Социальный вопрос

Джентрификация — это процесс смены состава населения городов или районов, при котором социальные группы, представляющие старые экономические уклады, заменяются новыми. Одновременно с этим, отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, меняются среда, образ жизни, культурный облик локаций. Джентрификация однозначно выгодна городу: местная недвижимость дорожает, а вслед за этим растет объем собираемых налогов и поступлений в городскую казну.

Примеры джентрификации (от англ. gentry — дворянство) можно найти в истории любого города. Ученые, занимающиеся этим явлением, находят их еще в III веке, когда виллы обеспеченного сословия в одном из поселений древнеримской провинции Британии вытеснили дома и лавки людей, принадлежавших к более низким слоям общества. Но активное распространение целенаправленный апгрейд районов, интересных с точки зрения проживания и инвестирования, получил в конце 1960-х. В 1964 году социолог Рут Гласс в своей работе «Лондон: аспекты изменения» описала ситуацию, когда представители среднего класса буквально выжили представителей класса рабочего из ряда лондонских районов. С тех пор британская столица регулярно переживает скандалы, связанные с переселением обитателей социального жилья из центра города в более отдаленные районы.

Остоженка, о которой шла речь в колонке Елены Коротковой, остается самым ярким примером джентрификации в России: еще в 1980-х это обычный район, но уже в 1990-х и начале 2000-х он оказывается почти полностью занят жильем, ориентированным на состоятельную публику.

Подобных примеров могло бы быть и больше, но государство, объясняет Короткова, в какой-то степени сдерживает развитие подобного сценария. Социальная ориентированность российской внутренней политики приводит к тому, что дорогое по нынешним меркам жилье часто принадлежит малообеспеченным категориям населения (например, благодаря приватизации и/или освобождению пенсионеров от уплаты налогов на имущество).

Руководитель отделения «Управление недвижимостью» факультета рыночных технологий ИОМ РАНХиГС Кирилл Сиволапов объясняет, что явление джентрификации обозначает не просто улучшение районов и заселение туда обеспеченных слоев населения (с вытеснением представителей бедных слоев общества). При джентрификации районы с более высоким потенциалом рынка, чем размещенные на нем объекты, проходят через длительный процесс изменения: на смену старым объектам приходят новые, а вместе с ними — и новые, более обеспеченные жители. Та же Остоженка, говорит Сиволапов, и до джентрификации не была полностью запущенной локацией, заселенной исключительно бедными людьми. Получается, это история отнюдь не про сегрегацию. «Важнейшими условиями джентрификации в классическом понимании является свободный рынок и возможность людей перемещаться», — объясняет эксперт.

Среди основных недостатков явления Сиволапов указывает территориальное обособление разных классов: старое население района вынуждено покидать насиженное место и рвать социальные связи, а при переселении формируются районы малообеспеченного населения.

Благоустройство = джентрификация?

На первый взгляд может показаться, что вся политика столичных властей в последние годы связана именно с джентрификацией: благоустройство не только центральных, но и удаленных от Кремля районов имеет, казалось бы, одну цель.

При джентрификации меняется облик улиц и общих территорий, поясняет Кирилл Сиволапов из РАНХиГС, но все же благоустройство — это отдельный процесс, не связанный с джентрификацией напрямую. Различия опять же лежат в социальной плоскости. На прошедшей в октябре выставке-презентации «Город: детали» были представлены завершенные проекты благоустройства ряда столичных улиц, среди которых, к примеру, «Лианозовский променад» на Угличской улице, Новый Арбат и аллея вдоль улицы Свободы. Все эти локации стали вполне приятными для прогулок, но ни на состав местного населения, ни на цены на недвижимость это не повлияло.

А вот фабрика «Красный Октябрь», куда в середине нулевых стала стекаться творческая молодежь, превратившая со временем производственные цеха в мастерские, офисы, «хипстерские» магазины и кафе, вполне подходит под описание типичного объекта джентрификации. В результате изменений помещения фабрики трансформировались кардинальным образом, а аренда взлетела до небывалых высот.

То же случилось и с сегментом Савеловского района, где сейчас весьма успешно сосуществуют дизайн-завод «Флакон», «Хлебозавод № 9», а через дорогу от них — жилой комплекс бизнес-класса «Савеловский Сити». Когда-то здесь была сплошная промзона, теперь же — дорогое жилье, дорогие офисы и соответствующая публика.

Одним из ярких примеров джентрификации за пределами Москвы можно назвать район Коломна в Санкт-Петербурге, который находится в центре города и в последние годы стал одной из точек притяжения культурной публики — во всяком случае с тех пор, как по соседству открылось пространство «Новая Голландия». В 2013 году эксперты проекта «SAGA о городе. Общественные пространства» выявили, что основное местное население Коломны составляют «пенсионеры, мамы с детьми, собачники». Уже в 2017 году, когда «Новая Голландия» вовсю привлекала как туристов, так и культурно-озадаченных горожан, соседняя Коломна тоже стала трансформироваться: несколько домов лишились охранных статутов, а это значит, что на их месте, возможно, скоро появятся элитные новостройки, где не будет места ни пенсионерам, ни собачникам.

По мнению урбаниста Петра Иванова, Санкт-Петербург вообще более «пригоден» для джентрификации, чем Москва.

Коммерческая джентрификация

Движимая «невидимой рукой рынка» и подгоняемая частными бизнес-интересами джентрификация имеют разные последствия. Благоустройство, которое проводит какой-нибудь бизнесмен, не всегда работает так, как хотелось бы, отмечает урбанист Петр Иванов.

«Инвестор рассчитывает, что недвижимость подорожает в разы и на этом можно будет заработать, но на практике все замерзает на уровне развитой индустрии, которая сама по себе стоимость жилой недвижимости не увеличивает, хотя и поднимает ставки по недвижимости коммерческой, — комментирует эксперт. — Именно это произошло, например, на дизайн-заводе „Флакон“ и на „Хлебозаводе № 9“, куда по окончании формирования образа площадки пришли действительно дорогие арендаторы. Таким образом, на жилые площади эта история не действует, а на коммерческие — вполне».

Реновация и джентрификация

По словам Марии Литинецкой из «Метриума», сейчас районы активной джентрификации — это в первую очередь прилегающие к «Москва Сити» локации. Например, район Шелепихинского моста по обоим берегам Москвы-реки, где ведется активное строительство крупных жилых комплексов бизнес-класса. Схожая ситуация и в районе станции метро «Водный стадион», где сносятся административные и складские здания, а на их месте возводятся крупные ЖК бизнес- и комфорт-класса.

Активная реновация промзон началась в 2013 году и средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке «до» (в 2013 году) и «после» (в 2019 году) здесь существенно выросла. Так, например, в упомянутом выше Головинском районе («Водный стадион») в 2013 году средняя стоимость квадратного метра составляла 135 тысяч рублей, а в 2019-м — уже 200,5 тысячи рублей (прирост составил 48%). В Пресненском районе за шесть лет цены на «квадраты» выросли на 16%: с 466 тысяч рублей в 2013 году до 542 тысяч рублей. В среднем в Москве за те же шесть лет стоимость жилья бизнес-класса выросла всего на 5%.

В ближайшее время зонами джентрификации станут район метро «Технопарк», бывшая промзона «ЗиЛ», где сейчас реализуется крупный проект «Зиларт», а также промзона Калошино на востоке Москвы. Здесь запланированы и уже начинают появляться проекты комплексной застройки комфорт-класса, а значит, можно ожидать появления современных московских «джентри».