Top.Mail.Ru
СБЕР Про | Медиа
Незаменимых нет: главные тренды на рынке коммерческой недвижимости
  • Спецпроект
  • Недвижимость

Незаменимых нет: главные тренды на рынке коммерческой недвижимости

  • 25 мин
  • 16 833

Очевидный результат пандемии — люди стали больше времени проводить дома, реже посещать офисы и торговые центры.

Чтобы узнать, как это отразилось на индустрии коммерческой недвижимости, мы поговорили с топ-менеджерами более 25 компаний, среди них девелоперы, консалтеры, владельцы недвижимости, представители управляющих компаний. Они работают в сегментах офисной и торговой недвижимости разного ценового уровня, преимущественно в Москве и других крупных городах.

Диагноз респондентов: «пациент скорее жив». Да, многие бизнесы не устояли, часть арендаторов съехала, но на их место пришли другие. Например, некоторые площадки заняли офлайн-представительства интернет-магазинов, доставка готовой еды и продуктов. Владельцы недвижимости отменили карантинные скидки и надеются, что ставки пойдут в рост уже в следующем году.

Джеймс Корриган,

управляющий директор департамента

инвестиционной деятельности Сбербанка

«Ключевым решением, которое помогло компаниям сектора коммерческой недвижимости справиться с локдауном, можно отметить принятую программу мер по реструктуризации платежей заёмщиков с учётом их финансового положения в период действия ограничений.

Одним из важных рыночных изменений является то, что банки теперь будут более осторожно анализировать сделки по финансированию объектов офисной и торговой недвижимости. Также будет наблюдаться фокус на увеличение доли складов в кредитном портфеле. Банки могут начать рассмотрение сделок с более высоким риском в данном сегменте — например, финансирование покупки земельных участков на предпроектной стадии, а также мезонинное финансирование.

Сочетание низких процентных ставок и развития индустрии ЗПИФов будет способствовать росту доли коллективных инвесторов в общем объёме инвестиций на рынке. А на арендном рынке начнут устанавливаться более краткосрочные договорные отношения, и двух-трёхлетний срок действия соглашений станет новой реальностью, а не 5—7 лет, как было раньше».

Вакантные площади: ротация выживших

Весной 2020 года в офисных и торговых центрах можно было снимать фильмы про постапокалипсис: закрытые магазины, пустые офисы и безлюдные центры городов… Однако бизнес владельцев всех этих площадей не превратился в зомби — арендаторы не могли расторгнуть договоры аренды одномоментно, а многим удалось найти общий язык с управляющими компаниями.

СБЕР Про Медиа предложил респондентам оценить долю свободных площадей в их объектах сперва в период локдауна, а потом — осенью 2020 года: в среднем по нашей выборке в карантин вакансия выросла до 19%, но уже осенью снизилась до 15%.

Источник: опрос СБЕР Про Медиа*

Причём пик вакантных площадей, по словам участников опроса, пришёлся даже не на сам локдаун, а на летнее время, именно тогда многие арендаторы, взвесив все «за» и «против», отказывались от площадей, но на их место быстро приходили новые.

По нашим торговым центрам вакантность сейчас находится на уровне 14%, по офисным — 8%. Были единичные расторжения, которые вызваны тем, что арендаторы в принципе решили закрыть бизнес. Но существенно на наполняемость это не повлияло.

Иван Татаринов,

коммерческий директор девелоперской компании Glincom

Александр Пронин, управляющий ТРЦ «Пушкино Парк» говорит, что к концу октября вакансия в комплексе снизилась до 10%: «Всех, кого потеряли во время локдауна, заменили на других арендаторов. Спрос высокий, через месяц приблизимся к 96% по заполняемости». Собственник ТЦ на юго-востоке Москвы рассказал, что весной-летом освободилось около 20% помещений, но 90% из них уже сдали. «Сейчас пошла вторая волна закрытий бизнесов, но на место ушедших арендаторов вновь приходят новые», — не унывает предприниматель.

Все опрошенные эксперты отмечают, что локдаун серьёзнее отразился на торговой недвижимости, чем на офисной. «После первой волны пандемии, очень сильно ударившей по ритейлу, вакантность торговых центров в Москве выросла до 20—30%. Но ротация арендаторов при этом была высокой. Что касается офисов, то особых изменений не произошло, собственники и арендаторы находили компромиссы. Поэтому показатель колеблется в среднем в пределах 5—15% в зависимости от класса и локации объекта», — описывает ситуацию директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин.

Сильнее всего пострадали дорогие площадки в центре города. «Яркий пример — Тверская улица, где до сих пор растёт доля вакантных площадей. Традиционно здесь существовала значительная „надбавка за локацию“. В сложившейся ситуации она, скорее всего, уменьшится. Арендаторы в текущих обстоятельствах в большей степени будут ориентироваться на доходность бизнеса, а престижность локации уйдёт на второй план», — считает директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов.

Антон Белых,

генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty

«В торговой недвижимости сейчас оценивать уровень вакантных площадей — как оценивать среднюю температуру по больнице. Рынок расслоился: часть помещений никому не нужна и даром, а на ряд помещений желающие выстраиваются в очередь, и мы даже выбираем, кому в итоге их сдавать. В „центральных торговых коридорах“, на которые равняются крупные игроки, она высокая, а в некоторых жилых комплексах, например ЖК „Спутник“ и „Онли“, или на выходах из станций метро свободных помещений просто нет».

Ставки сделаны: что будет с ценами на аренду?

Относительно невысокая доля вакантных площадей объясняется тем, что многие УК во время локдауна пошли на серьёзные уступки арендаторам, вплоть до полной отмены арендных платежей (арендаторы платили только коммуналку), а скидки до 70% давали больше половины опрошенных.

Самые популярные антикризисные решения*

Источник: опрос СБЕР Про Медиа

Однако если оставить за скобками скидки и всевозможные каникулы, то глобального пересмотра ставок на аренду офисной и торговой недвижимости в новых условиях не произошло.

Как в 2020 году изменилась стоимость аренды вашей недвижимости?

Источник: опрос СБЕР Про Медиа

По словам Ивана Татаринова из Glincom, в период ужесточения ограничительных мер компания снизила арендные ставки на свою торговую недвижимость в среднем на 70% (за исключением продуктов питания, аптек и сервисов доставки), а по офисной недвижимости дисконты достигали 25 — 30%.

Антон Белых рассказал, что с мая по октябрь компания закрыла 25 сделок по аренде как новых, так и освободившихся помещений: «По 15 из них ставка аренды была на докризисном уровне, по 3 сделкам скидки были в пределах 5—10%, ещё по 3 сделкам ставка осталась прежней, но были даны длинные каникулы (3—5 месяцев), по двум дисконт был дан на первые полгода аренды на 25—30%. Ещё по одной сделке скидка была 25% от прежней цены на весь срок, а одно помещение мы сдали на 8% дороже докризисной ставки».

По его словам, большие скидки действующим арендаторам давали только в карантин, но сейчас всё вернулось на круги своя: летом по некоторым объектам скидки доходили до 30%, но осенью дисконтов уже не было, а тех арендаторов, кому такие условия не подошли, заменили. Доходило до абсурда: например, в одном из ТЦ скидку безуспешно требовала крупнейшая сеть магазинов у дома, хотя её товарооборот даже вырос.

Взгляд арендатора

«Мы хотели надавить на управляющую компанию, так как даже после отмены карантина наши доходы оставляли желать лучшего, но нам дали скидку в 25% до конца августа, а с сентября вернули прежние условия. Решили перебраться в другой ТЦ, рассмотрели несколько вариантов, но и там ставки были аналогичные, а где дешевле — плохая проходимость. Мы посчитали и решили остаться на прежнем месте», — рассказала Алёна Николаева, торгующая одеждой из Польши и арендующая площади в ТЦ на юго-востоке столицы.

«Если во время локдауна нам удалось выбить у УК арендные каникулы, то уже в июле арендодатель отказался предоставлять какие-либо дисконты, пришлось искать новое помещение. А в наш бывший офис, кстати, въехала компания, которая занимается поставкой медицинского оборудования, причём они будут платить дороже, чем мы до локдауна», — сокрушается владелец небольшого дизайн-бюро, арендовавший офис в одном из арт-кластеров.

Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development, считает, что говорить уместнее не о снижении ставок, а о замедлении темпов их роста. Если годом ранее индексация была на уровне 6—8%, то сейчас — 3—5%. Правда, в офисном сегменте она была немного выше: нижний порог — 5%.

Рустам Топчиев, заместитель генерального директора компании MR Group, портфель которой представлен широким пулом коммерческой недвижимости от бизнес-центров до стрит-ритейла, также говорит, что ситуация текущего года по-разному отразилась на каждом типе недвижимости, причём офисный сегмент пострадал в меньшей степени: «Безусловно, арендаторы просят скидки, но обе стороны понимают, что оснований для больших дисконтов нет».

Офисная недвижимость Москвы, I—III кв. 2020 г. / I—III кв. 2019 г.

Источник: Knight Frank Research, 2020

Тренды-2020: гибкие офисы, тёмные кухни и процент от оборота

С начала пандемии основным трендом офисного рынка стала оптимизация офисных пространств. По словам директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольги Широковой, многие крупные корпоративные арендаторы в период локдауна приняли решение отказаться от части занимаемых площадей и сдать их в субаренду. К таким кейсам можно отнести сделку KPMG и «Коммерсанта», Ernst & Young и Space 1. «Несмотря на потенциальное завершение ограничительных мер, подобная тенденция может продолжиться, поскольку арендаторы научились быть гибкими и больше не видят необходимости в таком большом количестве занимаемого офисного пространства для компании», — уточняет Широкова.

Рынок гибких офисов в 2020 году продолжил активно развиваться — крупные сетевые операторы анонсируют открытие новых пространств и запуск новых проектов. Гибкость, которую в современных условиях так ценят арендаторы, может повлиять на рост спроса. И девелоперы готовы его удовлетворить. Например, о создании первого трансформируемого коворкинга и гибкого офиса в коттеджном поселке заявила ГК Omakulma.

Большой плюс коворкингов — их можно быстро адаптировать под меняющиеся обстоятельства. «В апреле спрос сильно упал и нам стало важно предотвратить резкий отток резидентов. Мы запустили акции, скидки и удержали 50% заполняемости. В июне спрос восстановился до докризисного уровня, а в некоторых объектах даже увеличился», — рассказал основатель сети коворкингов «Аник» Виталий Паймуков. В свою очередь Алексей Мацкевич, руководитель сети коворкингов GrowUp (входит в Becar Asset Management), отметил, что спрос пока не восстановился, но заполняемость объектов уже составляет 60—95%.

В торговой недвижимости также наблюдаются новые тренды. С одной стороны, собственники наблюдали массовое закрытие офисов сотовых операторов, которые всегда арендовали лучшие места в ТЦ и платили самые высокие ставки аренды. С другой — случился настоящий наплыв пунктов выдачи заказов, дарксторов и дарккитченов. «Самокат», Wildberries, Ozon и другие игроки, обслуживающие онлайн-сервисы, собрали с рынка помещения, которые больше никому не были нужны.

Елена Розанова, директор по развитию бизнеса и клиентскому опыту департамента управления недвижимостью Colliers International, обращает внимание, что некоторые тренды, зародившиеся в пандемию, получат развитие в будущем, и это приведёт к смене арендаторов в ТЦ. Например, сейчас товары для дома и бытовая техника, чувствуют себя гораздо лучше, чем индустрия моды. «Покупатели, которые не потратили деньги на отдых в этом году, сконцентрировались на своих домашних вопросах. Многие начали ремонт или мелкие работы, кто-то обновил набор для сервировки стола и т. п. За карантин у людей появилось много идей по улучшению своего пространства, что они и начали активно реализовывать после частичного снятия ограничительных мер», — объясняет Елена Розанова.

Все собственники и девелоперы сейчас концентрируются на том, как вернуть обратно трафик, ушедший в онлайн. А в разработке у некоторых находятся проекты по выводу самих ТЦ в онлайн-пространство по аналогии с маркетплейсами. «Большинство ритейлеров перешли к оптимизации количества торговых точек, а также активно начали развивать электронную коммерцию, которая являлась драйвером продаж и до пандемии, но режим самоизоляции стимулировал активное развитие диджитализации», — соглашается с ней Ольга Широкова.

При этом многие владельцы недвижимости готовы разделить риски торговцев, то есть перейти на ставки от оборота торгового бизнеса.

Руслан Топчиев,

заместитель генерального директора MR Group

«В целом сегодня мы вступили в рынок, где справедливая ставка определяется процентом от товарооборота. То есть её фактический размер напрямую зависит от успешности финансовой модели арендатора. Искусство арендодателя в данном случае — грамотное прогнозирование и подбор лучших арендаторов для своих объектов. Грубо говоря, вырастет ли при таком раскладе ставка или снизится, прямо зависит от востребованности услуг того или иного оператора. В числе наиболее перспективных профилей — продукты питания, общепит, доставка, образовательные услуги».

Дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости будет формироваться с учётом следующих факторов:

Источник: Knight Frank

Что дальше?

С прогнозами цен на 2021 год ситуация сложная: «вторая волна» вируса оказалась ещё более жестокой, чем первая, но российские власти не спешат повторять локдаун. В итоге консенсуса нет.

Что будет с арендой через год?

Источник: опрос СБЕР Про Медиа

«Об изменении ставок аренды говорить пока рано, так как все текущие договорённости были достигнуты на определённый срок и как часть процесса восстановления после частичного снятия ограничительных мер. Возможно, мы увидим некие изменения в 2021 году, но многое зависит от следующих 3 — 4 месяцев и действий органов власти», — уверена Елена Розанова из Colliers International.

Уже сейчас понятно, что финансовые показатели этого года у большинства девелоперов будут ниже предыдущих. «По итогам года новое строительство будет ниже прошлогодних показателей на 50%, а количество купленных и арендованных офисных площадей меньше на 30%, чем в 2019 году», — говорит Татьяна Дивина, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield. Она считает, что к устойчивому росту рынок недвижимости вернётся не ранее второй половины — конца следующего года.

Ольга Широкова из Knight Frank предупреждает о высокой вероятности корректировки даты ввода 30—40% новых торговых центров, анонсированных к открытию в 2020—2021 годах. «Однако сокращение объёмов ввода не будет существенным, так как часть объектов уже находится в высокой степени готовности, и девелоперам не выгодно переносить дату ввода на финальной стадии реализации проекта», — отмечает она.

Какими будут эти ТЦ? В первую очередь небольшие районные центры и ТЦ, построенные в пересадочных узлах, — потребители не хотят ехать далеко от дома.

«Рынок продолжит дифференцироваться: хорошие помещения за разумные деньги будут востребованы, а вот переоценённые места будут стоять пустыми. В кризис прибыль и рентабельность гораздо важнее красивой вывески на Тверской или Кутузовском», — резюмирует Антон Белых.

Рецепт выживания небольшого ТЦ

Роман Кокорев,

ведущий консультант RealJet

«В наших районных торговых центрах «Ареал» во время локдауна мы разделили арендаторов на несколько групп и в зависимости от группы предлагали им те или иные меры поддержки. Так, общепит мы перевели на процент с оборота, полностью убрав фиксированную часть. Небольшим продуктовым магазинам, которые не предоставляли нам прозрачную отчётность, предоставили скидку 20—25%. Арендаторам, которым было разрешено работать, но которые при этом приняли решение закрыться, ставка начислялась в полном объёме, это ломбарды, офисы микрозаймов, связь- и телеком-операторы.

Ритейлерам, которым было нельзя работать, мы предложили такую арендную схему: в апреле и мае не начисляли арендную плату, а чтобы избежать кассового разрыва, просили их перечислить 30% от базовой ставки аренды в счёт увеличения депозита (с возможностью использовать эти средства позже). То есть, по сути, мы предоставили им 100-процентную скидку. Летом после локдауна по некоторым работающим арендаторам у нас были скидки до 50%, сейчас у некоторых магазинов скидки по аренде остаются на уровне 30%. В первую очередь дисконт предоставлен тем, кому тяжело, это сегменты одежды и обуви. Таким образом глобальную потерю арендаторов удалось предотвратить, во многом благодаря партнёрскому подходу и гибким условиям».

Карта по ТЦ


*Участники опроса: Glincom, AFI Development, Meeting Point, RealJet, УК AVICA, MR Group, Colliers International, сеть коворкингов «Аник», ТРЦ Пушкино, PointEstate, Cushman & Wakefield, ProfitRooms, DNA Realty, Becar Asset Management и другие.

Эта статья была вам полезна?

Читайте ещё