Массовая удалённая работа, карантины 2020 года, кризисные настроения и прочие негативные факторы уже нашли отражение на рынке офисной недвижимости, и эти изменения необратимы. Пандемия не только привнесла свои факторы на рынок недвижимости, но и сделала более наглядными тренды, наметившиеся ранее.

По итогам 2020 года в Москве в эксплуатацию было введено более 220 000 м² офисных площадей, что примерно на 40% ниже показателя за 2019 год и на 40% меньше, чем планировалось в начале года. Между тем на 2021 год к вводу в эксплуатацию заявлено уже почти 600 000 м², а в 2021—2023 годах — около 1,2 млн «квадратов», это плюс 22% к нынешнему объёму офисов класса А. Таким образом, рынок, несмотря на сложности, не планирует стоять на месте.

С учётом последних событий мы ожидаем, что офисный рынок Москвы и других крупных городов страны в ближайшие годы ждут и качественные изменения. Резкая смена конъюнктуры в период пандемии ускорила развитие прогрессивных трендов предыдущих лет и создала условия для ускоренной трансформации предложения и бизнес-моделей игроков на рынке.

Анализ рынка офисной недвижимости Москвы и других крупных городов России позволил выявить основные тренды, которые уже сегодня меняют подходы к офисной недвижимости, а также будут влиять на предложение и успешность бизнес-моделей игроков на рынке в средне- и долгосрочной перспективе.

Рост востребованности гибких офисных пространств, включая коворкинги и сервисные офисы. Этот сегмент привлекает корпоративных клиентов возможностью не отвлекаться на администрирование офиса, а сосредоточиться на основных бизнес-задачах. Также аренда гибких пространств, особенно под ключ, позволяет арендатору при переезде на новые площади не отвлекать капитал на отделку офиса и подгонку пространства под свои нужды. Flex-пространства в Москве пока занимают около 200 000 м², но с учётом доли гибких пространств на европейском рынке в 4,5% потенциал сегмента — 800—900 тыс. «квадратов».

Консолидация штаб-квартир крупных компаний в одном здании и перевод в регионы общих центров обслуживания, что позволяет оптимизировать затраты на управление, снизить затраты на аренду и сократить циклы бизнес-процессов. Примеры такой консолидации в Москве показывают Сбер, «Тинькофф», «Яндекс», в Санкт-Петербурге — «Газпром». Одновременно компании выводят часть подразделений в нецентральные локации, в том числе и на региональные рынки. «Полюс» ещё в 2018—2019 годах оставил за московским офисом только стратегические функции, создав общий центр обслуживания в Красноярске. Siemens создал такой же ОЦО в Воронеже, а поддержку клиентов, обработку заказов и прочие сервисные функции вывел в Волгоград. «Ростелеком» создал ОЦО в Ярославле, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Екатеринбурге. Кроме того, создать многофункциональный центр поддержки бизнеса путём вывода сотрудников из Москвы в регионы планирует «Лукойл».

Всё более широкое использование получают инструменты smart office в операционном управлении офисным пространством и сервисами для арендаторов. Системы smart office наиболее активно внедряют компании технологического и финансового секторов, которые одними из первых сделали фокус на цифровые бизнес-модели и цифровизацию ключевых бизнес-процессов. Например, Lamoda, «Яндекс», «Сколково», Yota, «Ингосстрах». Чаще всего применяются сегодня следующие решения: бронирование рабочих мест и переговорных, автоматизация консьерж-функции, отчёты о загрузке рабочих мест, системы протоколирования рабочих встреч и совещаний, отчёты о реальной загрузке инфраструктуры. Постепенное удешевление технологий будет способствовать всё более массовой автоматизации управления офисными зданиями.

Рост инвестиций в PropTech. Это инвестиции в технологии, обеспечивающие более эффективное управление недвижимостью на базе IoT, а также технологии внедрения сервисов, работающих на базе анализа больших данных, таких как динамическое ценообразование. Кроме того, сюда относятся маркетплейсы, виртуальные клубы, все виды онлайн-платформ для пользователей офисных площадей и проведения сделок с недвижимостью — за последние 7 лет объём инвестиций в digital-проекты на рынке недвижимости вырос примерно в 7,5 раза. Среди инвесторов в PropTech сегодня можно наблюдать не только технологические компании, но и девелоперов и операторов на рынке недвижимости, таких как Hines (инвестирует в венчурную компанию Fifth Wall, являющуюся крупнейшим стартап-акселератором в сфере PropTech).

Российские участники рынка также активно внедряют и участвуют в разработках цифровых технологий в сфере недвижимости. Практически все крупнейшие девелоперы, в том числе и на рынке офисной недвижимости, используют ИТ-технологии (BIM, модули автоматизации эксплуатации, автоматическое слежение за ходом строительства через дроны и т. д.). При этом компании не только привлекают сторонние стартапы, но и развивают экосистемы внутри компаний, непосредственно инвестируя в разработку и внедрение решений. Собственные разработки позволяют кастомизировать решения, хотя в большинстве случаев эффективным является покупка готового решения с дальнейшей доработкой.

Наиболее распространённым в этом вопросе является внедрение BIM-технологий, создающих цифровой двойник здания. Тем не менее, по данным Минстроя РФ, пока эту технологию используют не более 7% девелоперов. Консультанты и брокеры коммерческой недвижимости также активно развивают собственные цифровые платформы, преимущественно акселераторы оферт по аренде и продаже офисных площадей, например ILM, Manufaqtury и т. д.

Внедрение в работу компаний принципов ESG («ответственное ведение бизнеса») и, как следствие, повышение внимания девелоперов к «зелёным» технологиям при строительстве и эксплуатации офисных зданий. Самые популярные элементы «зелёного» офиса — энергоэффективные приборы, размещение зелёных зон и сбор макулатуры и батареек. Другие особенности — раздельный сбор мусора, отказ от пластиковой посуды, сбор макулатуры для повторной переработки. Пока доля «зелёных» зданий — сертифицированных по системе BREEAM или LEED (сертификации зданий на экологичночность) — на рынке качественной офисной недвижимости Москвы составляет всего 5%. Но наличие «зелёного» сертификата уже сейчас важный фактор для крупных, в первую очередь иностранных, арендаторов, для которых экологичность зданий, создание комфортных условий для сотрудников являются важными факторами для выбора офиса.

Рост мультифункциональности бизнес-центров, увеличение сервисных площадей и сопутствующих розничных функций. Сервисные и ритейл-функции в составе бизнес-центра перестают быть вспомогательными и становятся неотъемлемой частью жизни офисов. Мы начали с того, что для арендаторов и их сотрудников офис перестаёт быть только местом работы. Кафе и рестораны уже место не только для обеда, но и для бизнес-встреч. Другими обязательными элементами инфраструктуры становятся не только банкоматы, отделения банков, фитнес-клубы, прачечные и т. д., как раньше. В бизнес-центрах появляются зоны отдыха, медицинские центры, зоны спа и салоны красоты, беби-румы и досуговые зоны. А в последние месяцы — даже пункты выдачи заказов, постаматы и мини-склады для онлайн-магазинов.

И вот ответ на этот тренд: большинство (55%) новых офисных зданий, анонсированных к вводу в Москве на 2021—2024 годы, — это не бизнес-центры, а многофункциональные комплексы, МФК, сочетающие различные типы площадей. Цель — максимально повысить таким образом лояльность клиентов. Именно поэтому, кстати, УК стремятся предоставлять компаниям-арендаторам и их сотрудникам дополнительные услуги: не для заработка, а именно для повышения лояльности клиентов.

Выход наиболее прогрессивных УК офисных зданий за рамки классического набора услуг Property и Facility management — это ещё один тренд последних 2—3 лет. Кроме классического набора услуг, управляющие БЦ принимают на себя ещё и административные функции компаний арендаторов, ведут очень тесное взаимодействие с арендатором на уровне регулярной обратной связи о качестве услуг и обслуживания, минимизируют время на техническое обслуживание объекта. Помимо этих функций управляющие компании всё чаще начинают предлагать на рынке более широкие услуги для владельцев зданий, например: консультационные услуги по проектированию технических служб, аудит проектов и экологическую сертификацию. Можно отметить и тенденцию перехода ряда компаний на принцип Integrated Facility Services (предоставление сервиса заказчику без третьей стороны).

Прогнозировать, каким именно будет офис будущего через 10 лет и даже через 2—3 года, довольно сложно: тренды на рынке, влияющие на формат офисной недвижимости сильны, и каждый из них может существенно изменить наше привычное представление об офисе. Меняется и само понятие рабочего времени, и сами бизнес-процессы. Диджитализация стирает границы привычных форм, изменяет скорость течения времени, сокращает расстояния. Единственное, что можно сказать точно: офисные пространства уже очень скоро перестанут быть типовыми, где рядами стоят «одинаковые офисные столы для одинаковых сотрудников». Ещё одним важным трендом изменения офисного пространства можно назвать персонализацию — формирование рабочего пространства индивидуально под каждого сотрудника.