Недвижимость
Исследование Сбербанка: как кризис и новый закон повлияют на бизнес торговых центров
Вячеслав Романов
старший аналитик Сбербанка
Государство готово разрешить предпринимателям разрывать договор аренды без штрафов. Как это изменит рынок торговых площадей?
С началом пандемии рынок коммерческой недвижимости одним из первых ощутил на себе ограничительные меры: торговые центры и гостиницы перестали работать, арендаторы офисных помещений переводили сотрудников на удалёнку и сокращали занимаемые площади. Масштаб потерь был огромным: каждый месяц ограничительных мер владельцы торговых центров недополучали выручку в размере 15 млрд рублей. Арендаторам тоже было несладко: они фактически потеряли весь доход, после месяца простоя примерно 5% предпринимателей заявили о желании разорвать договоры с владельцами недвижимости.
Реакцией государства на сложное положение бизнеса стал ФЗ № 166 «О неотложных мерах, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения коронавируса», вступивший в силу 8 июня 2020 года. В первоначальном варианте законопроекта власти планировали разрешить всем арендаторам разрывать договоры аренды в одностороннем порядке, но после бурной общественной дискуссии между заинтересованными сторонами государство сохранило эту возможность только для малых и средних предприятий из наиболее пострадавших отраслей. Решение оказалось соломоновым, и наши расчёты это подтверждают.
Расклад сил
На конец 2019 года совокупная площадь качественных торговых площадей в России оценивалась в 24,2 млн м² (GLA), которая генерировала арендный доход на сумму 30 млрд рублей в месяц. Малый и средний бизнес занимал 10% площади торговых центров, но из-за более высоких ставок аренды, по сравнению с якорными брендами, он приносил владельцам торговой недвижимости 20—30% выручки. Пандемия скорректировала объём рынка: по нашим оценкам, минимальные потери по итогам 2020—2021 годов могли бы составить 53 млрд рублей, а новый закон увеличил эту сумму на 13 млрд рублей, или на 25%. Возможность одностороннего разрыва договоров аренды приведёт к преждевременному переходу на новые, послекризисные условия аренды с более низкими ставками. Для остальных брендов переход будет происходить по мере окончания текущих договоров либо при банкротстве или ротации арендаторов.
Как изменения законодательства повлияют на бизнес торговых центров?
Однако сохранение статуса-кво (без принятия ФЗ № 166) тоже не открыло бы радужных перспектив рынку: вероятно, случился бы массовый отток арендаторов, существенно выросла вакансия, и владельцам торговых центров пришлось бы снижать арендные ставки. Компромиссное решение государства даёт надежду на то, что арендаторы, владельцы недвижимости и банки поддержат друг друга, а большая часть бизнесов постепенно восстановит свои обороты.
Жизнь после пандемии
Тем не менее ФЗ № 166 создал необычный юридический прецедент на рынке коммерческой недвижимости. Разрешение государства расторгать договор — это новый, ранее не существовавший риск. И после восстановления экономики владельцы ТЦ станут закладывать его в стоимость аренды. Вероятно, по сравнению со сценарием без принятия закона, вырастут ставки и процент с оборота или собственники недвижимости начнут вводить невозвратные обеспечительные взносы / единовременную плату при сотрудничестве с арендаторами. Банки, в свою очередь, станут закладывать больший запас прочности в кредиты ТЦ ввиду возросшей договорной неопределённости.
В результате доступность торговых центров для небольших арендаторов будет ниже, и выбор брендов для потребителя существенно сократится. Мы ожидаем в ближайшие 2 года рост доли незанятых площадей и снижение рыночных ставок аренды, а выручка ТЦ в 2020—2021 годах снизится на 8,8% в сравнении с докризисным прогнозом.
Голос бизнеса
«Люди пришли за социализацией, а не за покупками»
— Если в 2014 году взаимоотношения владельцев торговых площадей с арендаторами перешли с валютных контрактов на рублёвые, то сейчас идёт переход к условиям оплаты в процентах от оборота. Этот тренд отражает как прямые потери арендаторов, так и оценку рисков второй волны коронавируса и нового закрытия торговых центров.
Положительный эффект изменений заключается в том, что у владельца ТЦ и арендатора появляется общая задача — привлечь покупательский трафик. Будущее — за партнёрством ТЦ и арендаторов в деле привлечения целевого трафика.
Первые дни работы ТЦ после окончания карантина показали, что люди пришли в первую очередь за социализацией, а не за покупками. Торговые центры воспринимаются людьми как пространство для встреч, общения, проведения досуга, в котором шопинг может быть далеко не главной и уж точно не единственной целью.
Строящиеся ТЦ, как ни парадоксально, в выигрышном положении, если выбрана изначально верная концепция, направленная в будущее, у них есть очень хороший шанс. Они могут потянуть с открытием, банки к этому сейчас вполне лояльны. Переформатировать действующий ТЦ намного сложнее, чем открыться сразу в правильном формате.
«Планировать рост было бы неразумно»
— В апреле, мае и июне мы с арендодателями пересматривали арендные ставки, также есть определённые договорённости на июль и август. В основном это касается вопросов перехода на процент от оборота, потому что планировать сейчас выручку и договариваться на фиксированную ставку, опираясь на эти планы, просто невозможно. В настоящий момент оборот по разным точкам восстановился до уровня 50—70% от докризисного.
Задача ближайшего года — погашение задолженности, накопленной за период коронавирусного карантина. Планировать рост и развитие сети за счёт дальнейшего увеличения кредитной нагрузки было бы неразумно.
«Восстановление не будет быстрым»
— По первым дням и неделям понятно, что восстановление не будет быстрым, в большинстве непродуктовых сетей выручка восстановилась на уровне 50—60% от показателей 2019 года, к сентябрю-октябрю мы ожидаем возвращение оборотов на уровень 80% от прошлого года. И уже только ко второму-третьему кварталу 2021 года — выход на докризисные обороты.
На этот же период арендаторы просят льготные условия, и многие ТЦ уже дают скидки по аренде до конца года, понимая, что всё равно эти периоды придётся пролонгировать. Период сниженных ставок, по нашим оценкам, продлится от 6 до 12 месяцев. Вакансия по большинству объектов пока что увеличилась незначительно — на 1—2%, но часть тех, кто сейчас откроется, свернут бизнес в течение первых нескольких месяцев работы. Реальный рост вакансии мы получим к сентябрю, прогноз — с 7% в 2019 году до 9—10% в 2020-м.
Про ФЗ-166 уже можно забыть. Его срок действия — до 1 октября 2020 года, он подразумевает обязательство арендатора вести переговоры о снижении ставки с арендодателем в течение двух месяцев. Выйти из договора можно только в случае неудачи этих переговоров. Пока закон примут, пока пройдут эти 2 месяца, наступит 1 октября. Обсуждение этого закона скорее было рычагом для арендаторов на переговорах об условиях аренды.
«Снижения уровня ставок пока не произошло»
— О снижении спроса и освобождении площадей пока говорить рано. Те, кто где-то не договорился, идут договариваться в другое место, в целом спрос есть.
Реальный рост вакантных площадей начнётся не раньше, чем месяца через два, когда уйдут те, кто не смог договориться о новых условиях, и лишь после этого начнут снижаться ставки. На время карантина делались скидки, отсрочки, но общего снижения уровня ставок пока не произошло.
В любом случае крупные арендаторы платят процент от оборота. Арендодатель получает доступ к отчёту по продажам, видит реальную картину работы магазина и всегда может отказать в немотивированной просьбе о снижении ставки. Работа на фиксированной ставке не даёт понимания финансовой ситуации арендатора, то ли у него правда нет денег, то ли он пытается сэкономить.