Новая Москва — уникальный, практически не имеющий в России аналогов кластер. О том, как будет развиваться эта территория, каких объектов коммерческой недвижимости здесь не хватает и какие площадки будут привлекательны для девелоперов в ближайшем будущем?

«Новая Москва является одной из самых „горячих“ территорий для девелопмента не только в России, но и в мире, а инвестиции в инфраструктуру в Новой Москве беспрецедентны как по масштабам, так и по темпам реализации», — утверждает Денис Соколов, руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield.

По его словам, уже на самом раннем этапе при разработке концепции Новой Москвы стоял вопрос создания не только жилья, но и мест приложения труда. Ведь стратегия развития спальных районов исчерпала себя ещё 50 лет назад, поэтому понадобились новые решения. «Последние годы власти всеми силами пытаются стимулировать создание рабочих мест, однако наряду с очевидной сложностью такой задачи, мы сегодня сталкиваемся с экономическим спадом, который сильно тормозит создание новых рабочих мест в экономике в целом, — отмечает Денис Соколов. — Производственные и логистические предприятия не создают достаточного количества высокооплачиваемых рабочих мест, поэтому очевидно, что в будущем фокус надо делать на офисы, экономику знаний, то есть учебные и научные организации, административные функции. Уже сегодня мы видим успех ComCity (офисный парк у метро „Румянцево“. — Прим. ред.), вторым подобным центром деловой активности может стать „Прокшино“».

Эксперт прогнозирует, что подорожание проектов в Новой Москве произойдёт благодаря развитию транспортной доступности, интеграции ближнего пояса Новой Москвы в традиционное городское пространство. «Однако рост цен не будет пропорциональным: на новых территориях мы увидим дорогие офисные кластеры, обеспечивающие качество среды и плотность экономической активности на уровне традиционных московских деловых районов, и периферийные — с трудом пытающиеся обеспечить заполняемость при минимальной цене», — считает Денис Соколов.

Склады: до 30 км от МКАД

По словам Алексея Новикова, управляющего партнёра Knight Frank, наиболее привлекательными для развития складской недвижимости будут локации, расположенные вдоль основных радиальных трасс Новой Москвы: Киевского и Калужского шоссе. При этом основной спрос на развитие складской недвижимости будет формироваться в радиусе до 30 км от МКАД. «Большим спросом будут пользоваться территории, расположенные близко к МКАД, но здесь они будут конкурировать с другими сегментами недвижимости, прежде всего с жильём, а также территории, расположенные в районе трассы А-107 „Московское малое кольцо“, которые получат дополнительный импульс в развитии логистики после ввода в эксплуатацию ЦКАД», — прогнозирует Алексей Новиков.

При выборе локации для строительства склада как для арендаторов, так и для государства, важным является наличие рабочей силы. «Поэтому мы считаем, что государство будет уделять особое внимание комплексному развитию территории в рамках реализации крупных жилых проектов Новой Москвы, когда на одной территории есть всё для жизни: жильё, ритейл, общественная инфраструктура, объекты исследований и разработки, офисные и складские помещения. Таким образом, во-первых, появляются новые рабочие места, во-вторых, снижается нагрузка на транспортную инфраструктуру», — уточняет Алексей Новиков.

Оксана Моисеева, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101», отмечает, что раньше сами «хозяева» территории приглашали более охотно к партнёрству ТЦ и офисы, а складские комплексы не жаловали, но сейчас тренд резко поменялся. «Многие компании стали рассматривать для себя переключение на интернет-торговлю, что тянет за собой необходимость возведения складских помещений. Но что самое важное, компании стали рассматривать совмещение штаб-квартир и складских комплексов или переносить штаб-квартиры в локации с понятной перспективой дальнейшего роста за счёт повышения транспортной проницаемости и гарантированного роста плотности населения», — уточняет Оксана Моисеева.

Офисы: высокие риски

Самая большая проблема пустующих бизнес-центров, возведённых на территории Новой Москвы, — транспортная. «Даже учитывая, что офисы Новой Москвы стали для отдельных компаний основным местом размещения, для арендаторов всё ещё остаётся крайне важным наличие транспортной инфраструктуры, в том числе станций метро. По мере развития территорий Новой Москвы и дальнейшей реализации планов по строительству различных транспортных объектов ожидается улучшение транспортной доступности отдельных проектов, что положительно скажется на их привлекательности в будущем», — предполагает Алексей Новиков. Дополнительный интерес к площадкам Новой Москвы с развитой инфраструктурой могут проявлять крупные арендаторы, которые не нашли большой офис в центре.

Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын, в свою очередь, отмечает, что на офисный сегмент в Новой Москве уже оказала влияние пандемия. «Многие проекты, включающие офисную составляющую, сегодня находятся на стадии пересмотра. На этот сегмент рынка повлияла пандемия, массовый уход сотрудников всех сфер на „удалёнку“, что, безусловно, в будущем отразится на спросе», — говорит Сергей Колосницын.

Торговая недвижимость: рядом с домом

Новая Москва обеспечена торговыми площадями, причём не только благодаря торговым центрам, но и тому, что девелоперы жилых комплексов предусматривают первые этажи под коммерческую недвижимость, формируют благоприятную для торговли уличную среду.

Перспективы: добавить градообразующую идею

Денис Колокольников, управляющий партнёр компании RRG, обращает внимание на то, что сейчас вся активность и интерес девелоперов направлен на локации, которые уже обеспечены или будут обеспечены в ближайшем будущем инфраструктурой. Однако напоминает, что у Новой Москвы пока нет градообразующей идеи, и её появление могло бы придать территории дополнительный стимул к развитию.

В качестве примера он приводит здание «Газпрома» в Санкт-Петербурге, строительство которого оказало существенное влияние на весь город. «В Сочи такой „точкой роста“ стал „Сириус“, вокруг которого возводятся отели и жильё, в Казани — „Иннополис“, а во Владивостоке — остров Русский. В Новой Москве — ничего такого, к сожалению, пока нет, хотя были идеи развития и медицинских кластеров, и развлекательных», — объясняет эксперт. Он считает, что появление на территории Новой Москвы штаб-квартиры крупной корпорации или университета, входящего в топ-5 российских вузов, могло бы стать ещё одним драйвером развития этой территории.

С ним согласен и Денис Соколов, который предлагает перестать рассматривать эту территорию исключительно с точки зрения транспортной «доступности до Кремля», так как сегодня связанность с соседними территориями, вероятно, более важна, чем возможность доехать до Манежной площади без пересадки. Причём наибольший интерес представляет средний пояс Новой Москвы. «Если ближний пояс уже сформировался как город-сателлит, то средний пояс должен развиваться с учётом особенностей ближнего пояса. Появление в этой зоне кластеров экономики знаний может обеспечить полицентричность и сбалансированное развитие», — считает Денис Соколов.