Джентрификация по-русски. Механизм социального отбора или обыкновенный капитализм?
  • Недвижимость

Джентрификация по-русски. Механизм социального отбора или обыкновенный капитализм?

  • 6 мин
  • 330

Осенью 2018 года глава центра городской экономики КБ «Стрелка» Елена Короткова написала статью о трансформации городской среды. Обычная вроде бы публикация в деловой газете вызвала шквал возмущения: «социальное людоедство», «чистый фашизм», «гнать автора из города» — лишь небольшая часть комментариев к статье, не удаленных модератором. Статья описывала джентрификацию в Москве.

Социальный вопрос

Джентрификация — это процесс смены состава населения городов или районов, при котором социальные группы, представляющие старые экономические уклады, заменяются новыми. Одновременно с этим, отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, меняются среда, образ жизни, культурный облик локаций. Джентрификация однозначно выгодна городу: местная недвижимость дорожает, а вслед за этим растет объем собираемых налогов и поступлений в городскую казну.

Примеры джентрификации (от англ. gentry — дворянство) можно найти в истории любого города. Ученые, занимающиеся этим явлением, находят их еще в III веке, когда виллы обеспеченного сословия в одном из поселений древнеримской провинции Британии вытеснили дома и лавки людей, принадлежавших к более низким слоям общества. Но активное распространение целенаправленный апгрейд районов, интересных с точки зрения проживания и инвестирования, получил в конце 1960-х. В 1964 году социолог Рут Гласс в своей работе «Лондон: аспекты изменения» описала ситуацию, когда представители среднего класса буквально выжили представителей класса рабочего из ряда лондонских районов. С тех пор британская столица регулярно переживает скандалы, связанные с переселением обитателей социального жилья из центра города в более отдаленные районы.

Остоженка, о которой шла речь в колонке Елены Коротковой, остается самым ярким примером джентрификации в России: еще в 1980-х это обычный район, но уже в 1990-х и начале 2000-х он оказывается почти полностью занят жильем, ориентированным на состоятельную публику.

Подобных примеров могло бы быть и больше, но государство, объясняет Короткова, в какой-то степени сдерживает развитие подобного сценария. Социальная ориентированность российской внутренней политики приводит к тому, что дорогое по нынешним меркам жилье часто принадлежит малообеспеченным категориям населения (например, благодаря приватизации и/или освобождению пенсионеров от уплаты налогов на имущество).

Классическая капиталистическая модель развития города не предполагает, что в его центре могут жить пенсионеры и люди с доходом ниже среднего. Это может прозвучать жестко, но объективно недвижимость в центре любого крупного города дороже жизни на периферии.

Елена Короткова

глава центра городской экономики КБ «Стрелка»

Руководитель отделения «Управление недвижимостью» факультета рыночных технологий ИОМ РАНХиГС Кирилл Сиволапов объясняет, что явление джентрификации обозначает не просто улучшение районов и заселение туда обеспеченных слоев населения (с вытеснением представителей бедных слоев общества). При джентрификации районы с более высоким потенциалом рынка, чем размещенные на нем объекты, проходят через длительный процесс изменения: на смену старым объектам приходят новые, а вместе с ними — и новые, более обеспеченные жители. Та же Остоженка, говорит Сиволапов, и до джентрификации не была полностью запущенной локацией, заселенной исключительно бедными людьми. Получается, это история отнюдь не про сегрегацию. «Важнейшими условиями джентрификации в классическом понимании является свободный рынок и возможность людей перемещаться», — объясняет эксперт.

Среди основных недостатков явления Сиволапов указывает территориальное обособление разных классов: старое население района вынуждено покидать насиженное место и рвать социальные связи, а при переселении формируются районы малообеспеченного населения.

Благоустройство = джентрификация?

На первый взгляд может показаться, что вся политика столичных властей в последние годы связана именно с джентрификацией: благоустройство не только центральных, но и удаленных от Кремля районов имеет, казалось бы, одну цель.

При джентрификации меняется облик улиц и общих территорий, поясняет Кирилл Сиволапов из РАНХиГС, но все же благоустройство — это отдельный процесс, не связанный с джентрификацией напрямую. Различия опять же лежат в социальной плоскости. На прошедшей в октябре выставке-презентации «Город: детали» были представлены завершенные проекты благоустройства ряда столичных улиц, среди которых, к примеру, «Лианозовский променад» на Угличской улице, Новый Арбат и аллея вдоль улицы Свободы. Все эти локации стали вполне приятными для прогулок, но ни на состав местного населения, ни на цены на недвижимость это не повлияло.

А вот фабрика «Красный Октябрь», куда в середине нулевых стала стекаться творческая молодежь, превратившая со временем производственные цеха в мастерские, офисы, «хипстерские» магазины и кафе, вполне подходит под описание типичного объекта джентрификации. В результате изменений помещения фабрики трансформировались кардинальным образом, а аренда взлетела до небывалых высот.

То же случилось и с сегментом Савеловского района, где сейчас весьма успешно сосуществуют дизайн-завод «Флакон», «Хлебозавод № 9», а через дорогу от них — жилой комплекс бизнес-класса «Савеловский Сити». Когда-то здесь была сплошная промзона, теперь же — дорогое жилье, дорогие офисы и соответствующая публика.

Или поселок художников на Соколе — воплощение идеи «города-сада». Около ста лет назад туда заселялся пусть и творческий, но все же довольно простой народ: сотрудники наркоматов, экономисты, художники, учителя, агрономы, техническая интеллигенция и рабочие. В нулевых ситуация изменилась: содержать собственный дом с участком на территории Москвы стало дорогим удовольствием. Кроме того, небывалых высот достигла и стоимость домов — многие стали продавать их, покупая взамен прекрасные квартиры. По оценке аналитиков агентства «Метриум», только за последние шесть лет прирост средней цены на квадратные метры в этой локации составил 18% (235 тысяч рублей в 2013 году против 278 тысяч рублей в 2019 году).

+18%

рост цены на жилье в поселке художников на Соколе за 6 лет

Одним из ярких примеров джентрификации за пределами Москвы можно назвать район Коломна в Санкт-Петербурге, который находится в центре города и в последние годы стал одной из точек притяжения культурной публики — во всяком случае с тех пор, как по соседству открылось пространство «Новая Голландия». В 2013 году эксперты проекта «SAGA о городе. Общественные пространства» выявили, что основное местное население Коломны составляют «пенсионеры, мамы с детьми, собачники». Уже в 2017 году, когда «Новая Голландия» вовсю привлекала как туристов, так и культурно-озадаченных горожан, соседняя Коломна тоже стала трансформироваться: несколько домов лишились охранных статутов, а это значит, что на их месте, возможно, скоро появятся элитные новостройки, где не будет места ни пенсионерам, ни собачникам.

По мнению урбаниста Петра Иванова, Санкт-Петербург вообще более «пригоден» для джентрификации, чем Москва.

В 90-е годы американские социологи, пытавшиеся применить методы районирования к Москве, очень удивились, когда узнали, что часто у нас район проживания богатых людей не является районом проживания и образованных людей, то есть достаток и уровень образования не связаны, — отмечает Иванов. — В Петербурге эта связь пока еще более крепка, поэтому там условий для джентрификации больше.

Петр Иванов

урбанист

Коммерческая джентрификация

Движимая «невидимой рукой рынка» и подгоняемая частными бизнес-интересами джентрификация имеют разные последствия. Благоустройство, которое проводит какой-нибудь бизнесмен, не всегда работает так, как хотелось бы, отмечает урбанист Петр Иванов.

«Инвестор рассчитывает, что недвижимость подорожает в разы и на этом можно будет заработать, но на практике все замерзает на уровне развитой индустрии, которая сама по себе стоимость жилой недвижимости не увеличивает, хотя и поднимает ставки по недвижимости коммерческой, — комментирует эксперт. — Именно это произошло, например, на дизайн-заводе „Флакон“ и на „Хлебозаводе № 9“, куда по окончании формирования образа площадки пришли действительно дорогие арендаторы. Таким образом, на жилые площади эта история не действует, а на коммерческие — вполне».

Реновация и джентрификация

По словам Марии Литинецкой из «Метриума», сейчас районы активной джентрификации — это в первую очередь прилегающие к «Москва Сити» локации. Например, район Шелепихинского моста по обоим берегам Москвы-реки, где ведется активное строительство крупных жилых комплексов бизнес-класса. Схожая ситуация и в районе станции метро «Водный стадион», где сносятся административные и складские здания, а на их месте возводятся крупные ЖК бизнес- и комфорт-класса.

Активная реновация промзон началась в 2013 году и средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке «до» (в 2013 году) и «после» (в 2019 году) здесь существенно выросла. Так, например, в упомянутом выше Головинском районе («Водный стадион») в 2013 году средняя стоимость квадратного метра составляла 135 тысяч рублей, а в 2019-м — уже 200,5 тысячи рублей (прирост составил 48%). В Пресненском районе за шесть лет цены на «квадраты» выросли на 16%: с 466 тысяч рублей в 2013 году до 542 тысяч рублей. В среднем в Москве за те же шесть лет стоимость жилья бизнес-класса выросла всего на 5%.

Средняя стоимость квадратного метра

Головинский район

Пресненский район

Источник: «Метриум»

+5%

в среднем по Москве

В ближайшее время зонами джентрификации станут район метро «Технопарк», бывшая промзона «ЗиЛ», где сейчас реализуется крупный проект «Зиларт», а также промзона Калошино на востоке Москвы. Здесь запланированы и уже начинают появляться проекты комплексной застройки комфорт-класса, а значит, можно ожидать появления современных московских «джентри».

Читайте ещё