 году и на 23% к доковидному уровню (пишет ТАСС), однако в Москве и Санкт-Петербурге, наоборот, вырос на 10—12%. Региональные ТЦ сталкиваются с оттоком аудитории из-за перехода потребителей к онлайн-покупкам и сберегательному поведению, а также из-за сокращения числа международных брендов. По оценке Nikoliers, 62% торговых центров уже нуждаются в реконцепции, а к 2027 году эта доля вырастет до 64—67%.
Динамика ставок аренды торговых помещений отражает ключевые изменения 2025 года. В ТЦ премиум-класса Москвы и Санкт-Петербурга средние ставки для объектов небольшой площади составляют 100—150 тыс. рублей/м² в год и 90—120 тыс. рублей/м² в год соответственно. В крупных региональных моллах ставки находятся на уровне 30—50 тыс. рублей/м² в год. Районные торговые центры демонстрируют рост ставок в Москве до 25—35 тыс. рублей/м² в год, а в регионах — 12—18 тыс. рублей/м² в год. В целом рост ставок аренды умеренный и не превышает инфляцию.
Динамика ввода ТЦ в зависимости от формата и размера торговых площадей, 2018—2025 годы
Источник: NF Group
Рынок отвечает сменой концепции: владельцы переводят акцент с ретейла на услуги и развлечения. Этот тренд подтверждает Анатолий Слуцкий, управляющий директор — начальник Управления финансирования недвижимости Сбера.
Основной акцент в реконцепции торговых центров — развитие фуд-зон, термальных и развлекательных пространств, которые повышают время пребывания посетителей. Торговые центры усиливают работу с арендаторами, переформатируют площади под гастро- и досуговые форматы. Тенденция смещения ТЦ в сторону лайфстайл-центров (от шопинга к впечатлениям) становится ключевой.
Популярность приобретает формат фуд-холлов, которые приходят на смену фуд-кортам. Они привлекают посетителей разнообразием кухонь, фермерскими лавками и атмосферой. Девелоперы активно встраивают их в ТЦ, поскольку они увеличивают время пребывания в ТЦ и конвертируют поток в соседние категории. В 2024 году доля фуд-холлов возросла на 15%, а за восемь месяцев 2025 года в России запустили 11 новых проектов. К концу года их количество может достичь 140 с общей площадью около 400 000 м².
По мнению консалтинговой компании IBC Real Estate, стратегия на многофункциональность торговых пространств формирует рост посещаемости в стабилизированных центрах.
«Мы как крупный девелопер жилья изначально исходим из того, что важна не точечная застройка, а системный подход и способность охватить весь спектр потребностей современного города. Упор делаем не на формат, а на контекст: в одном проекте может быть и спортивный кластер, и ретейл, и офисы — это и есть новый стандарт среды», — добавляет Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group.
Виктория Анохина отмечает ещё один тренд — развитие торговых центров в спальных районах. По её данным, спрос на коммерческие помещения в составе жилых комплексов вырос на 15—20%. У потребителей сформировался запрос на шаговую доступность всего необходимого, будь то кафе, аптека, пункт получения заказов или фитнес-клуб. Такие объекты становятся центрами притяжения для малого бизнеса.
За десять лет доля районных ТЦ в общем объёме качественных торговых площадей столицы увеличилась до 5%. Объём районных ТЦ вырос до 333 000 м².
Гостиницы: льготные кредиты и новый национальный проект
Сектор туризма укрепляет позиции. Действующая программа льготного кредитования уже поддержала 240 гостиничных проектов на сумму свыше 1 трлн рублей. Спрос на финансирование в три раза превысил запланированный лимит.
В 2025 году стартовал обновлённый нацпроект «Туризм и гостеприимство». В его рамках запланировано пять направлений, в том числе строительство 12 новых круглогодичных курортов на побережьях Балтийского, Азовского, Чёрного, Каспийского, Японского морей и Байкала, а также всей сопутствующей инфраструктуры. Объём частных инвестиций в туристическую инфраструктуру по проекту превысит 1,6 трлн рублей, при этом государство планирует вложить около 103 млрд рублей до 2030 года. Первый отель на 150 номеров откроется уже в 2026 году в Бурятии.
Также в рамках нацпроекта выделено 15 млрд рублей на создание сети модульных гостиниц в 2025—2027 годах и продлено действие нулевой ставки НДС для отелей до 2030 года (подробнее в нашей подборке ежемесячных новостей о законах для бизнеса).
Новые курортные кластеры запланированы в десяти субъектах: в Краснодарском крае, Крыму, Севастополе, Дагестане, Запорожье, Калининградской области, Иркутской области, в Санкт‑Петербурге, Приморском крае и Бурятии.
«Интерес к проектам в регионах сегодня подогревается несколькими факторами, — говорит Елена Малиновская, директор по аренде делового квартала “Сколково Парк”. — Многие регионы демонстрируют уверенное экономическое развитие, предлагают интересные инвестиционные программы и активно работают с застройщиками. Это касается как туристических направлений, так и промышленно-производственных кластеров.
Склады: коррекция после бурного роста
После рекордного роста 2022—2023 годов в первом квартале 2025 года объём сделок сократился на 45% год к году — до 320 000 м² против 569 000 м² годом ранее. По словам Анатолия Слуцкого, это стабилизация: рынок достиг равновесия. Дальнейший рост будет происходить лишь в пределах инфляции. Разворота тренда не наблюдается, спрос остаётся устойчивым, но без прежней перегретости.
Основной спрос на складскую недвижимость теперь формируют производственные компании и традиционная розница (около 80%), тогда как доля e-commerce упала до минимума с 2019 года — 11%. При этом предложение продолжает расти: на рынок в 2025 году выходит 7,6 млн м² новых площадей, в 2026-м ожидается ещё 6,2 млн м².
Динамика объёма ввода складских помещений в России, тыс. м²
Источник: NF Group
Формирующийся избыток предложения повышает уровень вакансии: к концу года доля свободных площадей в Московской области может достичь 7%. Сейчас вакантность составляет 2,7% в Москве и 4,2% в Санкт-Петербурге. При этом часть помещений формально занята, но выставлена в субаренду: фактический уровень «серой» вакансии оценивается в 3—4% (данные портала «Всё о стройке»). В субаренду сдаётся около 0,3 млн м², в основном компаниями электронной коммерции.
По прогнозам IBC Real Estate, к концу 2025 года ставка аренды складских помещений класса А в Москве и Подмосковье может снизиться на 16%, до 10 500 рублей/м² в год.
В то же время в южных регионах, Прикамье, Сибири и на Дальнем Востоке формируется высокий спрос, что создаёт дефицит складских помещений. Девелоперы переходят к форматам built-to-suit (BTS) — индивидуальному строительству под конкретного заказчика, а также развивают light industrial — компактные производственно-складские объекты площадью до 20 000 м² с офисными зонами. Растёт интерес к складам «последней мили», предназначенным для финального этапа доставки товаров в черте крупных городов. «Уровень доходности логистических парков в крупных российских регионах — от Екатеринбурга до Краснодара — может достигать 14—16% годовых», — приводит данные Виктория Анохина.
Как отмечает Елена Малиновская, регионы становятся активными площадками для инвестиций: «Крупные города и промышленные центры предлагают комфортные условия для девелоперов и инвесторов. Мы видим растущий запрос на качественные коммерческие площади за пределами двух столиц».
Офисы: дефицит площадей и рост ставок
Дефицит качественных офисов в столице сохраняется на фоне ограниченного ввода новых площадей. За первое полугодие 2025 года введено лишь 22 000 м² в сегменте B+ и ни одного объекта класса A. Вакантность площадей составляет 6,9% для премиального сегмента и 5% для офисов класса В (данные NF Group). Общий объём рынка Москвы оценивается в 18,8 млн м², из которых 6 млн м² приходится на класс A.
«По данным нашего совместного исследования с Core.XP, уже занято около 58% офисных площадей московских бизнес-центров, которые будут построены до конца 2026 года», — говорит Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group.
Дефицит усугубляется тем, что 70% новых объектов девелоперы продают, а не выводят на аренду. «Модель “строить, чтобы сдать в аренду” сейчас сопряжена с вызовами, и мы видим, что для новых проектов такого формата это не самый удачный момент. Наиболее устойчивым форматом на сегодняшний день остаётся строительство зданий с последующей продажей внарезку», — рассказывает Малиновская. Но при этом она указывает, что, по их данным, такой формат может скоро себя исчерпать, в то время как запрос на крупные блоки сохранится.
По словам Анатолия Слуцкого, избыток предложения на рынке офисов класса Prime и A был нивелирован активной экспансией крупных российских ИТ- и финтех-компаний, а также консолидацией офисных пространств госкорпораций (РЖД, Роскомоса, Правительства Москвы). Крупные компании стремятся объединить ранее разрозненные подразделения в одной локации, формируя собственные штаб-квартиры. Высвободившиеся после ухода иностранных арендаторов площади были быстро заняты российскими компаниями, ранее располагавшимися в помещениях класса B.
Динамика вакантности офисных помещений в Москве
Источник: NF Group
Для удовлетворения спроса девелоперы смещают географию: офисы строятся не только в центре, но и в периферийных локациях, а также в составе многофункциональных комплексов (МФК) с ориентацией на баланс работы и жизни.
«Мы наблюдаем устойчивый тренд на децентрализацию, — подтверждает Никита Константинов, коммерческий директор бизнес-центра Rublevo Business Park. — Известно о планах ряда корпораций по переезду части штаб-квартир в Ярославль и Иркутск». Он добавляет, что многие компании, не покидая столичный регион, ищут баланс между штаб-квартирой в столице и удобным расположением в развитом районе за чертой города.
Если говорить о конкретных цифрах, то средние ставки аренды коммерческой недвижимости варьируются:
Гибридный график работы сформировал тренд на гибкие пространства и изменил требования к офисам. Тем более что сейчас гибридный формат является одним из важных инструментов для привлечения и удержания сотрудников. Компании стали отказываться от больших площадей в пользу коворкингов, которые предлагают удобные условия для небольших команд и каждого сотрудника. Аренда рабочих мест на краткосрочный период оптимизирует расходы, поэтому в целом выгоднее, чем аренда офисов в классическом формате. Крупные компании часто арендуют целые этажи или здания.
В Москве цена аренды рабочего места в коворкинге за первую половину года выросла на 45% и достигла 56 800 рублей, что связано с возросшими требованиями к комфорту и функциональности используемых пространств, количеству многофункциональных зон отдыха и переговорных комнат, и продолжает возрастать.
Прогнозы доходности инвестиций в коммерческую недвижимость
Потенциальная доходность по сегментам коммерческой недвижимости зависит от множества факторов, в том числе от ключевой ставки, спроса в различных сегментах и качества объектов.
Драйверы роста коммерческой недвижимости:
Среди общих факторов — повышение уровня урбанизации, расширение среднего класса потребителей и устойчивый спрос на услуги хранения и транспортировки товаров.
Что ждёт арендаторов и инвесторов в 2026 году
Офисные помещения
В 2026 году тренды коммерческой недвижимости, которые формируют рынок:
Торговые центры
В сфере торговых площадей интерес потребителей смещается в сторону некрупных ТЦ в спальных районах, где можно приобрести всё необходимое. Крупные торговые центры продолжат искать новые форматы, притягивающие потребителей. Вектор направлен в сторону лайфстайл-центров, которые предлагают развлечения и эмоции.
Вывод: гибкость как новая норма
Рынок коммерческой недвижимости перестал быть монолитным, и универсальные стратегии больше не работают. Успех теперь требует глубокого понимания специфики каждого сегмента. Конкурентное преимущество получат игроки, предлагающие не просто квадратные метры, а гибкие, качественные и клиентоориентированные решения. Коммерческая недвижимость всё больше ориентируется на функциональность, технологичность и устойчивое развитие, а не на расширение площадей любой ценой.
«В перспективе рынок коммерческой недвижимости будет продолжать диверсифицироваться. Разнообразие предложений способствует повышению устойчивости бизнеса и снижению рисков для собственников», — считает Виктория Анохина.
Главное по тексту
2025 год стал периодом переосмысления стратегий и подходов к девелопменту. Рынок коммерческой недвижимости переориентируется на функциональность, технологичность и устойчивое развитие.