Дефицит доверия: как в России работает fee-девелопмент
  • Недвижимость

Дефицит доверия: как в России работает fee-девелопмент

  • 10 мин
  • 1 500

Владельцы больших земельных участков далеко не всегда хотят или могут заниматься девелопментом. Тогда во всём мире они используют fee-девелопмент — форму строительного бизнеса, в котором компания-девелопер не является собственником возводимого объекта. Как это работает в России?

Классическая схема fee-девелопмента, которая родилась на развитых рынках Европы и США, в России начинает развиваться только сейчас в силу разных причин. Девелоперы отмечают, что на Западе рынок гораздо более институциональный и структурированный, а условия работы fee-девелоперов стандартизированы.

К примеру, в странах, где работает наша компания (во Франции, Англии, США) реже встречаются схемы с разделом метров или делением денежных потоков между девелопером и собственником.

Андрей Безверхий

финансовый директор международной девелоперской компании Wainbridge в России

По его словам, за границей работает классическая схема, где у девелопера есть базовое вознаграждение за работу и бонусное вознаграждение по итогу, так называемое promote fee. Оно может быть выражено в процентах от дохода собственника, либо девелоперу передаётся определённая доля в проектах за достижение результатов.

Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолёт», уточнил, что в России в моделях, которые напоминают или частично используют инструменты fee-девелопмента, работает достаточно ограниченное количество компаний. «В классическом представлении компании, работающие в fee-девелопменте, не входят собственным капиталом в проект, не инвестируют деньги, а занимаются управлением проектом, получая премию от его реализации. Это похоже на управление гостиничными сетями. При этом максимальные риски команды — ничего не заработать», — отмечает спикер. В России классический вариант сильно ограничен, в основном потому, что рынок девелопмента достаточно молод.

Для России чаще используемой схемой работы стал «партнёрский девелопмент», когда в реализацию проекта каждый из партнёров вкладывает свой актив. «Наша модель предусматривает реализацию проектов в партнёрстве с собственниками земельных участков и компаний-девелоперов. В отличие от классической модели fee-девелопмента, мы получаем не комиссию за свои услуги, а делим с партнёром прибыль от проекта. При этом несём полную ответственность, собственно, за её получение и максимизацию», — объясняет Дмитрий Волков.

Основная причина медленного развития классического fee-девелопмента в России — никто не хочет рисковать собственными деньгами. «Как правило, инвестор знает, что он собирается построить, поэтому у него нет необходимости прибегать к услугам fee-девелопера. В то же время в Европе больше землевладельцев, причём старых „лендлордов“, которые совершенно не горят желанием что-то строить, именно они и пользуются услугами fee-девелопера», — уточняет Виолетта Басина, гендиректор ГК Omakulma, председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья.

Fee-девелопмент: долгая дорога в дюнах

Эксперты считают, что fee-девелопмент в своём современном виде сформировался на столичном рынке лишь после кризиса 2015 года. Его суть состоит в следующем: девелопер с определёнными ресурсами, возможностями, знаниями и умениями за вознаграждение помогает владельцам участков реализовать задуманный проект.

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнёрской сети CBRE), отмечает, что рынок Москвы давно стремились осваивать компании из регионов, где маржа становится всё ниже и ниже. Для них выход на столичный рынок через fee-девелоперов становится понятным и удобным путём. Также на рынке много владельцев земельных участков — как правило, это наследие приватизации постсоветского периода. Ранее лендлорды планировали перепродать землю, но сегодня эта стратегия не приносит желаемого результата. При этом собственники не способны самостоятельно развивать проект в силу отсутствия опыта, и сотрудничество с успешным застройщиком для них — единственный вариант получить достойную прибыль с площадки.

Эксперты констатируют, что за последние годы интерес к рынку fee-девелопмента вырос. Одни связывают это с введением эскроу-счетов и усложнением доступа к проектному финансированию, другие — с изменениями на рынке и усилением конкуренции на нём.

Стоимость земли также является важным звеном в этой цепочке, зачастую схема fee-девелопмента, которая по сути является той или иной формой партнёрства владельца земли и владельца компетенций, то есть девелопера, позволяет договориться в той ситуации, когда стороны сильно разошлись в оценке стоимости земли.

Ольга Широкова

директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank

Игроки и условия

Сегодня на столичном рынке можно выделить несколько сильных игроков. В первую очередь это MR Group, который развивал проекты в альянсе с Coalco и другими компаниями. «Все примеры такого сотрудничества успешны: комплексы уже введены в эксплуатацию, и за период реализации цены в них выросли почти вдвое. Это, в частности, «Царская площадь» и «Пресня Сити», рассказала Надежда Коркка. Именно модель MR Group эксперты считают максимально приближенной к классической схеме.

Среди крупнейших игроков участники рынка называют и компанию Capital Group, активно работают на нём такие компании, как Level Group, ГК «Инград» и УК «Развитие».

Дмитрий Волков рассказал, что практически все проекты ГК «Самолёт» реализует в модели партнёрства с владельцами земельных участков, это — московский «Квартал «Некрасовка», «Остафьево» и «Алхимово» в Новой Москве, «Большое Путилково», «Люберцы», «Пригород Лесное» в Московской области. «Ещё на 5 площадок планируем выйти в течение этого и в начале следующего года», — уточнил спикер, однако заметил, что условия сотрудничества с партнёрами разные и зависят от индивидуальных договоренностей.

Но было бы ошибкой считать, что fee-девелоперы работают только в сегменте жилого строительства. Например, компания Wainbridge является девелопером группы Bvlgari в России. «Мы выступаем fee-девелопером в знаковом для столицы проекте — Bvlgari Hotel & Residences Moscow на Большой Никитской. Это будет первый и, скорее всего, единственный отель и резиденции со статусом квартир бренда Bvlgari в России», — рассказал Андрей Безверхий.

Однако оценить объём этого рынка эксперты затруднились. Аналогичная ситуация и с оценкой условий, на которых партнёры договариваются между собой.

«Стоимость услуг fee-девелоперов — это строго коммерческая информация. Как правило, речь идёт об определённом проценте от будущей прибыли. Его размер определяют стороны в зависимости от степени участия в проекте. В некоторых случаях fee-девелопер отвечает, к примеру, за оформление документации, управление продажами и так далее, в других — сам вкладывает денежные средства в проект», — объясняет Надежда Коркка. По словам Георгия Крюкова, директора по развитию Level Group, в среднем по рынку вознаграждение fee-девелопера составляет около 5—8% от выручки проекта, но часто есть ещё и премия за успех проекта. «Например, часть прибыли, свыше определённой, делится пополам», — уточнил спикер.

5—8%

вознаграждение fee-девелопера от выручки проекта в среднем по рынку

Перспективы

Эксперты считают, что в ближайшем будущем рынок будет расти. «Fee-девелопмент будет продолжать активное развитие по мере роста конкуренции и снижения маржинальности девелоперского бизнеса. Крупные девелоперы, ранее активно работавшие по этой схеме, теперь „упаковывают“ её в отдельную услугу. Рынок и потребители от этого только выиграют — реализация проекта будет в руках профессионала, который знает и понимает все нюансы процессов создания и воплощения проекта», — считает Ольга Широкова.

Георгий Крюков напоминает, что fee-девелопмент как услуга особенно востребована в период кризисов, когда земельные участки часто переходят к непрофильным собственникам. Более того, появляется инфраструктура для fee-девелопмента. Например, Сбербанк запустил площадку-агрегатор, где собственники земельных участков и девелоперы могут найти друг друга.

Надежда Коркка отмечает и тенденцию к консолидации. В текущих условиях мелким компаниям «выжить» сложнее, чем крупным: прибыль застройщиков становится меньше, продавать и покупать участки стало сложнее, себестоимость строительства выросла в связи с переходом на эскроу-счета и т. д.

Консолидация будет происходить как за счёт укрупнения компаний, так и за счёт fee-девелопмента. На мой взгляд, будущее столичного рынка недвижимости — за fee-девелопментом.

Надежда Коркка

управляющий директор компании «Метриум» (участник партнёрской сети CBRE)

Читайте ещё