Пандемия коронавируса спровоцировала очередной мировой экономический кризис. Россию это явление не обошло стороной, хотя всё оказалось не так страшно, как прогнозировалось изначально, об этом в том числе говорит и прогноз Минэкономразвития: ещё в июне эксперты ожидали сокращения ВВП на 4,8%, но к августу смягчили прогноз до 3,9%. В целом же, по данным экспертов Economist Intelligence Unit (EIU), России понадобится около 4 лет на то, чтобы вернуться к докризисному уровню.

Наше поколение уже привычно к кризисам — существуют экономические исследования, утверждающие, что подобные спады происходят раз в 4—6 лет. Личный опыт это только подтверждает: кризисы были и в 2008-м, и в 2014 годах. Но на этот раз рынок аренды жилья пострадал особым образом. Природа этого кризиса не экономическая, поэтому и проявился он своеобразно и закончится, будем надеяться, быстрее.

Что произошло с ценами и спросом?

Безусловно, сравнивая совокупный спрос с начала 2020 года с показателем прошлого года, мы видим спад: за 9 месяцев количество запросов на аренду высокобюджетных квартир снизилось примерно на треть (на 34%) по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Снизились и цены. Так, по сравнению с первым кварталом этого года они упали в среднем на 10%.

Период самоизоляции с его невозможностью просмотров объектов, с падением доходов населения, с закрытием МФЦ и приостановкой работы Росреестра усугубил положение.

Коррекция цен, безусловно, связана с двумя важнейшими следствиями пандемии. Во-первых, это отток иностранного персонала из России. Во-вторых, в целом временный отток людей из столицы. Оба этих фактора привели к росту количества вакантных объектов и к образованию большой конкуренции, что и привело к снижению цен.

Любопытно и то, как изменились предпочтения потенциальных арендаторов. Так, по данным исследования наших аналитиков, клиенты стали искать более просторные варианты, в среднем площадь искомых объектов выросла почти на 40 м² (со 140 до 177 м²). Изменились и интересующие локации. Так, если раньше существенную долю запросов на аренду составляли районы около станции метро «Белорусской» и Москва-Сити, то в период пандемии интерес сместился в сторону объектов с террасой или собственным участком (62% клиентов отмечали это требование), в итоге подтянулся рынок загородной аренды. При этом сохранили популярность и варианты, расположенные вблизи «Лубянки» и «Китай-города».

Рынок аренды отскочил в июле

В первую очередь резкий рост интереса к элитной аренде связан с отложенным спросом, который накопился в период пандемии. Люди соблюдали режим самоизоляции, не имели возможности приходить на просмотры, риелторская деятельность была практически приостановлена, в связи с чем клиенты не могли полноценно выбрать себе объект. После снятия ограничительных мер люди вышли на рынок для того, чтобы арендовать квартиры, которые они планировали снять ранее.

К июлю мы почувствовали снижение цен, что побудило клиентов, которые проживали в одних квартирах, рассмотреть другие предложения для улучшения условий проживания. Кроме того, добавился и традиционный спрос от иностранных клиентов и дипломатических структур, которые планировали свои переезды ближе к началу учебного года и «высокого» делового сезона, например, ближе к учебным заведениям. Этот спрос традиционно возникает в конце июля — начале августа и напрямую связан с активизацией бизнеса и началом учебного года.

В августе, как и прогнозировалось, мы наблюдали продолжение тенденции роста числа запросов, драйвером которого послужил накопленный спрос (в период самоизоляции рынок был ограничен как со стороны собственников, так и арендаторов) и началом нового делового сезона. Так, около трети (34%) из числа всех запросов на аренду квартир вблизи школ приходится на летний период — с июня по август.

В целом же третий квартал текущего года продемонстрировал прирост числа обращений от клиентов: количество запросов от потенциальных арендаторов выросло в 2 раза по сравнению с прошлым кварталом (сравниваются периоды июль — сентябрь и апрель — июнь 2020 года). Если анализировать изменение количества запросов, поступивших только за сентябрь, то спрос увеличился на 15%.

Восстановление рынка не за горами?

По практике предыдущих кризисов полное восстановление рынка происходит где-то за год-полтора. Сегодня мы можем рассчитывать на более короткие сроки в связи с частичным открытием границ и возможностью динамичного перемещения иностранного персонала, а также с возникшим желанием наших соотечественников вновь перебраться ближе к работе, а не вести бизнес дистанционно. Несмотря на то что многие крупные корпорации оставили своих сотрудников на удалёнке, уже к концу июня две трети работавших из дома людей снова стали ходить в офисы. По данным сервиса «Работа.ру», к обычному графику вернулись 68%, дистанционно работали 25%, а ещё 7% чередовали поездки в офис с работой из дома. Осенью правительство Москвы вновь обязало работодателей перевести часть своих сотрудников на удалёнку, но на этот раз на рынке жилья это требование или не отразилось вовсе, или сыграло совсем незначительную роль (после приказа мэра мы не увидели резкого спада активности, которая наблюдалась в апреле). Мы видим постепенное восстановление рынка в части сделок, начиная с июня.

Мнения могут быть разными, ведь с подобными текущим обстоятельствами мы ещё не сталкивались и прогнозы могут быть самыми разными (о чём в том числе говорит исследование Economist Intelligence Unit (EIU), о котором мы говорили в начале). Тем не менее мы в Savills полагаем, что перечисленные выше факторы помогут скорейшему восстановлению рынка, а если эпидемиологическая ситуация будет улучшаться, то кризисные явления могут окончательно закончиться до конца лета 2021 года.