Недвижимость
Доходные дома: как развиваются и чем интересны инвесторам новые форматы гостиниц
Мария Онучина
основатель и генеральный директор управляющей компании «25/7»
В каком состоянии сейчас находится рынок туристической недвижимости и каковы перспективы инвестиций в гостиницы, коливинги и другие его сегменты?
Рынок сегодня
Как трансформировался рынок гостиничной недвижимости за последние годы?
Сектор показывал самые высокие за последние годы результаты в 2018 году, во время чемпионата мира по футболу, а также в спокойном 2019 году. Но локдаун 2020 года негативно сказался на рынке: многие объекты пришлось заморозить, выставить на продажу и даже обанкротить. В пики пандемии загрузка гостиниц падала до рекордно низких 15—20%.
В 2021 году с постепенной отменой ограничений и возобновлением туристического потока операционные показатели гостиниц начали восстанавливаться. Каждый квартал мы наблюдали определённый рост, который, к сожалению, замедлился с началом специальной военной операции и вводом санкций в 2022 году.
Но перспективы на рынке коммерческой недвижимости скорее можно назвать позитивными, нежели негативными. По оценкам BusinesStat, в 2022 году в России услугами гостиниц воспользовались 62,4 млн человек, что на 63% превысило значение 2020 года (38,3 млн человек).
62,4 млн
человек пользовались гостиницами в 2022 году
Численность размещённых лиц в гостиницах России в 2018—2022 годах
Прогнозы на завтра
Что ждёт разные сегменты рынка и каков их инвестиционный потенциал?
Гостиницы
В каком состоянии находится рынок. Сейчас гостиницы не на пике своих показателей, но они восстанавливаются более высокими темпами по сравнению с другими сегментами недвижимости. По предварительным данным, в первом квартале 2023 года на 20% выросло количество размещений в гостиницах. «Этот рост продолжается. Это происходит на фоне увеличения количества номеров в классифицированных отелях. В прошлом году их стало на 10% больше, это 770 000 номеров», — заявлял глава Минэкономразвития Максим Решетников.
Что на него влияет. Благодаря политике развития внутреннего туризма, туристическому кешбэку и другим поддерживающим программам мы можем видеть постепенное увеличение туристического трафика, что позитивно влияет на загрузку средств размещения и также на тарифы.
Кроме того, сегодня Россия активно работает над выдачей электронных виз туристам из дружественных стран (их более 50), это также повлечёт за собой увеличение внешнего туристического потока и обеспечит хорошие перспективы для восстановления и развития гостиничного бизнеса.
Насколько легко вложиться в актив. Гостиница всегда была самым долго окупаемым бизнесом. Когда-то окупить вложения в неё можно было и за 12 лет, но сейчас имеет смысл рассчитывать на 15 лет и более — вплоть до 30.
Перспективы актива. Операционная доходность от управляющей компании, как правило, колеблется от 6 до 10% и сильно зависит от периода входа, суммы первоначальных инвестиций и роста стоимости недвижимости. По вновь строящимся объектам она может достигать 20%. Если создатель гостиницы построит и распродаст её в розницу инвесторам, он может окупить отель и за 3—5 лет.
Апарт-отели и сервисные апартаменты
В каком состоянии находится рынок. Раньше апарт-отели и сервисные апартаменты вообще не рассматривались как конкурентные объекты для гостиничной отрасли (в классическом её понимании). С тех пор ситуация существенно изменилась: номерной фонд классических отелей и апартаментов почти достиг паритета (50/50). Апартаменты как средство размещения активнее всего развиваются в Санкт-Петербурге.
Что на это влияет. На сегодняшний день многие девелоперы смотрят в сторону апарт-отелей и гостиниц, распроданных в розницу. В последнее время достаточно быстро развивается внутренний туризм. Единственное, что сейчас фактически останавливает их от передвижений, — это недостаточное предложение качественных мест размещения. Людям нужны не гостевые дома, а удобное размещение, и важно понимать, чего от них ожидать.
Другая причина — это нехватка инвестиционных пассивных инструментов. Период высоких депозитных ставок под 20% закончился, поэтому люди активно возвращаются к покупке инвестиционной недвижимости. Ещё один большой плюс: пассивная инвестиция в виде такой недвижимости управляется другими людьми и не тратит время владельца.
Насколько легко вложиться в актив. Ранее высокие ставки по ипотечным кредитам отпугивали людей, поэтому мы наблюдали огромное количество скидочных кампаний, акционных пулов, субсидированных программ, — это позволило снизить порог входа для потенциальных инвесторов, а застройщикам продолжить выполнять взятые на себя обязательства.
Перспективы актива. Многие недобросовестные игроки стали строить низкокачественные места размещения, перестраивая коммунальные квартиры и офисные пространства, дёшево их продавать. Но перспектива у таких проектов печальная: собственники снижают качество актива, объект дешевеет, инвестор теряет деньги.
Что касается качественных апарт-отелей, то сейчас мы ждём, что цены в ближайшие 2—3 года снова вернутся на привычный уровень. Операционная доходность находится уже в равновесии, здесь нет перекоса. С одной стороны, ожидать повышенной операционной доходности сейчас не стоит, но с другой — гостиничный номер за счёт рациональной планировки и под управлением профессиональных команд приносит больше дохода, чем обычная квартира. Если говорить о цифрах, то по факту доходность квартиры — 4%, а апартаменты в составе полноценной гостиницы при наличии сервисной компании приносят доходность от 7%. Но такие результаты ждут тех, кто выбирает правильный объект, построенный без нарушений.
От 7%
доходность апартаментов
Коливинги
Коливинги — это пространства для молодых людей. Средний возраст гостей коливинга — 20—30 лет, они одиноки, не привязаны к конкретному месту и ценят свободу и получение нового опыта. Такой формат размещения может использоваться как альтернатива студенческим кластерам, средствам размещения в особых экономических зонах и прочих площадках.
В каком состоянии находится рынок. Пик развития коливингов в России случился во время пандемии. Люди уставали жить в четырёх стенах, им нужно было куда-то выбираться, общаться, взаимодействовать, развиваться — именно это предлагали коливинги со своей инфраструктурой «города в городе». Безусловно, они забрали часть спроса на классическую долгосрочную аренду, так как предлагали тусовку, сервис и дополнительные услуги «в тапочках», то есть не выходя из дома.
По данным компании Becar Asset Management, в 2020 году было открыто больше 900 новых коливингов. Таким образом, их количество выросло сразу на 30%. Общий объём мирового рынка коливингов в 2020-м составил почти 7,5 млрд долларов (писал «Интерфакс»), это на 6% выше, чем в 2019 году, из них доля коливингов в России менее 2%.
Перспективы актива. Коливинг международного стандарта — это больше 100 мест для проживания, долгосрочная аренда, единая управляющая компания, обширная инфраструктура со множеством зон общего пользования, а также единый счёт на проживание и пользование инфраструктурой. В России на данный момент очень слабо развито это направление, но при профессиональном подходе есть все шансы на успешный бизнес, как в своё время это было с другими сегментами шеринговой индустрии: коворкингами и каршерингами. Доходность коливингов в перспективе может быть той же, что и в сегменте гостиниц: 6—10% в год, но от 20% и выше в случае покупок строящихся объектов с их последующей продажей.
