• Недвижимость

Исследование Сбербанка: как кризис и новый закон повлияют на бизнес торговых центров

Вячеслав Романов

Вячеслав Романов

исполнительный директор, старший аналитик Сбербанка
  • 6 мин
  • 3 038

Государство готово разрешить предпринимателям разрывать договор аренды без штрафов. Как это изменит рынок торговых площадей?

С началом пандемии рынок коммерческой недвижимости одним из первых ощутил на себе ограничительные меры: торговые центры и гостиницы перестали работать, арендаторы офисных помещений переводили сотрудников на удалёнку и сокращали занимаемые площади. Масштаб потерь был огромным: каждый месяц ограничительных мер владельцы торговых центров недополучали выручку в размере 15 млрд рублей. Арендаторам тоже было несладко: они фактически потеряли весь доход, после месяца простоя примерно 5% предпринимателей заявили о желании разорвать договоры с владельцами недвижимости.

Реакцией государства на сложное положение бизнеса стал ФЗ № 166 «О неотложных мерах, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения коронавируса», вступивший в силу 8 июня 2020 года. В первоначальном варианте законопроекта власти планировали разрешить всем арендаторам разрывать договоры аренды в одностороннем порядке, но после бурной общественной дискуссии между заинтересованными сторонами государство сохранило эту возможность только для малых и средних предприятий из наиболее пострадавших отраслей. Решение оказалось соломоновым, и наши расчёты это подтверждают.

Расклад сил

На конец 2019 года совокупная площадь качественных торговых площадей в России оценивалась в 24,2 млн м² (GLA), которая генерировала арендный доход на сумму 30 млрд рублей в месяц. Малый и средний бизнес занимал 10% площади торговых центров, но из-за более высоких ставок аренды, по сравнению с якорными брендами, он приносил владельцам торговой недвижимости 20—30% выручки. Пандемия скорректировала объём рынка: по нашим оценкам, минимальные потери по итогам 2020—2021 годов могли бы составить 53 млрд рублей, а новый закон увеличил эту сумму на 13 млрд рублей, или на 25%. Возможность одностороннего разрыва договоров аренды приведёт к преждевременному переходу на новые, послекризисные условия аренды с более низкими ставками. Для остальных брендов переход будет происходить по мере окончания текущих договоров либо при банкротстве или ротации арендаторов.

Как изменения законодательства повлияют на бизнес торговых центров?

Источник: Сбербанк, потери указаны без учёта арендных каникул во втором квартале 2020 года

Однако сохранение статуса-кво (без принятия ФЗ № 166) тоже не открыло бы радужных перспектив рынку: вероятно, случился бы массовый отток арендаторов, существенно выросла вакансия, и владельцам торговых центров пришлось бы снижать арендные ставки. Компромиссное решение государства даёт надежду на то, что арендаторы, владельцы недвижимости и банки поддержат друг друга, а большая часть бизнесов постепенно восстановит свои обороты.

Жизнь после пандемии

Тем не менее ФЗ № 166 создал необычный юридический прецедент на рынке коммерческой недвижимости. Разрешение государства расторгать договор — это новый, ранее не существовавший риск. И после восстановления экономики владельцы ТЦ станут закладывать его в стоимость аренды. Вероятно, по сравнению со сценарием без принятия закона, вырастут ставки и процент с оборота или собственники недвижимости начнут вводить невозвратные обеспечительные взносы / единовременную плату при сотрудничестве с арендаторами. Банки, в свою очередь, станут закладывать больший запас прочности в кредиты ТЦ ввиду возросшей договорной неопределённости.

В результате доступность торговых центров для небольших арендаторов будет ниже, и выбор брендов для потребителя существенно сократится. Мы ожидаем в ближайшие 2 года рост доли незанятых площадей и снижение рыночных ставок аренды, а выручка ТЦ в 2020—2021 годах снизится на 8,8% в сравнении с докризисным прогнозом.

Голос бизнеса

«Люди пришли за социализацией, а не за покупками»

Александр Перемятов

президент торговой ГК Magic Group

— Если в 2014 году взаимоотношения владельцев торговых площадей с арендаторами перешли с валютных контрактов на рублёвые, то сейчас идёт переход к условиям оплаты в процентах от оборота. Этот тренд отражает как прямые потери арендаторов, так и оценку рисков второй волны коронавируса и нового закрытия торговых центров.

Положительный эффект изменений заключается в том, что у владельца ТЦ и арендатора появляется общая задача — привлечь покупательский трафик. Будущее — за партнёрством ТЦ и арендаторов в деле привлечения целевого трафика.

Первые дни работы ТЦ после окончания карантина показали, что люди пришли в первую очередь за социализацией, а не за покупками. Торговые центры воспринимаются людьми как пространство для встреч, общения, проведения досуга, в котором шопинг может быть далеко не главной и уж точно не единственной целью.

Строящиеся ТЦ, как ни парадоксально, в выигрышном положении, если выбрана изначально верная концепция, направленная в будущее, у них есть очень хороший шанс. Они могут потянуть с открытием, банки к этому сейчас вполне лояльны. Переформатировать действующий ТЦ намного сложнее, чем открыться сразу в правильном формате.


«Планировать рост было бы неразумно»

Михаил Гончаров

генеральный директор сети «Теремок»

— В апреле, мае и июне мы с арендодателями пересматривали арендные ставки, также есть определённые договорённости на июль и август. В основном это касается вопросов перехода на процент от оборота, потому что планировать сейчас выручку и договариваться на фиксированную ставку, опираясь на эти планы, просто невозможно. В настоящий момент оборот по разным точкам восстановился до уровня 50—70% от докризисного.

Задача ближайшего года — погашение задолженности, накопленной за период коронавирусного карантина. Планировать рост и развитие сети за счёт дальнейшего увеличения кредитной нагрузки было бы неразумно.


«Восстановление не будет быстрым»

Евгения Хакбердиева

директор департамента торговой недвижимости

Knight Frank Retail

— По первым дням и неделям понятно, что восстановление не будет быстрым, в большинстве непродуктовых сетей выручка восстановилась на уровне 50—60% от показателей 2019 года, к сентябрю-октябрю мы ожидаем возвращение оборотов на уровень 80% от прошлого года. И уже только ко второму-третьему кварталу 2021 года — выход на докризисные обороты.

На этот же период арендаторы просят льготные условия, и многие ТЦ уже дают скидки по аренде до конца года, понимая, что всё равно эти периоды придётся пролонгировать. Период сниженных ставок, по нашим оценкам, продлится от 6 до 12 месяцев. Вакансия по большинству объектов пока что увеличилась незначительно — на 1—2%, но часть тех, кто сейчас откроется, свернут бизнес в течение первых нескольких месяцев работы. Реальный рост вакансии мы получим к сентябрю, прогноз — с 7% в 2019 году до 9—10% в 2020-м.

Про ФЗ-166 уже можно забыть. Его срок действия — до 1 октября 2020 года, он подразумевает обязательство арендатора вести переговоры о снижении ставки с арендодателем в течение двух месяцев. Выйти из договора можно только в случае неудачи этих переговоров. Пока закон примут, пока пройдут эти 2 месяца, наступит 1 октября. Обсуждение этого закона скорее было рычагом для арендаторов на переговорах об условиях аренды.


«Снижения уровня ставок пока не произошло»

Яна Иванченко

исполнительный директор ТЦ «Уровни»,

г. Краснодар, г. Ростов-на-Дону

— О снижении спроса и освобождении площадей пока говорить рано. Те, кто где-то не договорился, идут договариваться в другое место, в целом спрос есть.

Реальный рост вакантных площадей начнётся не раньше, чем месяца через два, когда уйдут те, кто не смог договориться о новых условиях, и лишь после этого начнут снижаться ставки. На время карантина делались скидки, отсрочки, но общего снижения уровня ставок пока не произошло.

В любом случае крупные арендаторы платят процент от оборота. Арендодатель получает доступ к отчёту по продажам, видит реальную картину работы магазина и всегда может отказать в немотивированной просьбе о снижении ставки. Работа на фиксированной ставке не даёт понимания финансовой ситуации арендатора, то ли у него правда нет денег, то ли он пытается сэкономить.

Читайте ещё