Top.Mail.Ru
СБЕР Про | Медиа
Курс на рост. Как менялись цены на коммерческую недвижимость в 2021 году
  • Недвижимость

Курс на рост. Как менялись цены на коммерческую недвижимость в 2021 году

  • 6 мин
  • 1 421

2021 год стал период бурного оживления на рынке коммерческой недвижимости. Сегмент складов переживает настоящий бум, офисная недвижимость активно восстанавливает спрос, а торговые центры находятся в поиске новых форматов существования и форм развития.

«Причин такого оживления несколько, — говорит Владимир Пинаев, главный исполнительный директор CBRE. — Это, например, внутренняя цикличность рынка, его саморегулирование в плане коррекции объёмов строительства, развития новых форматов. Кроме того, мир живёт в новых условиях, которые оказывают заметное влияние: где создавая ажиотаж, где вызывая трансформацию рынка и перераспределение акцентов с точки зрения потребностей арендаторов и покупателей».

Вместе с экспертами СберПро Медиа подводит итоги прошлого года в каждом сегменте.

Офисы: ставки растут

Если бы можно было охарактеризовать рынок офисной недвижимости 2021 года одним словом, то это определённо было бы built-to-suit, считают аналитики Cushman & Wakefield. По данным на декабрь 2021 года, с начала года было введено 563 000 м² офисных площадей, 71% из которых представлен объектами, построенными под заказчика.

В свою очередь, аналитики Colliers выяснили, что ежеквартальный рост ставок аренды на офисном рынке Москвы в течение 2021 года сохраняется на уровне 2—3%. Средняя ставка аренды по предварительным итогам IV квартала достигла 21 400 рублей за м² в год. Для сравнения, в начале года она составляла 19 100 рублей.

На 2—3%

растут цены на аренду офиса в столице ежеквартально

Динамика ставок аренды по классам

Источник: Colliers

«Тенденция роста ставок аренды объясняется совокупностью факторов, — говорит Алексей Кучвальский, региональный директор офисной группы Colliers. — Во-первых, стоит отметить рост деловой активности со стороны арендаторов. Во-вторых, сейчас на рынке наблюдается дефицит качественных офисных площадей».

По словам эксперта, уровень вакантности в столичных БЦ по предварительным итогам года составил 8,1%. Критическую нехватку офисных помещений по-прежнему испытывает субрынок «Москва-Сити», где доля вакантных площадей опустилась до показателя в 2,5%.

В 2022 году спрос продолжит рост, при этом транзакционная активность будет ограничена доступным предложением и вакантность площадей будет сокращаться, считает Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE. Аналитики компании полагают, что в ближайшие два года объём сделок может достигать 2 млн м² ежегодно. В свою очередь, динамика сделок будет зависеть от готовности сторон входить в проекты на ранней стадии строительства и условий их реализации.

В 2022 году ставки аренды вырастут минимум на 10%, считает Елена Денисова. Вместе с тем коммерческие условия в силу масштабов рынка офисной недвижимости Москвы могут заметно различаться.

Склады: время рекордов

«Второй год подряд мы наблюдаем уникальные сделки и с точки зрения площадей, и с точки зрения объектов, стремительное развитие новых форматов складских комплексов и активное строительство классического класса А, неудержимый рост ставок аренды и вымывание с рынка практически всех свободных площадей», — говорит Екатерина Ногай, аналитик Cushman & Wakefield.

Динамика базовой ставки аренды в Московском регионе, ₽/м²/год

Источник: CBRE

По предварительным данным аналитиков СBRE, за прошедший год в московском регионе было введено в эксплуатацию 1 млн м² складских площадей, и этот показатель не только превысил прошлогодний на 20%, но и стал самым высоким за последние 5 лет. Кроме того, абсолютный рекорд за всю историю наблюдений побьёт и спрос: по итогу года он достигнет отметки в 2,5 млн м². При этом вакантность снизилась в 3,5 раза в сравнении с концом 2020 года и составила менее 1%, также обновив исторический минимум.

«Неудержимый рост ставок аренды и их диверсификация в зависимости от степени готовности объекта и удалённости от Москвы — один из самых важных трендов, — говорит Екатерина Ногай. — Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в Московском регионе на существующие складские объекты класса А выросла с 4100 рублей за „квадрат“ в год до 5300 рублей — рост составил 29%. Такая динамика связана с сохраняющимся высоким спросом, дефицитом готового предложения на рынке и стремительным ростом стоимости строительства новых складских объектов».

На 29%

выросли ставки аренды складов

Складской рынок продолжит расти и развиваться, уверен Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной и недвижимости компании CBRE. По прогнозам коллег Алябьева, в последнем квартале 2021 года базовая ставка аренды в Московском регионе достигнет 5100 рублей за м² в год. В 2022—2023 годах спрос сохранится на высоком уровне (3—3,5 млн м² в год).

«Наиболее высокий спрос будет исходить от онлайн-ритейлеров. Кроме того, к ним, возможно, присоединится фудритейл, развивающий формат дискаунтеров. В результате вырастет и объём предложения: в 2022 году масштабы нового складского строительства достигнут 3—3,3 млн м², причём более трети придётся на региональные рынки».

При этом, по мнению Екатерины Ногай, 77% новых площадей будут построены по схеме built-to-suit. В связи с этим проблема дефицита складских площадей сохранится: в 2022 году аналитики Cushman & Wakefield ждут сохранения доли свободных площадей на уровне 1%.

Ритейл: поиск содержания

Один из главных трендов в работе торговых центров — уход от имиджа закрытой коробки со стандартным набором арендаторов, говорит Надежда Цветкова, директор, руководитель направления аренды торговых помещений CBRE: «Все большее внимание уделяется зонам благоустройства и отдыха, созданию общественных пространств, продолжается дальнейшее увеличение доли сегментов „кафе и рестораны“ и „развлечения“, расширяется пул арендаторов (фермерские продуктовые лавки, пункты выдачи, спортивный досуг, коворкинги, образовательные услуги…)».

В 2021 году строительная активность находилась на максимально высоком уровне за последние пять лет, однако в ближайшие два года следует ждать снижения темпов ввода площадей (в основном будут вводиться небольшие торговые объекты, открытие крупных ТЦ станет единичным), считают аналитики Cushman & Wakefield. Среднегодовой строительный объём в России в 2022—2023 годах, по их прогнозам, составит около 300 000—350 000 м² торговых площадей.

В 2021 году спрос на покупку помещений формата стрит-ритейл в Москве вырос на 20% по сравнению с прошлогодними показателями, говорит Евгения Мельникова, директор департамента инвестиционных сделок Point Estate. Средний чек сделок при этом составил 45 млн рублей, а чаще всего сделки проходили в бюджете до 100 млн рублей.

«Мы ожидаем, что в 2022 году спрос останется высоким как среди тех инвесторов, которые приобретают уже готовый бизнес, так и среди покупателей коммерческих помещений на ранних этапах строительства дома», — прогнозирует Евгения Мельникова из Point Estate.

В целом в уходящем году ставки аренды на торговую недвижимость выросли не очень явно, говорят аналитики CBRE. Так, в топовых ТЦ ставки составляют около 200 000 рублей за 1 м² в год. В самых крупных моллах ставки практически вернулись к допандемийному уровню (83 000 рублей за «квадрат» в год). Теперь всё зависит от потока посетителей, но полностью он восстановится не раньше 2023 года.

200 000 ₽/м²

ставка аренды в топовых ТЦ столицы

Гостиницы: медленное восстановление

Пандемия по-прежнему оказывает серьёзное влияние на рынок гостиничных услуг. Вместе с тем в уходящем году Москва стала одним из мировых лидеров по заполняемости гостиниц. В 2021 году гостиничный рынок столицы продемонстрировал приближенный к 2019 году показатель среднего тарифа и прирост в сравнении с 2020 годом на 13%, говорит Ирина Ушакова, старший директор глава инвестиций, рынков капитала и консалтинговых услуг «CBRE Россия». Так, средний тариф в сегментах люкс и верхнем пределе высокого ценового сегмента растёт, в то время как в остальных сегментах наблюдается падение от 11 до 28%.

При этом, продолжает Марина Смирнова, партнёр, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield, Россия не только увеличила загрузку отелей, но и нарастила на 22% цену (до 6315 рублей за номер по итогам 11 месяцев 2021 года). Это всего на 6,2% ниже, чем за тот же период «доковидного» 2019 года.

«Если говорить о региональных городах, то там спрос восстановился до уровня 2019 года: загрузка вышла на доковидный уровень, а средняя цена номера если и отстает, то немного», — говорит Смирнова.

Вместе с тем, по данным Росстата, к четвёртому кварталу 2021 года оборот гостиничного рынка составил почти 449,2 млрд рублей, превысив прошлогодние показатели. При этом рынкам столиц (Москвы и Санкт-Петербурга) пока не удаётся восстановить показатели денежного оборота допандемийного уровня — не хватает интуристов.

450 млрд ₽

оборот гостиничного рынка России

В 2022 году гостиничный бизнес страны может вернуться к допандемийным показателям: по мнению руководителя Ростуризма Зарины Догузовой, уже в 2021 году восстановление составило 90% к показателям 2019 года.

2022: тренд на повышение

Несмотря на сохранение фактора неопределённости, в 2021 году в России наблюдались не только рост экономики, но и восстановление рынка инвестиций в недвижимость, говорит Ирина Ушакова, старший директор, глава инвестиций, рынков капитала и консалтинговых услуг «CBRE Россия».

«В 2021 году инвестиции в коммерческую недвижимость России достигнут порядка 190 млрд рублей, оставаясь на уровне 2020 и 2019 годов, однако все ещё отставая от рекордных пиков 2016—2017 годов, когда данный показатель превышал 270 млрд рублей», — полагает она.

По мнению опрошенных СберПро Медиа экспертов, общая тенденция «идёт на повышение», спрос по мере всеобщей вакцинации будет расти во всех сегментах: в офисы будет возвращаться всё больше работников, туристы станут ездить активнее, а торговые центры постепенно будут наращивать обороты. Всё это даёт основания расти и ценам.

Эта статья была вам полезна?

Читайте ещё