Недвижимость

Барометр отрасли: строительство и недвижимость

6 февраля
8 минут
Поделиться в соцсетях
Барометр отрасли: строительство и недвижимость

Взлёт рынка жилой недвижимости и рекорды по вводу складов поддержали строительную отрасль в 2023 году. В то же время строители фокусируются на импортозамещении инженерных решений и цифровизации процессов.


С чем встретили 2024 год ключевые сегменты рынка недвижимости и строительства — в отраслевом барометре.



Цифры


104—105 млн м² — столько нового жилья ввели в России в 2023 году

12% — рост цены м² на вторичном рынке за неполный год

966 млрд рублей — рекордный объём выданной ипотеки в России за месяц



Рынок жилья: рекорд по сделкам

По итогам 2023 года ожидается новый рекорд по вводу жилых площадей, за 10 месяцев минувшего года введено 86,2 млн м². Москва даже перевыполнила годовой план по вводу недвижимости, растут темпы строительства в регионах, например в Краснодарском рост составляет 12% (данные «Коммерсанта»). Хотя под конец года скорость всё же снизилась: по данным Росстата, ввод жилья в России в октябре уменьшился на 25% год к году, но в основном за счёт частного сектора. В сегменте многоквартирных домов прирост достиг 10%, показывает данные Дом.РФ. 


Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) становится драйвером развития отрасли: его доля от общего количества введённого жилья составляет 58%, отмечают в Национальном объединении строителей (НОСТРОЙ).


Антон Глушков,

президент Национального объединения строителей:

Меры, принятые правительством за последние годы, поддержали отрасль и позволили увеличить количество реализуемых проектов строительства жилья. Ведётся работа по сокращению инвестиционно-строительного цикла для создания более понятных и чётких требований к застройщикам и снижения избыточной административной нагрузки.



Выдача ипотеки сокращается на фоне увеличения размера первого взноса начиная с сентября. Но по итогам 10 месяцев 2023 года установлен рекорд по числу зарегистрированных ипотечных сделок. Размер среднего ипотечного кредита в России вырос на 6%, каждая пятая сделка по недвижимости проходит за собственные средства покупателя. В среднем по стране квадратный метр новостроя подорожал на 5% в годовом выражении. Активность покупателей-инвесторов на рынке новостроек Москвы привела к сокращению предложения объектов на начальных стадиях строительства почти на треть.


Жанна Белянкина,

директор по продажам девелоперской компании Dogma:

В ноябре — декабре количество сделок с ипотекой увеличилось на 40% по сравнению с концом 2022 года. Сейчас наблюдаем незначительное падение количества звонков и обращений за последние два месяца — примерно на 10%. Но на фоне того, что в августе и сентябре 2023 года спрос рос почти вдвое.

Мы фиксируем растущий спрос на новостройки, и это вызывает неизбежное переключение внимания с рынка вторичного жилья. Приобретение недвижимости станет ещё более популярным в качестве инвестиции.




В сегменте вторичного жилья спрос снижается по России во многом в связи с тем, что льготные ипотечные ставки остаются в сфере первичной недвижимости. Стоимость «вторички» растёт сильнее, чем у первичных предложений, а предложение снизилось на 40%. Но уже в 2024 году эксперты ожидают спад активности на рынке.



Коммерческая недвижимость: новые старые ТЦ и складской бум

Сфера торговой недвижимости медленно восстанавливается: приходят новые арендаторы, число магазинов одежды в городах-миллионниках за год выросло на 6%. При этом новые объекты становятся меньше по площадям, а их средняя площадь сократилась до 11 500 м² — рынок адаптируется к новым условиям. «Главная тенденция на рынке коммерческой недвижимости — постепенный рост спроса на неё у инвесторов. Это касается как инвестиций в апартаменты, так и инвестиций в офисы и стрит-ритейл», — отмечает Антон Глушков.


Олег Войцеховский,

управляющий директор Российского союза торговых центров:

Российские фешен-операторы ещё в ноябре-декабре 2022-го начали замещать ушедших иностранных арендаторов. Этот тренд успешно продолжается и сейчас. Хотя часть арендных площадей и пришлось разбить на более мелкие лоты и сдать новым, часто несистемным арендаторам. Но в результате всех процессов к концу 2023 года объём простаивающих площадей предположительно сократится в два раза по отношению к середине 2022 года. Процесс заполнения большого объёма освободившихся площадей идёт не линейно, а волнами, так как не все выдерживают требования к работе в торговых центрах. Пройдёт ещё одна или две волны ротации, прежде чем ситуация более или менее успокоится.



Большое значение имеет изменение потребительских предпочтений, в том числе с приходом новых поколений, подчёркивает Олег Войцеховский. Сейчас потребитель посещает торговые центры, чтобы с удовольствием провести время, а не только ради шопинга. «Это приводит к естественному увеличению процента площадей, занятых неторговыми операторами. В 2023—2024 годах будут заложены основы для формирования в торговых центрах полноценных центров культуры, спорта, релаксации и развития личности. Фактически они станут общественно-торговыми», — отмечает эксперт.


Ещё один рекорд — рост спроса на рынке складской недвижимости: по данным IBC Real Estate, по итогам октября спрос достиг 4,8 млн м². В фокусе крупнейших онлайн-ритейлеров, которые выступают основными покупателями, — новые развивающиеся хабы. Стоимость строительства складов тоже растёт, например, в Санкт-Петербурге на 11% за год.





В индустриальном сегменте происходит подъём на фоне развития промышленности и импортозамещения. Для поддержки предприятий расширена программа промышленной ипотеки. Индустриальное направление пока остаётся наиболее зависимым от импорта. Доля иностранного оборудования, систем и материалов в нём составляет 22,8%, в то время как, например, у массового жилищного строительства — 5,7%, подсчитал Минстрой России.


Антон Глушков,

президент Национального объединения строителей:

Заметный тренд в строительстве коммерческих объектов — соблюдение экологических и энергосберегающих стандартов. Проекты, основанные принципах устойчивого развития, пользуются спросом и у застройщиков, и среди арендаторов.



Инженерия в центре внимания

Оборот в строительном секторе увеличился в 2023 году относительно аналогичного периода предыдущего года на 19%, а объём строительных работ — на 7% в сопоставимых ценах. В то же время растут цены на стройматериалы: арматурная сталь выросла на 57% с начала 2023 года, битум — на 70%, цемент — на 20%. В прошлом году начался переход на ресурсно-индексный метод определения сметной стоимости, пока на него перешло менее двух третей регионов.


Набирает обороты импортозамещение строительных материалов: к примеру, каталог аналогов строительной продукции включает более 3000 позиций по всем сегментам промышленности строительных материалов и оборудования. Но сложности есть в сегменте инженерных систем зданий, где доля импорта достигает 94%, а отечественные решения приходится постоянно адаптировать под требования строителей. Высока зависимость от зарубежных поставок в сегменте дорожных машин и оборудования (указывает РБК).


Евгений Высоцкий,

исполнительный директор консалтинговой компании СМПРО:

Фактические данные по вводу новых площадей оказались выше прогнозируемых. Мы ожидали, что в лучшем случае рынок жилищного строительства сохранится на уровне прошлого года и будет небольшой рост строительной сфере в целом. Но повлияли ипотечные программы и льготная ипотека, а на строительство в целом — объём бюджетного финансирования. Поэтому для отрасли важно сохранение льготных ипотечных программ и объëмов бюджетного финансирования строительства и ремонтов.



В числе основных мер также предоставление государственных субсидий и внебюджетных льгот, а также законодательные меры по сокращению инвестиционно-строительного цикла. Вторые позволяют оптимизировать излишние требования, что приводит к ускорению прохождения необходимых административных процедур для застройщика, поясняет Антон Глушков. 


Помимо этого, меры направлены на взаимоувязку планов по строительству жилья, инфраструктурному развитию, на поддержку застройщиков и создание комфортных условий для граждан, добавил глава ассоциации. 



Цифровизация стройки

Сфера строительства начала системную цифровизацию, когда инструменты подбирают не как дань моде, а для решения конкретной задачи и исходя из своих приоритетов, планов развития. В отрасли становится нормой использование технологий информационного моделирования (ТИМ). Для ускорения перехода анонсирован запуск нового облачного сервиса для сложных 3D-моделей зданий и проектов инфраструктуры, цифровые двойники появляются у городов в разных регионах.


«ТИМ становится обязательным элементом любой современной стройки. Недавний опрос, который провёл НОТИМ, показал, что 75% компаний либо начали внедрять этот инструментарий, либо уже активно его используют, — отметил президент Национального объединения организаций в сфере технологий информационного моделирования» (НОТИМ) Михаил Викторов. — Для системного использования этих технологий необходимо доработать нормативно-правовую базу, в том числе ГОСТы. Но считаем, что процесс нормирования нужно запускать вслед за формированием основных рыночных принципов, не наоборот». 


По словам Михаила Викторова, строителями также востребованы решения для перехода на электронный документооборот и платформы для работы с генподрядчиками, субподрядчиками и т. п. «Успешно выстроена при поддержке Минстроя России и регионов Информационная система управления проектами государственного заказчика в сфере строительства (ИСУП) — создания такой федеральной платформы добивались, наверное, последние 20 лет. Она необходима для обеспечения прозрачности процессов, контроля за сроками, объёмами и освоением средств. И уже более 90% субъектов РФ подключились к ней. Теперь нужно обеспечить инструментами для работы в этой парадигме уже непосредственно заказчиков. В сегменте есть сильные разработчики и интеграторы, это очень конкурентное поле, отмечает президент НОТИМ.


Строительные компании Москвы и Петербурга внедряют сервисы по работе со счетами и доставками, оцифровывают продажи и клиентский сервис. Сбербанк первым в России заключил сделку онлайн по проектному финансированию. В отрасли начали регистрировать сделки с использованием машиночитаемой доверенности.


Михаил Викторов,

президент НОТИМ:

Если говорить о трендах 2024 года, то в отрасли очень внимательно смотрят на применение искусственного интеллекта. Мы планируем этой теме уделить максимум внимания. С одной стороны, для стройки можно создать много прикладных решений на основе ИИ, например, для выбора проектных, градостроительных решений и расчёта экономического эффекта от реализации того или иного варианта. С другой стороны, любая программа требует обкатки, чтобы избежать рисков. И для этого же предстоит создать соответствующее нормативное, регулятивное поле.







  • СберПро Медиа теперь можно читать в «Телеграме» и «Дзене». Чтобы быть в курсе важных трендов, свежих кейсов лидеров бизнеса и мнений ведущих экспертов, следите за нами в телеграм-канале. Развитие навыков управления, личностный рост, актуальные подходы в маркетинге, новинки бизнес-литературы — эти темы мы подробно рассматриваем в «Дзене».

Поделиться в соцсетях

Статья была вам полезна?

Да

Нет