Закрытые торговые центры и пустующие гостиницы

Отрасль коммерческой недвижимости столкнулась со значительным негативным влиянием пандемии, но стоит отметить, основные сегменты рынка — торговые центры, гостиницы, офисные центры и складские помещения — по-разному переживали данный период. Гостиничная недвижимость первой пострадала из-за распространения коронавируса: ограничительные меры начали вводиться ещё в феврале, а с 30 марта Россия практически полностью закрыла свои границы. Это привело к падению загрузки гостиничных номеров в среднем до 3—10%.

С конца марта 2020 года были введены меры, существенно ограничивающие функционирование торговых центров, работали только точки, торгующие продуктами и товарами первой необходимости. По оценкам Российского совета торговых центров, это привело к снижению денежного потока от арендных платежей на 85—90%. Ограничения в работе торговых центров продлились более 2 месяцев, и начиная с 1 июня начался поэтапный возврат к прежней жизни.

Сегменты складов и офисных центров не испытали на себе существенного негативного эффекта от COVID-19, однако возникали локальные проблемы по ряду объектов. Основная угроза для рынка офисной недвижимость в настоящий момент — тренд на удалённый формат работы, а для складской недвижимости дополнительные риски несёт зависимость от предприятий непродовольственного ритейла, которые также существенно пострадали в кризис. В долгосрочной перспективе риском для складского сегмента может стать повышение эффективности в цепочках поставок с использованием искусственного интеллекта, при котором меньшее количество товаров будет храниться на складе и будет наблюдаться рост объёма прямых поставок от производителя до конечного потребителя в онлайн-торговле магазина в офлайн-формате. Развитие складов «последней мили» в комбинации с ростом эффективности в цепях поставок также может иметь негативный эффект для традиционного формата складов.

Меры господдержки для отрасли

Правительством РФ разработано несколько пакетов мер господдержки, фокус которых в первую очередь направлен на поддержку малого и среднего бизнеса, а также предприятий из наиболее пострадавших отраслей экономики. Из всех подотраслей коммерческой недвижимости к перечню наиболее пострадавших отнесены гостиницы. Для малого и среднего гостиничного бизнеса предусмотрена отсрочка по налогам, прямая субсидия, снижение страховых взносов, кредит под 0% на выплату заработной платы, программа субсидий «1/3—1/3—1/3», кредит под 2% для поддержки занятости.

Кроме того, правительство разрабатывает программы субсидий для банков, обеспечивающие отсрочку платежа по кредитам на развитие туристской инфраструктуры. Общий объём мер господдержки для гостиничного сегмента при условии завершения разработки и внедрения программ субсидирования должен стать существенной поддержкой для данного бизнеса.

Специальные меры поддержки коснулись компаний торговой недвижимости, однако их объём носит не столь существенный характер. 16 мая 2020 года внесены изменения в Постановление Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 409, согласно которым собственники торговых объектов, предоставившие своим арендаторам отсрочку по уплате арендной платы в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 могут рассчитывать на отсрочку (рассрочку) по уплате налога на имущество, земельного налога и авансовых платежей по ним в 2020 году.

Также правительством предусмотрено предоставление дополнительных мер поддержки на региональном и муниципальном уровнях, например гранты из бюджета Москвы на уплату налога на имущество и земельного налога (аренды за землю) для ряда собственников ТЦ.

Однако здесь же следует обратить внимание на меры поддержки, принятые в отношении арендаторов торговых центров. Уже упомянутое Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 предусматривает право арендаторов из наиболее пострадавших отраслей на отсрочку арендных платежей в размере 100% арендной платы на период действия режима повышенной готовности или ЧС, а затем в размере 50% арендной платы до 1 октября 2020 года. С учётом включения в перечень наиболее пострадавших отраслей предприятий непродовольственного ритейла и общественного питания, формирующих основной пул арендаторов качественных ТЦ, по нашим оценкам, совокупный объём отсрочки может превысить 100 млрд рублей, что, несомненно, оказывает негативное влияние на финансовое состояние компаний сектора торговой недвижимости.

Аналогичный эффект окажет ещё одна мера поддержки арендодателей: право на одностороннее расторжение договоров аренды со стороны МСП из наиболее пострадавших отраслей до 1 октября 2020 года. По нашим оценкам, предприятия малого бизнеса формируют около 25% арендной выручки усреднённого ТЦ в городе с населением от 500 000 до 1 млн жителей, в связи с чем можно прогнозировать, что данная мера окажет негативное влияние на размер арендной выручки ТЦ и, как следствие, создаст дополнительные риски их неплатёжеспособности.

В долгосрочной перспективе новый закон может привести к изменению деловых практик на рынке аренды площадей в ТЦ — разрешение одностороннего расторжения договора со стороны государства является новым риском, который может быть переложен в стоимость договора с будущими арендаторами. Также данный риск может отразиться на стоимости заёмного финансирования, так как банки будут сталкиваться с дополнительной неопределённостью в части прогнозирования арендных потоков.

Стоит также обратить внимание на отсутствие специальных мер поддержки для подотраслей офисной и складской недвижимости. Компании сегмента складской недвижимости действительно не испытали столь существенного негативного эффекта от COVID-19, а вот компании офисного сегмента столкнулись с массовым переводом сотрудников на удалённый формат и, как следствие, запросами арендаторов на снижение размера арендной платы. По нашим оценкам, тренд на сохранение гибкости и возможности работы на удалённом режиме будет сохраняться минимум до конца 2020 года.

В целом мы видим, что есть возможности принятия дополнительных мер, в основном они необходимы сегментам торговой и офисной недвижимости.

Как поддержать отрасль в кризис

Возможные дополнительные меры поддержки можно разделить на 3 основные группы.

Разработка критериев отнесения компаний отрасли к системообразующим предприятиям и формирование соответствующего перечня. Данная мера позволила бы поддержать операционную деятельность крупнейших компаний отрасли.

Разработка программы субсидирования процентных платежей. С учётом высокой закредитованности отрасли мера способствовала бы исполнению компаниями своих обязательств перед кредиторами и уменьшала бы возможное количество дефолтов перед ними.

Снижение налоговой нагрузки в виде частичной отмены налога на имущество, земельного налога, платежей в социальные фонды (при условии сохранения занятости), арендной платы за землю.

Мы проводим постоянный мониторинг и анализ ситуации в отрасли и разработали ряд собственных мер для принятия оперативных решений о частичном переносе процентов основного долга для наиболее пострадавших клиентов: гостиниц и торговых центров. Более того, в рамках «долгосрочных» реструктуризаций возможно предоставление комплексных решений, включая продукты мезонинного финансирования и привлечения финансирования на розничном рынке через переход на структуру владения через ЗПИФ. Также отраслевая команда Сбербанка находится в рабочем контакте с представителями профильных органов государственной власти — Минэкономразвития, Минфина, Минстроя РФ, ЦБ.

Что нас ждёт в будущем

Несмотря на сложную ситуацию, мы традиционно поддерживаем наших клиентов во всех отраслях и понимаем, что текущий кризис однажды закончится и большинство игроков рынка коммерческой недвижимости вернётся к нормальной операционной деятельности. С точки зрения новых трендов на рынке можно выделить следующие направления.

Гостиничная недвижимость — постепенное восстановление загрузки в первую очередь за счёт внутреннего туризма; среднесрочное отсутствие внешнего спроса из-за закрытия границ, длительное восстановление спроса на услуги проведения мероприятий и групповые поездки; сокращение и оптимизация штата, операционных затрат.

Торговая недвижимость — полное снятие ограничений в краткосрочной перспективе, возможный рост вакантных площадей до 13—21%; среднесрочное перераспределение трат населения в сторону продуктов питания и предметов первой необходимости в связи со снижением реальных доходов. В долгосрочной перспективе — рост доли dark stores и dark kitchens, show rooms и пунктов выдачи, community space и лекториев в структуре арендаторов; ускоренный рост онлайн-торговли.

Офисная недвижимость — тренд на удалённый формат работы, повышенный спрос на гибкие офисы и коворкинги, повышенные требования к безопасности и реорганизация офисного пространства, рост площади рабочего места сотрудника; увеличение доли строительства build-to-suit (строительства под заказ) на фоне общего сокращения объёмов строительства; рост объёмов офисных кластеров на периферии и появление коворкингов в ЖК.

Складская недвижимость — тренд на повышенные требования к безопасности сотрудников и контроль инфекционной обстановки в помещениях, влияние развития онлайн-ритейла на новые форматы — развитие городской логистики, буферные склады, склады последней мили, операции click & collect, dark stores, склады индивидуального хранения.