Недвижимость
Коворкинг у дома: есть ли перспективы у нового формата?
Коворкинги в новостройках и районных «Пятёрочках» — новый перспективный тренд или дань моде, которая вскоре сойдёт на нет? Почему развивается новый формат офисов, на котором ещё никто не научился зарабатывать?
Новости о том, что в той или иной новостройке откроется коворкинг, приходят каждую неделю. Помимо анонсированных планов ГК «А101», которая собирается запустить сеть коворкингов Easy Busy на первых этажах жилых домов, о желании развивать продукт формата «гибкий офис у дома» заявляли и другие крупные девелоперы, в том числе Level Group, Capital Group, MR Group, «Главстрой», Ingrad, AFI Development и др. Пока, правда, напоминает Константин Лосюков, региональный директор по продажам департамента офисной недвижимости Knight Frank, ни один из игроков не произвёл централизованный запуск подобной сети.
Тем не менее большинство столичных застройщиков уже озаботилось проблемой организации рабочих пространств в строящихся жилых комплексах, более того, коворкинги могут появиться даже в домах, построенных по программе реновации Москвы.
Этот формат привлёк и ритейлеров. «„Пятёрочка“ уже открыла коворкинг в торговой точке, расположенной на Ходынском бульваре в Москве, а также в Перми», — рассказала Ирина Козина, директор направления стрит-ритейла Knight Frank.
Коворкинг — оборудованная для офисной работы площадка (опенспейс с мебелью, интернетом, переговорными и инфраструктурой для отдыха), где любой желающий может арендовать рабочее место на любой срок. Начиная от нескольких часов до нескольких месяцев. Обычно используются фрилансерами, удалёнщиками и небольшими командами.
Гибкий офис — привычный офис для B2B-аудитории, но с менее жёсткими сроками аренды, чем обычно, и возможностью оперативно расширить/сократить занимаемую компанией площадь, изменить её планировку. Подходит для компаний, где численность персонала нестабильна, например, стартап быстро растёт.
Коворкинги пошли в рост
По данным Becar Asset Management, к лету текущего года в сегменте коворкингов и сервисных офисов столицы насчитывалось 225 объектов на 44 тысячи рабочих мест (общая площадь — почти 298 тыс. кв. м). При этом эксперты прогнозируют, что до конца года в Москве откроется ещё более 100 тыс. кв. м новых объектов, а их заполняемость может вырасти до 75—78%.
Участники рынка отмечают, что сегмент продолжает рост, несмотря на последствия пандемии. «За 2020 год рынок прирос на 29% против 43% годом ранее, а игроки рынка заявили о новых проектах: Meeting point анонсировал выход в регионы, наша сеть names будет строить 150 объектов по всей стране. Появились новые региональные игроки, такие как сеть коворкингов Profit Rooms или коворкинги у дома, анонсированные сетью „Практик“ и рядом девелоперов», — рассказала Анастасия Калугина, CEO сети коворкингов names. Александра Мамохина, директор по маркетингу Level Group, уточнила, что в Москве этот сегмент ежегодно демонстрирует рост предложения на 50—60%.
Появление коворкингов в жилых районах — логичное развитие формата, причём это не только российская история. «Яркими примерами лайфворкингов являются ЖК Austin Nichols House и ЖК 33 Bond St в Бруклине, в первом комплексе представлен бесплатный коворкинг, ориентированный только на жильцов дома. Гибкий офис расположен на так называемом amenityfloor, то есть этаже общего пользования, где находится кафе, кухня, детская комната, театр и помещение для музыкальных репетиций. Во втором проекте эксклюзивный круглосуточный офис также предусмотрен для жителей, в нём расположены индивидуальные и „коллективные“ рабочие места, конференц-залы и терраса для работы на свежем воздухе», — рассказала Александра Мамохина.
Коворкинг у дома: девелоперы приглядываются
Хотя некоторые девелоперы анонсировали рабочие пространства в своих ЖК ещё до пандемии, большинство из тех, кто стартовал позже, утверждают, что к созданию коворкингов их подтолкнула именно она. «В стандартной практике коворкинги открываются в центре города или в деловых кварталах, однако режим самоизоляции, тренд на удалённую работу и work-lifebalance подтолкнули застройщиков проектировать офисы в многоквартирных домах», — говорит Александра Мамохина.
Несмотря на то что сегмент только формируется, для девелоперов спрос на гибкие офисы у дома очевиден. «Этот тренд был понятен задолго до пандемии и массового перехода в режим дистанционной работы. В Москве много самозанятых, ИП, фрилансеров, которым удобно иметь комфортное рабочее место поблизости от своей квартиры. Работодатели также весьма заинтересованы в развитии коворкингов, так как перевод сотрудников на „удалёнку“ позволяет сэкономить на классическом офисе и не масштабировать его без необходимости», — объяснила Александра Мамохина.
По её словам, очевидно, что девелоперам необходимо менять подход к проектированию инфраструктуры, делать её более разнообразной и актуальной. На рынок выходят новые форматы гибких офисов, ритейла, новые гастрономические концепции, и это нужно учитывать в проектах ЖК. В частности, компания Leve lGroup анонсировала проект лайфворкинга — полноценного гибкого офиса площадью около 500 кв. м в составе в ЖК бизнес-класса «Level Причальный» в районе Хорошёво-Мнёвники. Девелопер собирается при необходимости, если будет наблюдаться повышенный спрос, увеличить его площадь за счёт резерва коммерческих помещений.
В свою очередь, компания «Главстрой» рассматривает коворкинги в своих жилых кварталах «как общественные пространства, лобби с неограниченным доступом для жителей». «Это не только удобное рабочее пространство, но и место для социализации и общения, встреч с единомышленниками. Здесь будет доступ в интернет и эргономичная мебель, где можно и работать, и встретиться с друзьями для сетевых совместных игр, что особенно интересно для стримеров или геймеров», — рассказывает Сергей Потапов, руководитель отдела PR развития проектов «Главстрой». На первом этапе это будут небольшие площади, но после ввода в эксплуатацию девелопер проанализирует поведение жителей и оценит востребованность таких помещений, чтобы заложить большие площади в других очередях комплекса и проектах компании.
225 коворкингов
и сервисных офисов работало в Москве летом 2021 года
Эксперты отмечают, что сейчас тема «коворкинг у дома» продолжает активно развиваться, что обусловлено ростом количества новых проектов ЖК как в Москве, так и в области. «Площадь коворкингов зависит от места, это может быть и 150 кв. м, в среднем по рынку — 450—600 кв. м. По сравнению с коворкингом „полного формата“, где площадь начинается от 1500—2000 кв. м, „коворкинг у дома“ — более гибкая концепция, которая может в любой момент быть трансформирована в другую функцию», — говорит Андрей Шувалов.
По словам Анастасии Калугиной, операторы коворкингов и девелоперы в таких проектах являются дополнением друг друга, а не конкурирующими бизнесами, причём формы их взаимодействия активно трансформируются, появляются новые варианты, например управление в рамках операторской бизнес-модели. «Традиционно девелоперы предпочитали сдавать большие площади коворкингам и самим не заниматься вопросами обеспечения сервиса резидентам (оснащение, ремонт, клининг и т. д.). Но если девелоперы всерьёз подойдут к процессу, то коворкинг „у дома“ станет неотделимой частью инфраструктуры, повышающей конечную стоимость площади», — считает Анастасия Калугина.
От 150 кв. м
начинается площадь коворкингов в ЖК
Бизнес-модель
Стратегия управления коворкингами в спальных районах зависит от компании-застройщика. Например, «Главстрой» планирует самостоятельно управлять коворкингами на своих объектах, Level Group в лайфворкинге «Причальный» собирается привлечь профессионального оператора, кого именно — пока не решили. Девелопер А101 уже открыл своими силами два коворкинга для жителей в ЖК «Скандинавия» и «Испанские кварталы». В целом формат новый и девелоперы только определяются, как на нём зарабатывать.
Перспективы: долгосрочный тренд
Эксперты считают, что, предусмотрев в своём жилом комплексе размещение коворкинга, девелопер, в общем-то, ничем не рискует. Ведь если помещения не будут пользоваться спросом, то их можно перепрофилировать, на то они и «гибкие». Константин Лосюков отмечает, что ключевыми факторами экономической эффективности и высокой заполняемости гибких офисов является, как и для классических офисов, расположение в сложившихся деловых районах с развитой бизнес-инфраструктурой в пешей доступности от метро. И в большинстве случаев жилые комплексы не могут конкурировать по этим показателям с бизнес-центрами в центральных районах Москвы, а небольшие размеры пространств вряд ли удовлетворят запросы корпоративных клиентов.
«Соответственно, при запуске „гибких офисов у дома“ наиболее вероятная аудитория — жители этих ЖК, то есть либо физические лица, либо небольшие команды. Прогнозировать объёмы спроса и рентабельность этого продукта пока сложно: не до конца ясны объёмы потенциального спроса на такой продукт, и сколько продлится тренд на „удалёнку“, и какая доля работников в конечном счёте выберет этот формат, и, самое главное, сколько жители будут готовы платить за пользование такой услугой», — предупреждает Константин Лосюков.
Андрей Шувалов напоминает о том, что коворкинги «у дома» — одно из направлений модной градостроительной концепции «15-минутного» города. То есть организации насущных потребностей жителей в пределах 15 -минутного радиуса пешком или на самокате. «Удобное совмещение жилого и рабочего пространства — долгосрочный тренд, который будет стабильно усиливаться с ростом количества новых жилых проектов», — отмечает эксперт.
Сами девелоперы настроены оптимистично. «По нашим оценкам, к 2025 году около 3—5% жилых комплексов бизнес- и премиум-класса будут иметь в своём составе коворкинги, а 50% крупных девелоперов будут закладывать такие площадки в новые проекты», — прогнозирует Александра Мамохина.
50%
крупных девелоперов будут закладывать коворкинги в новые проекты к 2025 году
Профессиональные операторы коворкингов считают, что успех «коворкингов у дома» зависит во многом от сочетания цены и доступности. «Проблема расстояний в регионах не стоит столь остро, как в Москве и Санкт-Петербурге. Добраться до коворкинга в центре города можно в течение 15—40 минут. И тут важно, насколько „бьётся“ экономика. То есть если условный сотрудник тратит ежедневно около 2 часов на дорогу и платит за это 200—300 рублей, то коворкинг у дома за 5—6 тысяч рублей в месяц станет для него удобной альтернативой поездке в офис», — отмечает Анастасия Калугина. По её словам, этот формат хорошо ложится на московский рынок, где существуют проблемы расстояний, но в подавляющем большинстве регионов коворкинги представлены единичными экземплярами, и пока рано говорить о появлении форматов «у дома».
А для ритейлеров размещение коворкингов — это маркетинговое расширение продукта, попадающее под определение формата «у дома», особенно в текущей ситуации, когда многие ритейлеры адаптируют торговые площади, оказавшиеся излишними. «Для „Пятёрочки“ это ещё и способ привлечь более платёжеспособную аудиторию, чем та, на которую ориентировался формат дискаунтера. Перспективы у формата, реализованного в таком виде, есть, но ограничены — потенциал есть в мегаполисах, в частности, в отдельных районах с высоким уровнем экономически активного населения», — считает Ирина Козина, директор направления стрит-ритейла Knight Frank.