Top.Mail.Ru
СБЕР Про | Медиа
  • Недвижимость

Коммуникационный хаб: какими будут офисы в ближайшем будущем

Елена Киселёва

Елена Киселёва

партнёр Strategy Partners (входит в экосистему Сбера), руководитель практики «Недвижимость и инфраструктура»
  • 9 мин
  • 169

Массовая удалённая работа, карантины 2020 года, кризисные настроения и прочие негативные факторы уже нашли отражение на рынке офисной недвижимости, и эти изменения необратимы. Пандемия не только привнесла свои факторы на рынок недвижимости, но и сделала более наглядными тренды, наметившиеся ранее.

В 2020 году рынок столичной офисной недвижимости оказался в отрицательной зоне: объём чистого поглощения (разница между занятыми площадями на начало и конец года) составил минус 180 000 м². Падение количества сделок оценивается примерно в 30% относительно 2019 года. Снижение арендных ставок в отдельных случаях достигало более 10%. Эта динамика могла бы быть ещё более выраженной, если бы не фактор неразрывности контрактов. Многие арендаторы не могли досрочно выйти из своих договоров аренды и имели возможность только предложить избыточные помещения в субаренду, вследствие чего наблюдался рост таких сделок в 2020 году.

На 30%

упало количество сделок с офисами в 2020 году

По итогам 2020 года в Москве в эксплуатацию было введено более 220 000 м² офисных площадей, что примерно на 40% ниже показателя за 2019 год и на 40% меньше, чем планировалось в начале года. Между тем на 2021 год к вводу в эксплуатацию заявлено уже почти 600 000 м², а в 2021—2023 годах — около 1,2 млн «квадратов», это плюс 22% к нынешнему объёму офисов класса А. Таким образом, рынок, несмотря на сложности, не планирует стоять на месте.

С учётом последних событий мы ожидаем, что офисный рынок Москвы и других крупных городов страны в ближайшие годы ждут и качественные изменения. Резкая смена конъюнктуры в период пандемии ускорила развитие прогрессивных трендов предыдущих лет и создала условия для ускоренной трансформации предложения и бизнес-моделей игроков на рынке.

Анализ рынка офисной недвижимости Москвы и других крупных городов России позволил выявить основные тренды, которые уже сегодня меняют подходы к офисной недвижимости, а также будут влиять на предложение и успешность бизнес-моделей игроков на рынке в средне- и долгосрочной перспективе.

Сокращение занимаемых площадей и изменение роли офисного пространства в жизни компаний. В России за время пандемии доля сотрудников, работающих удалённо, выросла до 22% (в Москве — до 50%). Это приведёт к фактическому сокращению занимаемых арендаторами площадей, в отдельных компаниях — до 60%. Эффект усилится отказом от системы закреплённых рабочих мест, гибридными графиками работы, развитием приложений для удалённого взаимодействия по рабочим вопросам, ростом предложения на рынке гибких офисов. Из «места для работы» офис превратится в коммуникационный хаб — место для встреч, корпоративных коллабораций и т. д.

22%

сотрудников в России работает удалённо

Рост востребованности гибких офисных пространств, включая коворкинги и сервисные офисы. Этот сегмент привлекает корпоративных клиентов возможностью не отвлекаться на администрирование офиса, а сосредоточиться на основных бизнес-задачах. Также аренда гибких пространств, особенно под ключ, позволяет арендатору при переезде на новые площади не отвлекать капитал на отделку офиса и подгонку пространства под свои нужды. Flex-пространства в Москве пока занимают около 200 000 м², но с учётом доли гибких пространств на европейском рынке в 4,5% потенциал сегмента — 800—900 тыс. «квадратов».

Консолидация штаб-квартир крупных компаний в одном здании и перевод в регионы общих центров обслуживания, что позволяет оптимизировать затраты на управление, снизить затраты на аренду и сократить циклы бизнес-процессов. Примеры такой консолидации в Москве показывают Сбер, «Тинькофф», «Яндекс», в Санкт-Петербурге — «Газпром». Одновременно компании выводят часть подразделений в нецентральные локации, в том числе и на региональные рынки. «Полюс» ещё в 2018—2019 годах оставил за московским офисом только стратегические функции, создав общий центр обслуживания в Красноярске. Siemens создал такой же ОЦО в Воронеже, а поддержку клиентов, обработку заказов и прочие сервисные функции вывел в Волгоград. «Ростелеком» создал ОЦО в Ярославле, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Екатеринбурге. Кроме того, создать многофункциональный центр поддержки бизнеса путём вывода сотрудников из Москвы в регионы планирует «Лукойл».

Рост популярности agile-офисов. Этот тренд наблюдается в первую очередь у высокотехнологичных компаний с высокой долей молодых креативных специалистов. В последнее время основой корпоративных кадров стали поколения Y и Z, они предъявляют свои требования к офисным пространствам. Agile означает «гибкий», и этот принцип нацелен в первую очередь на то, чтобы офис был одновременно современным, комфортным и неформальным, чтобы сотрудники могли работать там, где им удобно, и эффективно взаимодействовать друг с другом, это приводит к росту командной производительности до 40%, росту вместимости офиса за счёт минимизации неэффективных рабочих мест до 25—30% и снижению стоимости содержания офиса до 30%. Примеры agile-офисов в Москве — Avito, Mail.ru, Сбер.

30%

на столько гибкий офис обходится дешевле обычного

Всё более широкое использование получают инструменты smart office в операционном управлении офисным пространством и сервисами для арендаторов. Системы smart office наиболее активно внедряют компании технологического и финансового секторов, которые одними из первых сделали фокус на цифровые бизнес-модели и цифровизацию ключевых бизнес-процессов. Например, Lamoda, «Яндекс», «Сколково», Yota, «Ингосстрах». Чаще всего применяются сегодня следующие решения: бронирование рабочих мест и переговорных, автоматизация консьерж-функции, отчёты о загрузке рабочих мест, системы протоколирования рабочих встреч и совещаний, отчёты о реальной загрузке инфраструктуры. Постепенное удешевление технологий будет способствовать всё более массовой автоматизации управления офисными зданиями.

Рост инвестиций в PropTech. Это инвестиции в технологии, обеспечивающие более эффективное управление недвижимостью на базе IoT, а также технологии внедрения сервисов, работающих на базе анализа больших данных, таких как динамическое ценообразование. Кроме того, сюда относятся маркетплейсы, виртуальные клубы, все виды онлайн-платформ для пользователей офисных площадей и проведения сделок с недвижимостью — за последние 7 лет объём инвестиций в digital-проекты на рынке недвижимости вырос примерно в 7,5 раза. Среди инвесторов в PropTech сегодня можно наблюдать не только технологические компании, но и девелоперов и операторов на рынке недвижимости, таких как Hines (инвестирует в венчурную компанию Fifth Wall, являющуюся крупнейшим стартап-акселератором в сфере PropTech).

Российские участники рынка также активно внедряют и участвуют в разработках цифровых технологий в сфере недвижимости. Практически все крупнейшие девелоперы, в том числе и на рынке офисной недвижимости, используют ИТ-технологии (BIM, модули автоматизации эксплуатации, автоматическое слежение за ходом строительства через дроны и т. д.). При этом компании не только привлекают сторонние стартапы, но и развивают экосистемы внутри компаний, непосредственно инвестируя в разработку и внедрение решений. Собственные разработки позволяют кастомизировать решения, хотя в большинстве случаев эффективным является покупка готового решения с дальнейшей доработкой.

Наиболее распространённым в этом вопросе является внедрение BIM-технологий, создающих цифровой двойник здания. Тем не менее, по данным Минстроя РФ, пока эту технологию используют не более 7% девелоперов. Консультанты и брокеры коммерческой недвижимости также активно развивают собственные цифровые платформы, преимущественно акселераторы оферт по аренде и продаже офисных площадей, например ILM, Manufaqtury и т. д.

Внедрение в работу компаний принципов ESG («ответственное ведение бизнеса») и, как следствие, повышение внимания девелоперов к «зелёным» технологиям при строительстве и эксплуатации офисных зданий. Самые популярные элементы «зелёного» офиса — энергоэффективные приборы, размещение зелёных зон и сбор макулатуры и батареек. Другие особенности — раздельный сбор мусора, отказ от пластиковой посуды, сбор макулатуры для повторной переработки. Пока доля «зелёных» зданий — сертифицированных по системе BREEAM или LEED (сертификации зданий на экологичночность) — на рынке качественной офисной недвижимости Москвы составляет всего 5%. Но наличие «зелёного» сертификата уже сейчас важный фактор для крупных, в первую очередь иностранных, арендаторов, для которых экологичность зданий, создание комфортных условий для сотрудников являются важными факторами для выбора офиса.

Рост мультифункциональности бизнес-центров, увеличение сервисных площадей и сопутствующих розничных функций. Сервисные и ритейл-функции в составе бизнес-центра перестают быть вспомогательными и становятся неотъемлемой частью жизни офисов. Мы начали с того, что для арендаторов и их сотрудников офис перестаёт быть только местом работы. Кафе и рестораны уже место не только для обеда, но и для бизнес-встреч. Другими обязательными элементами инфраструктуры становятся не только банкоматы, отделения банков, фитнес-клубы, прачечные и т. д., как раньше. В бизнес-центрах появляются зоны отдыха, медицинские центры, зоны спа и салоны красоты, беби-румы и досуговые зоны. А в последние месяцы — даже пункты выдачи заказов, постаматы и мини-склады для онлайн-магазинов.

И вот ответ на этот тренд: большинство (55%) новых офисных зданий, анонсированных к вводу в Москве на 2021—2024 годы, — это не бизнес-центры, а многофункциональные комплексы, МФК, сочетающие различные типы площадей. Цель — максимально повысить таким образом лояльность клиентов. Именно поэтому, кстати, УК стремятся предоставлять компаниям-арендаторам и их сотрудникам дополнительные услуги: не для заработка, а именно для повышения лояльности клиентов.

Выход наиболее прогрессивных УК офисных зданий за рамки классического набора услуг Property и Facility management — это ещё один тренд последних 2—3 лет. Кроме классического набора услуг, управляющие БЦ принимают на себя ещё и административные функции компаний арендаторов, ведут очень тесное взаимодействие с арендатором на уровне регулярной обратной связи о качестве услуг и обслуживания, минимизируют время на техническое обслуживание объекта. Помимо этих функций управляющие компании всё чаще начинают предлагать на рынке более широкие услуги для владельцев зданий, например: консультационные услуги по проектированию технических служб, аудит проектов и экологическую сертификацию. Можно отметить и тенденцию перехода ряда компаний на принцип Integrated Facility Services (предоставление сервиса заказчику без третьей стороны).

Прогнозировать, каким именно будет офис будущего через 10 лет и даже через 2—3 года, довольно сложно: тренды на рынке, влияющие на формат офисной недвижимости сильны, и каждый из них может существенно изменить наше привычное представление об офисе. Меняется и само понятие рабочего времени, и сами бизнес-процессы. Диджитализация стирает границы привычных форм, изменяет скорость течения времени, сокращает расстояния. Единственное, что можно сказать точно: офисные пространства уже очень скоро перестанут быть типовыми, где рядами стоят «одинаковые офисные столы для одинаковых сотрудников». Ещё одним важным трендом изменения офисного пространства можно назвать персонализацию — формирование рабочего пространства индивидуально под каждого сотрудника.

Эта статья была вам полезна?

Читайте ещё