Как девелоперы и банки справились с переходом на проектное финансирование
  • Недвижимость

Как девелоперы и банки справились с переходом на проектное финансирование

Совместно с partner-image
  • 9 мин
  • 987

Заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин рассказал о промежуточных итогах реформы финансирования долевого строительства, которая вступила в активную фазу 1 июля 2019 года.

— Можно сказать, что реформа состоялась?

— Действительно, реформа состоялась. Хочу отметить, что нам удалось обеспечить очень плавный переход отрасли на проектное финансирование. На 1 июля 2019 года в России в стройке находилось около 125 млн м² жилья, весь этот объём возводился с привлечением средств граждан. Это значит, что было проблематично сразу перевести новостройки на проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Исходя из этого, было выпущено так называемое 480-е  постановление правительства — о критериях перехода на проектное финансирование. Мне кажется, для отрасли оно стало судьбоносным.

Мы провели большую работу с региональными властями, чтобы они чётко отработали этап выдачи заключений о соответствии критериям (ЗОСК). Это тяжёлая командная работа. И я считаю, что такой подход в итоге дал возможность всей отрасли очень мягко перейти на эскроу.

— Кроме плавности перехода, уже можно подвести какие-то итоги?

— Самый главный итог в том, что не выросла цена квадратного метра, как прогнозировали некоторые эксперты. Рост в регионах составил около 2—3%: это технический рост, связанный с увеличением строительной готовности. После 1 июля не произошло массовых остановок строительства и банкротств застройщиков, связанных с непосредственным переходом на проектное финансирование, — это тоже результат. Также очень важно — об этом никто никогда не говорил, — увеличились собственные инвестиции застройщиков в их же проекты.

— Это положительный момент?

— Да. При новом подходе в последние полгода застройщики направляли все свои средства в стройку. Конечно, это делалось для соответствия ЗОСК, но в то же время говорит о том, что застройщики ответственные и стремятся завершить свои объекты во что бы то ни стало. К тому же аналитики зафиксировали увеличение строительно-монтажных работ (СМР) по всей стране: девелоперы, что называется, «гнали стройку». Мне кажется, это хорошо повлияет на объёмы ввода в следующем году.

— Сколько жилья строится по проектному финансированию на декабрь 2019 года?

— Из 109 млн м², находящихся в стройке, около 80% получили возможность завершения по старым правилам. Проекты строительства жилья в совокупности на 25 млн м² перешли на использование эскроу-счетов с привлечением проектного финансирования.

— Вы упомянули основные опасения девелоперов, связанные с переходом на проектное финансирование. Ещё одним опасением, которое высказывали строители, была неготовность к изменениям именно банковской системы. Как банки включились в реформу?

— Главных опасений было два. Первое — наличие у банков достаточного капитала для финансирования, по сути, всей отрасли. А второе — строительные компетенции. Как банки будут справляться с оценкой строительной готовности? Смогут ли контролировать целевое использование средств на стройке? Этому банки только должны были научиться.

Что мы имеем сегодня? Очевидно, что у банков нет проблем с объёмами финансирования, никто из застройщиков не жаловался.

Что касается компетенций банков на стройке, Центральный банк и Минстрой России разработали ряд методических рекомендаций по взаимоотношениям между банками и застройщиками. Например, большую роль играет показатель LLCR (loan life cover ratio): это банковский индикатор, позволяющий оценивать рентабельность того или иного девелоперского проекта. По новой методике Центрального банка, достаточно качественные и надёжные проекты с маржинальностью больше 20% банки кредитуют без опасения. Отмечу, правда, что такие девелоперские проекты есть только в центральных городах нашей страны и пока очень мало в регионах.

И в этом очень большая проблема. У нас есть опасения, что банки не будут кредитовать проекты, в которых рентабельность меньше 15%. К сожалению, такая рентабельность в некоторых проектах обусловлена покупательной способностью. К тому же в таких проектах банки точно не будут кредитовать инфраструктуру, это ляжет бременем на застройщиков.

Это очень важный момент. Что можно сделать? В рамках федерального проекта «Жильё» есть программа «Стимул», по которой государство финансирует строительство социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, в первую очередь при комплексном освоении территории. Мы будем предлагать увеличить финансирование по этой программе. Кроме того, Минстрой вместе с Центральным банком готовит дополнительные меры поддержки застройщиков через субсидирование на примере программ кредитования Минсельхоза. Сейчас этот вопрос просчитывается, но, возможно, именно такая поддержка в регионах позволит кредитовать строительные проекты с рентабельностью менее 15%.

— Что сегодня вызывает у вас наибольшие опасения в связи с реформой финансирования долевого строительства?

— Глобальная задача и главный вызов — это выход на показатель 120 млн м² в 2024 году. Необходимы меры, которые позволят почти в два раза увеличить находящиеся в стройке квадратные метры. Строительный цикл, как известно, в среднем составляет 3 года. В 2017—2018 годах по проектным декларациям по всей стране в стройку выходило по 42—44 млн м². Однако в 2019 году мы увидели сокращение новых выданных разрешений на строительство — на 30—45% по стране.

Застройщики стали получать меньше разрешений на строительство по нескольким причинам. В первую очередь это связано с отсутствием магистральных инженерных сетей. Последние 10 лет всё жилищное строительство в крупных городах «сажалось» на старые сети. Если с электричеством и газом более или менее понятно, то с водоподготовкой, водоотведением и очистными сооружениями очень большая проблема. Вторая причина — социальная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники. Сегодня уже невозможно при комплексном освоении территорий всё это перекладывать на инвестиционную составляющую.

Чтобы стимулировать вовлечение новых площадок, нам нужно кратно увеличить финансирование строительства инженерной инфраструктуры и обеспечить дополнительные меры поддержки в низкорентабельных проектах. Чтобы вы понимали: проекты с рентабельностью менее 15% ведут абсолютно здоровые застройщики, которые работали в регионах на протяжении многих лет. Они строят при себестоимости метра 35 000 рублей, а продают за 40 000 рублей например. Это качественные, порядочные компании. Но, к сожалению, из-за того, что у них рентабельность меньше 15%, им будет сложно работать с банками.

— Что можно сказать о банках, которые включились в гонку за финансирование застройщиков? Лидеры по объёму кредитования уже определились?

— Дело не только в объёмах выданного финансирования. Важно, как банки в принципе работают с застройщиками: сроки рассмотрения заявок, проценты, эффективная ставка. Сегодня, конечно, Сбербанк — лидер по объёмам выдачи проектного финансирования, особенно в регионах. На втором месте по объёму — ВТБ, у которого большинство проектов сосредоточено в Москве и Санкт-Петербурге. Третье место с учётом объёма и региональной составляющей — у банка «Дом.РФ». Неплохо начали работать «Россельхозбанк» и «Газпромбанк». Включаются в работу с проектным финансированием банк «Санкт-Петербург», «Альфа-Банк» и «Промсвязьбанк».

— Политика банков — по ставкам, условиям — отличается в отношении девелоперов?

— Нет, и это связано с инструкциями Центрального банка. Эффективная ставка у всех банков, которые я перечислил, на полном цикле кредитования должна составить 4—6% годовых. Может быть, где-то даже и меньше.

— Кто теперь главный на стройке, банки? Или, как и прежде, строители?

— Главным на стройке остался человек, покупатель, который приобретает жильё на этапе строительства.

Беседовал Игнат Бушухин

Фото: пресс-служба Минстроя России

Эта статья была вам полезна?

Читайте ещё