Бизнес-решения

Недвижимость

Когда всё складывается. Почему в России рекордно растёт ввод логистических мощностей

21 декабря 2022

5 мин

Поделиться в соцсетях

для фото 1100х521.png
Недвижимость

Складские комплексы стали для инвесторов наиболее устойчивым сегментом в последние несколько лет. По итогам 2022 года на этом рынке прогнозируется рекордный ввод объектов и объём инвестиций. Расскажем, чем этот рынок привлекает инвесторов и какие склады интересны арендаторам.

Рекордный ввод

В 2022 году в России будет построено 3,26 млн м² складских объектов, прогнозируют в консалтинговой компании CORE.XP. Примерно столько же (3,46 млн  м²) к концу текущего года будет сдано в эксплуатацию складов, говорится в предварительном годовом отчёте NF Group. По её данным, это станет рекордным показателем за всю историю подсчётов и превзойдёт высокие показатели 2014 года, когда в общей сложности было введено 2,8 млн м².

3,262 млн м²

складских площадей
будет построено в 2022 году

Больше всего таких объектов до конца года будет введено в Московском регионе, говорит региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. По его данным, этот показатель достигнет около 2 млн м². В Санкт-Петербурге и Ленинградской области за весь 2022 год построят 420 000 м² логистических центров, а на остальные регионы России придётся около 1,04 млн м².

Такой объём ввода связан прежде всего с рекордным спросом на складские комплексы, возникшим во время пандемии коронавируса в 2020—2021 годах. Только в прошлом году было подписано соглашений на 4 млн м², напоминает Алябьев из Core.XP.

Ритейлеры разогрели рынок

Интерес к складским объектам сейчас активно проявляют онлайн- и офлайн-ритейлеры, указывает директор департамента складской недвижимости консалтинговой компании Nikoliers Виктор Афанасенко. Они же были и основными драйверами рынка в последние несколько лет. Их совокупная доля в общей структуре сделок по итогам трёх кварталов 2022 года составила 64%, говорит Алябьев. По словам Афанасенко, сейчас ритейлеры увеличивают площади в том числе из-за нарушения ритмичности поставок товаров и необходимости увеличения площадей для их хранения. Кроме того, компании в сфере e-commerce активно расширяют ассортимент из-за растущего спроса на интернет-покупки, указывает он.

64% сделок

на рынке складов заключают ритейлеры

Онлайн-ритейлер Ozon в 2022 году договорился об аренде трёх складских объектов общей площадью 240 000 м², сообщали «Ведомости» со ссылкой на консультантов по недвижимости и на самого ритейлера. Это объясняется в том числе активным развитием компании, требующим увеличения логистической сети. Оборот товаров на Ozon за 9 месяцев 2022 года прибавил 98% год к году и достиг 536,2 млрд рублей. При этом количество активных продавцов утроилось и по итогам третьего квартала 2022 года превысило 180 000.

Другой крупный маркетплейс Wildberries в августе сообщал о запуске в 2022 году 200 000 м² логистических мощностей. Компания объясняла это необходимостью обеспечить высокий уровень сервиса как для покупателей, так и для предпринимателей: новые площади позволят сократить сроки доставки заказов до жителей удалённых регионов страны, а также запустить новые пункты приёмки поставок от предпринимателей.

Объёмы ввода складской недвижимости в Московском регионе, тыс. м²

Источник: NF Group

Помимо ритейлеров интерес к складам проявляют также дистрибьюторы и логистические операторы, говорит Афанасенко. В последние пару месяцев также увеличилось количество запросов, связанных с локализацией производства товаров повседневного спроса в России, отмечает генеральный директор девелопера «Ориентир» Андрей Постников. Компания в настоящий момент участвует в ряде тендеров на строительство подобных проектов, говорит он.

Впрочем, итоговый объём сделок (то есть новых заключённых договоров на покупку или аренду объектов) по итогам 2022 года, скорее всего, будет меньше прошлогоднего: после их рекордного роста спрос нормализуется до уровня 2019—2020 годов, говорит Алябьев. По его оценке, по всей России этот показатель может составить около 2,2 млн м².

По словам представителя Wildberries, на рынке наблюдается дефицит предложения, в особенности за пределами Московского региона. Сейчас ритейлер заинтересован в складских площадях как на территории России, например в Свердловской, Кемеровской и Новгородской областях, в Карелии и Краснодарском крае, так и в странах ближнего зарубежья, например в Казахстане, говорит собеседник СберПро Медиа. 

2,2 млн м²

сделок по покупке и аренде складов
в 2022 году

Впрочем, итоговый объём сделок (то есть новых заключённых договоров на покупку или аренду объектов) по итогам 2022 года, скорее всего, будет меньше прошлогоднего: после их рекордного роста спрос нормализуется до уровня 2019—2020 годов, говорит Алябьев. По его оценке, по всей России этот показатель может составить около 2,2 млн м².

2,2 млн кв м²

сделок по покупке и аренде складов
в 2022 году

По словам представителя Wildberries, на рынке наблюдается дефицит предложения, в особенности за пределами Московского региона. Сейчас ритейлер заинтересован в складских площадях как на территории России, например в Свердловской, Кемеровской и Новгородской областях, в Карелии и Краснодарском крае, так и в странах ближнего зарубежья, например в Казахстане, говорит собеседник СберПро Медиа. 

Объёмы сделок (покупка и аренда) на рынке складской недвижимости России, млн м²

Источник: NF Group

Какие параметры важны для бизнеса

Каждая компания ищет объект по собственным критериям, но наиболее универсальные склады для крупного бизнеса — это объекты наиболее высоких классов А или А+, отмечает Фомиченко из NF Group.

Что важно для арендаторов в таких объектах:

Площадь. Спросом пользуются относительно небольшие помещения на 10 000—15 000 м², отмечает заместитель директора по аренде и маркетингу Radius Group (владелец логопарка «Южные врата») Александра Шакола.

Расположение объекта. Важную роль играет транспортная доступность, наличие нескольких альтернативных трасс, расстояние до города, удобство подъезда. Это важно прежде всего как условие доставки товаров, объясняет Афанасенко из Nikoliers.

Лёгкая адаптация под определённый вид продукции. Например, для алкогольной компании можно сделать приточно-вытяжную вентиляцию, чтобы хранить здесь продукцию и получить лицензию. Для арендаторов из фармацевтической отрасли понадобится кондиционирование для контроля верхней границы температуры воздуха, добавляет Константин Фомиченко.

Возможность поддерживать разную температуру. Стандартные склады класса А позволяют хранить продукты питания, не требующие определённых температурных режимов, говорит Фомиченко. Но если в этом есть потребность, то логистический комплекс возводят уже под запрос конкретного клиента. Например, у крупных федеральных ритейлеров есть техническое задание, по которому девелопер будет возводить объект. Обычно такие склады мультитемпературные, то есть в них сочетаются разные режимы.

Наличие системы пожаротушения и пожарной сигнализации. По словам Фомиченко, необходимой составляющей объектов класса А является спринклерная система пожаротушения, которая считается наиболее эффективной и экономичной.

Среди других важных критериев, по словам Афанасенко, можно выделить качество строительства, архитектурно-планировочных решений зданий и прилегающей территории, наличие достаточного количества инженерных коммуникаций и энергоресурсов. Немаловажным фактором является наличие профессионального собственника и управляющей компании, резюмирует он.

Инвесторы сохраняют интерес к складам

Склады стали самым стабильным направлением для инвестиций и единственном сегментом недвижимости, который выиграл от последствий пандемии коронавируса. Благодаря закрытию ряда крупных сделок объём вложений в такие объекты в 2022 году достиг около 75 млрд рублей (+23% по отношению к прошлому году), по данным Core.XP. Компания отмечает, что этот показатель является историческим рекордом. Всё чаще в такие объекты вкладываются закрытые паевые инвестиционные фонды, созданные государственными банками и инвестиционными компаниями, профессиональные игроки (Raven Russia, MLP, Professional Logistics Technologies и др.) и непрофильные инвесторы.

Арсен Оганджанян,

управляющий директор —

начальник управления

по работе с клиентами

недвижимости Сбербанка:

Арсен Оганджанян,

управляющий директор — начальник управления

по работе с клиентами недвижимости Сбербанка:

Сбер, как лидер рынка кредитования коммерческой недвижимости, разделяет позитивный взгляд инвесторов на перспективы складского сегмента. Склады относительно офисов и торговых центров показали значительно большую устойчивость в рамках текущего кризиса. В первую очередь об этом свидетельствует сохранение низкого уровня вакансии (2—3%). Также мы видим сохранение потребности в кредитовании складских проектов. В 2022 году объём одобренного банком финансирования складской недвижимости составил  около 10 млрд рублей (новый бизнес). Мы видим, что основными драйверами роста складского сегмента в ближайшие несколько лет будут e-commerce и продуктовый ритейл, а также появление новых логистических цепочек с фокусом на восток РФ.

В 2023 году высокий спрос на складские площади сохранится и по-прежнему будут востребованы объекты за пределами Москвы и Санкт-Петербурга, в том числе из-за активной региональной экспансии ритейлеров, полагают аналитики Core.XP. По их оценкам, объём сделок в следующем году составит 2,9 млн м². При этом половина будет сформирована по типу «строительство под клиента» (built-to-suit), объёмы строительства составят 1,2 млн м². При этом дефицит складских площадей, характерный для рынка в последние несколько лет, сохранится. Ожидается, что доля свободных площадей останется на текущем уровне — 2,7%.


Самые важные кейсы лидеров бизнеса, мнения ведущих экспертов и тренды в отраслях экономики теперь всегда под рукой — подпишитесь на наш Telegram-канал.

Поделиться в соцсетях

Статья была вам полезна?

Да

Нет