Недвижимость
Эмоции и трафик. Какие тренды важно учесть при реконцепции торгового центра в 2023 году
Не успев оправиться от пандемийного кризиса, торговые центры столкнулись с вымыванием крупных брендов и изменением потребительского поведения. Привлечь трафик и повысить доходность в этих условиях поможет пересмотр привычной концепции. И многие ТЦ уже идут по этому пути.
Драйверы — небольшие ТЦ
По словам регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group Евгении Хакбердиевой, можно выделить четыре тренда, которые характеризуют рынок торговой недвижимости в начале 2023 года.
1. Торговые центры стали меньше
По данным NF Group Research, в 2022 году в России открыто 28 торговых центров общей арендопригодной площадью 321 300 м². Из них десять — в Москве, два — в Московской области, и ещё один — в Санкт-Петербурге. В остальных регионах объём нового предложения составил 163 600 м². Средняя площадь нового ТЦ за год сократилась наполовину, до 11 500 м², за счёт выхода на рынок большого количества проектов районных и окружных форматов.
2. Выросла вакантность
Больше всего тренд коснулся успешных ТЦ, которые работали со множеством крупных брендов. Из-за изменений на рынке, а также из-за вынужденной оптимизации в пандемию вакантность в московских центрах за прошлый год выросла на 1,9 п. п. до 15,6%.
3. Меняется состав арендаторов
В прошлом году произошло 25 «переоткрытий» крупнейших сетей под новыми брендами, в их числе, например, сеть «Вкусно — и точка».
На рынок выходят новые локальные ритейлеры, а уже существующие российские бренды расширяют присутствие в офлайн-сегменте и начинают занимать освобождаемые площади. Как подсчитали аналитики NF Group Research, за прошлый год открылось 32 магазина в формате универмагов или мультибрендовых пространств, что даёт возможность для расширения торговой матрицы и организации зала для индивидуальных предпринимателей в регионах. Причём такие открытия наблюдались в самых разных регионах — от Санкт-Петербурга до Владивостока.
25 сетей
«переоткрылись» за последний год
4. У потребителей новые предпочтения
Людей всё больше интересуют ТЦ, которые сочетают в себе разные полезные функции: досуговые, образовательные, спортивные. «Потребители воспринимают торговые центры не только как пространство для шопинга, но и как место, где можно получить новые эмоции и даже знания», — отмечает Евгения Хакбердиева.
По её словам, основной трафик создаётся экономически активным населением — людьми, которым необходим досуг вне дома. Поэтому те торговые центры, которые будут выгодно отличаться благодаря обновлённой концепции, смогут расширять зону охвата, привлекать дополнительный трафик и сохранять доходность.
Реконцепция как способ выживания
Классические форматы арендаторов торговых центров устаревают в стремительно меняющихся условиях, говорит Евгения Хакбердиева. И это способствует появлению новых концепций.
1. Фудкорты и гастромаркеты
В ресторанной индустрии создаются фудкорты и гастромаркеты, а также новые форматы корнеров — небольших помещений с кухней и кассой в фуд-холлах, такие примеры есть в ТЦ разных городов.
2. Культура и развлечения
В сегменте развлечений активно развивается направление edutainment, объединяющее обучающую и развлекательную функции. В одном из новосибирских ТЦ открылась галерея современного искусства, где планируют выставлять работы современных художников со всего мира. В Ульяновске появился первый частный музей игрушки в составе торгового центра, здесь помимо основной экспозиции работают фотозона и игровая комната.
Уникальные концепции разрабатывают не только собственники ТЦ, но и арендаторы в самих магазинах.
3. Спорт — важная составляющая
Спортивная составляющая в качественных торговых центрах занимает в среднем 4%. Фитнес-залы привлекают дополнительный трафик в другие магазины и создают полноценную экосистему, где есть всё необходимое для потребителя.
4. Кино: новый взгляд
4%
площадей в ТЦ занимают фитнес-залы
4. Кино: новый взгляд
Отдельно стоит выделить киноиндустрию. Для людей всех возрастов, для целых семей поход в кинотеатр до сих пор является основным способом проведения досуга. «Тем не менее сектор требует значительной поддержки со стороны собственников ТЦ и государства, — говорит Евгения Хакбердиева. — В тех моллах, где площадь кинотеатров избыточна, необходимо оптимизировать формат и привлечь на освободившиеся блоки другие развлекательные концепции».
В будущем мы сможем увидеть новые концепции торговых центров, которые будут всё больше напоминать многофункциональные комплексы с различными досуговыми зонами, уверена эксперт.
Эксперименты и перспективы
Именно за счёт реконцепции торговые центры будут дальше развиваться и пользоваться спросом, считают эксперты NF Group. Она также помогает нивелировать низкий объём ввода новых площадей в последние годы. Ведь сетевые игроки продолжают развитие и им нужны качественные площади.
В случае реализации всех проектов в анонсированные сроки объём качественных торговых площадей во всех городах России к концу 2023 года может достичь 29,7 млн м², говорит Евгения Хакбердиева. То есть общее предложение на региональном рынке за год увеличится на 1,4%, или на 406 700 м². А объёмы ввода будут на 27% выше, чем годом ранее, но на 54% ниже показателя 2021 года. В том числе в Москве может быть введено 176 600 м², что на 43% больше, чем введено в прошлом году.
Малоформатные — другими словами, районные — торговые центры способны быстрее подстраиваться под меняющиеся тенденции и отлично вписываются в новую реальность. Они компактны, нацелены на целевую аудиторию и не отнимают лишнего времени у посетителей. По оценкам NF Group, за 2023 год в Москве может быть введено 16 новых качественных малоформатных центров против 10 объектов годом ранее, средняя площадь каждого из них составит 11 000 м². Половина строящихся в регионах ТЦ с запланированной датой открытия в 2023 году тоже являются малоформатными.
В маленьком городе именно небольшие форматы способны обеспечить посещаемость и окупаемость при правильном подборе арендаторов, то есть если смогут соединить развлекательный сегмент и место для совершения покупок под одной крышей. Разумеется, отмечает эксперт NF Group, в городах с населением от 200 000 жителей нужен по меньшей мере один крупный молл. Но пока их появление ограничено низким спросом и нежеланием девелоперов начинать строительство в турбулентный период. И сейчас малоформатные торговые объекты нивелируют дефицит крупных игроков и в какой-то мере готовят рынок к их появлению.
Малые ТЦ нового формата становятся полем для экспериментов, и это в перспективе поможет им привлечь новых сетевых ритейлеров.
