Спрос на жильё: взлеты и падения — 2020

В начале 2020 года ничего не предвещало бума на рынке недвижимости. «В январе и феврале число сделок было меньше, чем в аналогичные месяцы 2019 года на 10—20%. Рост цен на фоне стагнации доходов населения не позволял выдерживать прошлогодние темпы продаж», — вспоминает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.

Однако в первой половине года из-за карантина, который уронил объём предложения (в апреле — более чем на 30%, по данным «Миэль»), накопился отложенный спрос. Риелторы приводят разные данные относительно падения спроса, в частности аналитики АН «Бон Тон» утверждают, что он снизился на 44% по сравнению с мартом 2020 года и на 48% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

В остальном эксперты единодушны: спрос начал восстанавливаться в июне, после снятия основных ограничений и введения программы льготной ипотеки под 6,5%. С этого месяца собственники квартир начали возвращать свои объекты в экспозицию, а активность покупателей приобрела даже ажиотажный характер. Самым «бурным» месяцем на вторичном рынке Москвы стал сентябрь. «Ожидаемое окончание программы льготной ипотеки подстегнуло покупателей решить свой жилищный вопрос до ноября, поэтому сентябрь оказался рекордным по количеству сделок не только на первичном рынке, но и на вторичном. По данным Росреестра, за месяц всего на рынке столицы было заключено около 30 000 сделок», — рассказывает Екатерина Бережнова, главный аналитик «Миэль». В итоге, по её словам, высокий спрос «вымыл» практически все ликвидные объекты в столице. Ажиотаж спал к концу октября, когда власти продлили льготную ипотеку и покупатели перестали торопиться. В декабре спрос стал утихать, хотя сделки активно продолжались. Из-за недостатка предложений на объекты стоимостью 6—9 млн рублей в границах «старой» Москвы, вырос интерес к квартирам в ценовом сегменте «9—12 млн рублей».

Генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова отмечает, что по итогам реализации в 2020 году основной спад пришёлся на второй квартал 2020 года, а уже в третьем и четвёртом кварталах прирост спроса составил 48 и 56% по сравнению с теми же кварталами прошлого года. «Динамика рынка на фоне пандемии описывается формулой: весенний провал из-за самоизоляции был компенсирован осенним ажиотажным спросом на фоне реализации программы льготной ипотеки», — констатирует Алексей Попов.

Что происходило с ценами?

Рост спроса при ограниченном предложении не мог не повлиять на цены, и с августа эксперты наблюдали их устойчивое повышение на вторичном рынке Москвы и ближнего Подмосковья. «Сначала незаметно, по 1—2%, в сентябре более явно, в октябре-ноябре уже очевидно: плюс 3% почти по всем округам. В декабре рост цен также не остановился, что объясняется малым количеством объектов, средняя взвешенная цена прибавила ещё 2%», — рассказывает Екатерина Бережнова. Таким образом, изменение стоимости жилья за год в среднем по округам составило плюс 15%. В Подмосковье цены на жильё выросли на 6—7%, а в некоторых районах повышение дошло до 15%, например в Химках, Истре, Красногорске и Мытищах.

Надежда Коркка утверждает, что цены на жильё выросли по всей стране. Причём Москва даже не попала в тройку лидеров. Первое место заняла Казань: в столице Татарстана средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках увеличилась на 21,6% и достигла 94 900 рублей. Меньше на 0,1% подорожал средний квадрат первичного жилья в Санкт-Петербурге — до 111 400 рублей. Третье место досталось Челябинску, где квадратный метр в новостройке можно купить в среднем за 55 400 рублей, что на 21% дороже, чем годом ранее.

По словам Алексея Попова из ЦИАН, изменение «средних цен» на первичном рынке зависит не только от индексации стоимости конкретных квартир, но и от изменения структуры предложения по стадиям готовности. «В тех городах, где было запущено мало новых проектов, квадратный метр подорожал на 25—30%. Грубо говоря, 20 процентных пунктов обеспечило общерыночное повышение цен, а 10 процентных пунктов — рост в связи с изменением строительной готовности. Там, где число новинок рынка соответствовало прошлогодним показателям, в том числе в Москве, рост составил „лишь“ 17% в годовом выражении», — отметил эксперт.

Изменение средней цены квадратного метра на первичном рынке за год

Прогноз — 2021: что ждёт рынок недвижимости

Эксперты считают, что в текущем году спрос на рынке недвижимости будет зависеть от таких факторов, как изменение курса валют, экономическая ситуация, карантинные меры, новые решения по льготной ипотечной ставке. Но в целом все ждут стабилизации, если, конечно, не произойдёт чего-то экстраординарного. «Платёжеспособность населения не безгранична. В прошлом году покупали квартиры даже те, у кого не было острой необходимости. Поэтому насыщение спроса уже произошло. Пока льготная ипотечная ставка ещё будет поддерживать интерес покупателей, но предпосылок для ажиотажа уже нет», — прогнозирует Екатерина Бережнова.

Наталия Кузнецова считает, что уровень спроса и цен стабилизируется, так как продление льготной ипотеки до середины года сняло ажиотажный спрос потребителей и остудило стремление застройщиков к повышению цен на первичном рынке. Она предполагает, что по итогам этого года сделок будет меньше, чем в 2020-м.

Алексей Попов прогнозирует, что цены будут расти медленнее, чем в 2020-м (прогноз — плюс 6—8% по итогам 2021 года). За счёт программы субсидирования ипотечных ставок жилищные кредиты на первичном рынке «подешевели» с 8,5 до 6,5%. При стандартном сроке погашения (8—9 лет) это идентично снижению суммарных выплат на 17%. «Так как реальные доходы населения не растут, а цены на новостройки вплотную приблизились к уровням, характерным для вторичного рынка, то и замедление роста цен в ближайшие месяцы представляется всё более вероятным», — убеждён эксперт.