Ещё не квартира, уже не гостиница: как устроен рынок сервисных апартаментов
  • Недвижимость

Ещё не квартира, уже не гостиница: как устроен рынок сервисных апартаментов

  • 6 мин
  • 1 290

В российской столице начинает развиваться популярный в мире формат — сервисные апартаменты. В Санкт-Петербурге девелоперы уже оценили преимущество этого типа недвижимости и активно строят комплексы с такими лотами. Впрочем, Москва, по мнению экспертов, быстро наверстает упущенное, так как застройщики заинтересовались этим форматом — их привлекает доходность в 15—20% годовых. По прогнозам, в ближайшие 3—5 лет сервисные апартаменты займут от 3 до 5% гостиничного фонда.

↑ 15—20%

годовая доходность сервисных апартаментов

Как дома

По словам Карине Шмаревой, генерального директора Intermark Hospitality, сервисные апартаменты — это полностью меблированные, оборудованные бытовой техникой и располагающие всем необходимым для приготовления пищи и ведения хозяйства жилые помещения, которые предназначены для размещения на срок от одних суток до нескольких недель, месяцев или даже лет. Как правило, в стоимость размещения входит уборка, смена постельного белья, техническая поддержка и горячая линия 24/7. «При этом набор сервисных услуг ограничен, что избавляет клиента от необходимости оплачивать те сервисы, которые ему не нужны. Как правило, сервисные апартаменты расположены в современных комплексах высокого качества в лучших локациях центра города, что также важно для туристов», — отмечает Карине Шмарева.

Формат сервисных апартаментов известен на международном рынке уже более двадцати лет. Они развиваются наряду с гостиницами, имеют своих лояльных клиентов и вполне сложившийся рынок профессиональных операторов, которые ими управляют, а также инвесторов, глобальные контракты от крупнейших корпоративных клиентов и другие признаки успешного продукта. На конец прошлого года, по данным портала The Apartment Service, в мире насчитывалось более 1,09 млн таких лотов. При этом в России, где развитие этого формата только начинается, их около 800.

Сервисных апартаментов

> 1 090 000 в мире,
800 в России

По словам Константина Пороцкого, управляющего партнёра девелоперской компании Omakulma, в Санкт-Петербурге уже работают десятки сервисных апартаментов с успешной экономикой: заполняемость сервисных апартаментов нередко сопоставима с отельными показателями, а затраты ниже.

Многие люди выбирают апартаменты, а не отели, потому что классический гостиничный сервис для части туристов в чём-то избыточен, а в чём-то недостаточен. Если ты не топ-менеджер, приехавший в город по работе, то тебе не нужны конференц-залы, а нужно просто комфортабельное место для отдыха.

Константин Пороцкий

управляющий партнёр девелоперской компании Omakulma

Он добавляет, что сервисные апартаменты выигрывают и в вопросе питания, так как часто у туристов, причём не только «бюджетных», нет ни желания, ни возможности выбираться в ресторан, особенно это актуально для семей с детьми. Как правило, большинство гостиничных сервисов возможности готовить внутри номера не предоставляют. «В сервисном апартаменте ты имеешь все преимущества жизни в квартире, при этом получая необходимый минимум гостиничных услуг: клининг, прачечную, консьержа, доставку еды и т. п.», — уточняет Константин Пороцкий.

Карине Шмарева рассказывает, что, помимо семей с детьми, сервисные апартаменты становятся хорошим вариантом для деловых туристов, приезжающих на срок более трёх суток, а также для компаний, которые серьёзно относятся к экономии бюджета на командировки и деловые поездки. Ещё одна масштабная категория «пользователей» — те, кто путешествует в компании друзей и хочет сэкономить на размещении: «можно разместиться в апартаменте с несколькими спальнями и ванными комнатами и при этом сэкономить приличную сумму».

Москва: на старт, внимание, марш!

За последние годы в Москве появились несколько проектов сервисных апартаментов, в числе их эксперты называют Intermark Residence на Новом Арбате (104 апартамента), «Анис МонАрх Хорошевский» (312 апартаментов), Garden Embassy на проспекте Мира (60 апартаментов). Также в эту категорию, по словам Карине Шмаревой, можно отнести апарт-отель «Адажио» и ещё несколько небольших проектов.

По словам Марии Литинецкой, управляющего партнёра компании «Метриум», участника партнёрской сети CBRE, зародившись в элитном сегменте, формат апартаментов под управлением гостиничного оператора стал известен и в более доступных классах. В 2018 году были запущены два апарт-отеля комфорт-класса под брендом YE’S, а во 2-м квартале 2019 года заявил о себе проект бизнес-класса «Vertical на Таганской», который был распродан менее чем за год. «Подобный успех объясняется тем, что вложение в сервисные апартаменты — это выгодная инвестиционная стратегия, которая гарантирует высокую доходность: до 15—20% годовых в зависимости от проекта», — рассказала Мария Литинецкая.

Почему в столице этот формат так медленно развивается? «При цене квадратного метра в Москве вряд ли можно обеспечить аналогичную петербургским доходность таким проектам. А строить сервисные апартаменты в удалённых локациях невыгодно. В Петербурге, где при цене в 130 тысяч рублейза 1 м² это работает, а в Москве, где „квадрат“ существенно дороже, экономика проекта может уже „не биться“, несмотря на то, что цены на аренду в столице даже выше, чем в Питере», — предполагает Константин Пороцкий. Тем не менее все опрошенные эксперты считают: этот формат продолжит завоёвывать рынок и будет востребован не только в высокобюджетном, но и в массовом сегменте.

По словам Марии Литинецкой, уже известно о планах некоторых застройщиков развивать такие проекты, причём в разных ценовых категориях. Получив серьёзный опыт за рубежом, о выходе на столичный рынок в декабре прошлого года заявил совладелец Wainbridge Кирилл Писарев (бывший совладелец ГК ПИК). Wainbridge реализует проекты сервисных апартаментов для состоятельных людей под брендом The Collection, работает в Лондоне, Париже, Нью-Йорке, Куршевеле, на Карибских островах и на Лазурном побережье. «Москва сейчас выглядит очень привлекательной с точки зрения девелопмента. Нам интересны для развития сегменты сервисных жилых проектов бизнес-класса и выше», — рассказал Кирилл Писарев в интервью газете «Коммерсант». По его словам, московские девелоперы «сделали серьёзный рывок», но им «пока далеко до лондонских».

О подготовке к строительству новых комплексов с сервисными апартаментами говорят как архитекторы, так и дизайнеры.

К нам в последнее время обращаются девелоперы за проектами подобного формата, и я считаю, что сервисные апартаменты скоро займут свою нишу на столичном рынке недвижимости. У них, безусловно, иная маржинальность, чем у жилья, которое строится на продажу, однако это перспективное направление.

Юлия Романовская

архитектор, глава компании Um Architects

Она считает, что с точки зрения архитектуры такие лоты должны быть современными, «лёгкими» и в первую очередь качественными, способными сохранить актуальность и привлекательность и через год, и через пять лет.

Рост обращений со стороны девелоперов, работающих в массовых сегментах, подтверждает и дизайнер Екатерина Семихатова. По её словам, речь идёт о компаниях, только пробующих себя в этой нише. «К сожалению, многие застройщики пока не понимают, что для сервисных апартаментов важен не только дизайн, но и качество материалов, их износостойкость, причём даже в комфорт-классе. Они пока пытаются экономить и на дизайне, и на отделке, пытаясь уложиться в минимальный бюджет. Но, когда таких проектов станет больше, конкуренция всё расставит по своим местам», — прогнозирует Екатерина Семихатова.

Риски и возможности для девелоперов

По словам Карине Шмаревой, сервисные апартаменты представляют большой интерес для девелоперов. Во-первых, для таких комплексов не нужно организовывать специальную инфраструктуру, их можно создавать «с нуля» или в рамках текущих проектов. Во-вторых, существенным преимуществом становится гибкость концепции, есть возможность наиболее эффективно использовать площади, что играет принципиальную роль для максимизации прибыли. «Такие проекты фактически гарантируют высокую маржинальность, не нуждаются в специальной сертификации, а конкуренция в этом сегменте пока незначительна», — считает эксперт.

Для создания таких комплексов подходят разные типы зданий, сервисные апартаменты можно разместить как в многоэтажных зданиях, так и в одном из подъездов или даже выделить для них несколько этажей. Существуют примеры, когда под этот формат выделяется небольшое отдельное здание, или, наоборот, сервисные апартаменты «разбрасываются» по всей многоэтажке. Для девелоперов открываются и новые горизонты для диверсификации продукта, они могут продавать лоты как арендный бизнес (отдельное здание, подъезд или этажи), так и реализовывать их инвесторам с предложением присоединиться к функционирующему пулу сервисных апартаментов в здании.

Учитывая, что продукт обладает большой гибкостью и может быть легко переформатирован, даже при самых серьёзных экономических форс-мажорах девелопер не останется в накладе, тем более сервисные апартаменты можно легко адаптировать практически под любой тип недвижимости.

Карине Шмарева

генеральный директор Intermark Hospitality

Учитывая, что доля сервисных апартаментов в европейских странах составляет от 8 до 10% от гостиничного фонда, можно ожидать, что в ближайшие пять лет в Москве она вырастет до 3—5%, а при благополучной экономической ситуации и больше.

Руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Юрий Щербаков отмечает, что апартаменты действительно становятся популярным продуктом у потребителей и инвесторов. Однако напоминает о рисках: это коммерческая недвижимость и налоговая ставка за такое «нежильё» существенно выше. «Когда речь идёт о сервисных апартаментах, то мы понимаем: их покупатель более взыскателен, претендует на повышенный комфорт в бытовом плане, а значит, прекрасно осознаёт, что такие апартаменты будут обходиться существенно дороже, причём основная часть расходов — это оплата предоставляемых сервисов, а не налог. Важно, что статус коммерческого объекта как раз позволяет эту сервисную составляющую организовать, по крайней мере с юридической точки зрения», — говорит Юрий Щербаков.

При этом он уверен, что формат сервисных апартаментов будет развиваться, так как это ещё и возможность для девелоперов реорганизовать промышленные постройки, которые давно уже не выполняют свою функцию в черте города.

«Если речь идёт о привлекательной локации, то логично развивать комплексы для покупателей недвижимости премиум и элитного классов. Что касается апартаментов в стандартных жилых комплексах для людей со средними доходами, думаю, принципиально важным остаётся вопрос юридического статуса, потому что платить налог вдвое дороже, чем на стандартную квартиру, готовы далеко не все», — говорит Юрий Щербаков.