В условиях пандемии коронавирусной инфекции у покупателей квартир изменились предпочтения. В период самоизоляции стали более востребованы квартиры с балконами и лоджиями. Определённым трендом при выборе жилья стали квартиры большей площади или адаптивные планировки, которые дают возможность обустроить кабинет или создать отдельные зоны для работы на удалёнке. Покупатели стали больше ценить развитую инфраструктуру рядом с домом, благоустроенные дворы и общественные пространства, а также наличие сквера или парка в шаговой доступности от жилья.

Многие из этих трендов были важны и раньше, но из-за пандемии COVID-19 они стали актуальнее для покупателей квартир в новостройках. Рассказываем о том, как меняется спрос на первичном рынке столичного жилья, будут ли эти тенденции долгосрочными и как реагируют на вызовы девелоперы и архитекторы.

Глоток свежего воздуха

Балконы и лоджии, которые часто использовались в качестве кладовых, вернули свою первоначальную функцию — пространство на открытом воздухе. Сегодня на первичном рынке Москвы балконы есть далеко не в каждом проекте. Например, в новостройках комфорт-класса, по данным риелторской компании «Бон Тон», они присутствуют в 57% проектов. На них всегда был высокий спрос среди консервативных покупателей, а в условиях пандемии они стали более востребованы.

«В Санкт-Петербурге традиционно гораздо больше жилых комплексов, чем в Москве, проектируются с балконами или лоджиями. Скорее, отсутствие балкона — это исключение (если речь не идёт про первые этажи). В силу чего большинство сделок как раньше, так и сейчас осуществляется с квартирами, в которых есть балкон», — отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group) Ольга Трошева.

В условиях самоизоляции многие оценили возможность обустроить в летнем помещении дополнительное рабочее место и выйти на свежий воздух, оставаясь в своей квартире, отмечает директор по продажам девелоперской группы «Самолёт» Кирилл Храпов. По его словам, около 60% покупателей консервативны и наличие такого помещения является для них большим плюсом. В девелоперской группе «Эталон» также отметили востребованность балконов и лоджий во время пандемии. А в одном из проектов компании покупатели особо оценили эксплуатируемые кровли, где жители смогут погулять, отдохнуть или заняться спортом, говорит президент группы «Эталон» Геннадий Щербин.

Управляющий партнёр архитектурного бюро UNK project Юлия Тряскина считает, что девелоперы и архитекторы должны отреагировать на этот запрос, но проекты в стадии реализации вряд ли будут переоборудованы. Однако при покупке новых квартир люди, безусловно, будут рассматривать наличие даже небольшого балкона, позволяющего выйти «на улицу» за глотком свежего воздуха, как преимущество, считает архитектор.

Акцент на общественных пространствах

Общественные пространства, обустроенные дворы с детскими и спортивными площадками уже давно стали трендом и обязательной характеристикой комфортной городской среды в качественных жилых проектах Москвы. Ограничение передвижений, переход на удалённую работу заставили более тщательно отбирать проекты в плане инфраструктуры и наличия благоустроенных пространств с различными функциями рядом с домом. По словам девелоперов, они всегда были критерием, повышающим привлекательность проекта. Здесь речь идёт о набережных, площадях, фонтанах, парках, необычных игровых или спортивных площадках.

При этом многие готовые общественные пространства, заложенные архитекторами ещё на этапе проектирования, оказались незадействованными. Библиотеки, детские, игровые зоны простаивали без дела, и, скорее всего, эта тенденция не изменится, говорит Тряскина. По её словам, появился спрос на переоборудование таких помещений в жилых комплексах под мини-офисы или небольшие бизнес-пространства.

Ответом девелоперов на запрос покупателей стали новые проекты с использованием формата лайфворкинга в ЖК «Level Причальный». Ранее подобный проект анонсировал девелопер А101, который создаст сеть коворкингов Easy Busy на первых этажах своих жилых комплексов. «Конечно, они будут значительно отличаться от традиционных коворкингов как минимум по метражу. Но это будут самостоятельные рабочие зоны, которые проще контролировать и где будет легче соблюдать нормы и требования эпидемиологической безопасности», — считает Тряскина.

«На фоне пандемии уже складывается тренд на то, чтобы жилые комплексы становились универсальными пространствами с гибридным функционалом, позволяющим видоизменять среду в соответствии с новыми потребностями. Импульс к развитию получают общественные пространства, позволяющие объединить сразу несколько элементов социальной инфраструктуры, например коворкинг, образовательный центр, студию для занятий йогой, спортивный зал, салон красоты. В своих новых жилых проектах мы закладываем площади под этот функционал», — отмечает Щербин.

Где работать дома

Пока покупатели в массовом сегменте жилья (эконом- и комфорт-класса) не смотрят на покупку квартиры с отдельным кабинетом, но определённым трендом при выборе квартиры во время пандемии стала возможность её зонирования. Стоимость жилья в столице высокая, а дополнительная комната под кабинет площадью до 10 м² — это уже более 2 млн рублей. Такие запросы появляются в более дорогих сегментах жилья.

Согласно внутренним исследованиям «Группы ЛСР» в московском регионе, в настоящее время наибольшим спросом пользуются квартиры с европланировкой, где кухня совмещена с гостиной. Такое решение позволяет разделить жильё на максимальное количество функциональных зон. В нынешней экономической ситуации люди не готовы платить за лишние и нефункциональные метры в квартире и стали больше ценить адаптивность жилых помещений и лёгкость их трансформации под разные задачи членов семьи, говорит Храпов.

«Для людей пандемия стала переломным моментом с психологической точки зрения. Они оказались запертыми в студиях или малогабаритных квартирах, не позволяющих изменить планировку и организовать каждому члену семьи собственное пространство. Если до пандемии значение этому никто не придавал, так как члены семьи проводили значительную часть времени вне дома, то выход на удалёнку показал, что это серьёзная проблема. Поэтому в основном сейчас растёт спрос на гибкость планировочных решений. Например, если комната — футляр с одним окном, то с этим ничего не сделаешь. Если же комната — это квадрат с тремя-четырьмя окнами, то уже появляется возможность для создания функционального пространства», — поясняет архитектор Тряскина.

Самоизоляция вскрыла многие недостатки устаревших планировок квартир и традиционных подходов к организации общественных пространств в жилых комплексах, отмечает Щербин. И сейчас, по его словам, на рынке первичного жилья формируется запрос на планировки квартир с возможностью гибкого зонирования пространства, чтобы в помещениях можно было выделять зоны со специальным функционалом (спортивные, детские, рабочие), а также быстрой его трансформации при необходимости.

Все эти изменения в жизни людей заставят их более осознанно подходить к выбору жилья: при меньшей площади будут искать более функциональные помещения, больше внимания будет уделяться планировкам небольших квартир, прогнозирует Тряскина. По её словам, количество окон в квартире, глубина и ширина пространства станут намного важнее метража, поскольку такие квартиры позволяют осознанно подходить к планированию и создавать отдельные функциональные зоны.

Смещение спроса в более дешевые зоны

Пандемия, удалённая работа и ограничительные меры, связанные с распространением коронавирусной инфекции, повлияли на уклад жизни людей. По мнению управляющего партнёра архитектурной студии Dvekati Екатерины Сванидзе, сильнее на себе их ощутили жители городов, оказавшиеся невольными узниками своих квадратных метров. «Многие впервые попробовали жить за городом, и многим это понравилось. В условиях удалённой работы люди рассматривают переезд в частный сектор, а порой и задумываются о смене климатического пояса в сторону более тёплой полосы. Таунхаусы с возможностью выхода на собственный, хоть и небольшой участок снова актуальны. Уверена, тренд на загородную недвижимость, сформированный COVID-19, сохранится не один год», — прогнозирует Сванидзе.

В компании «Самолёт» уже отмечают смещение спроса в Новую Москву и Подмосковье. В первую очередь это связано с тем, что люди хотят купить больше метров с прежним бюджетом и снижением доходов, говорит Храпов. По его словам, сейчас большинство новостроек за пределами МКАД не уступают спальным районам, расположенным в старых границах Москвы, а многие и превосходят их по комфорту и уровню жизни. Многие территории вокруг Москвы, особенно в Новой Москве, сейчас активно развиваются, при этом оставаясь экологически чистыми, что делает их привлекательными для клиентов, добавляет он.

В то же время Тряскина из UNK project считает, что это скорее вопрос общегородской политики децентрализации, не связанный с пандемией COVID-19. «Если человек может работать удалённо и при этом в его районе хорошо развита инфраструктура, у него нет причин стремиться в город. Однако такая локализация жизни не всем подходит. Скорее всего, гораздо большим спросом будет пользоваться оборудование общественных пространств жилых домов и комплексов под офисные помещения и микроковоркинги», — считает архитектор.

Как девелоперы реагируют на изменения спроса

Девелоперы и архитекторы уже планируют новые проекты с учётом изменившихся предпочтений, отмечает президент группы «Эталон». По мнению Щербина, не останутся в стороне и дизайнеры интерьеров, мебели и бытовой техники: интерьеры в целом эволюционируют в сторону мобильности, универсальности, минимализма и функционализма. Под влиянием глобальных трендов начал меняться сам быт жителей крупных городов.

Если раньше девелоперы стремились к локализации и централизации, создавая мини-инфраструктуру в шаговой доступности, то сейчас наблюдается обратный процесс — процесс дробления, говорит Тряскина. «После пандемии назрел запрос на улучшение общественных пространств жилых комплексов, и мы сейчас уже работаем над тем, чтобы сделать их максимально безопасными, бесконтактными. Это касается и разделения потоков жильцов, использования лифтов, которое позволит снизить количество контактов между жильцами, проектирования отдельных выходов во внутренний двор, создания специальных боксов для курьеров, где они могут оставлять посылки без необходимости контактировать с жильцами или персоналом. Пандемия даже повлияла на расположение почтовых ящиков, а точнее, их разделение по секциям. Одним словом, делается всё, чтобы предотвратить скопление людей в общественных зонах», — отмечает партнёр UNK project.

«В ответ на возникшие требования к возможности организации большего количества функциональных зон в рамках новой концепции продукта мы готовы предлагать новые варианты планировок и в то же время постоянно работаем над развитием инфраструктуры районов, чтобы в них были все виды дистанционных сервисов, общественные пространства для удалённой работы и вся необходимая коммерческая инфраструктура», — считает Храпов из компании «Самолёт».

Долгосрочные тренды

При планировании объектов проектные бюро опираются на мировые тенденции, экономику проектов и запрос клиентов, однако учитывают только долгосрочные глобальные тренды, говорит Храпов. По его мнению, пока нет оснований полагать, что требования к жилью изменятся настолько, что девелоперам придётся придумывать радикально другой продукт: городские кварталы с готовой инфраструктурой для всех основных жизненных сценариев семьи.