Недвижимость
Лёгкие на подъём. Какие возможности есть у российского рынка индустриальной недвижимости
Рост инвестиций в сегмент производственной недвижимости стал одним из ключевых трендов в прошлом году. В связи с задачами импортозамещения годовой объём вложений в этот сектор достиг исторического рекорда в 83 млрд рублей, подсчитали аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate.
В этом году повышенный спрос сохраняется. По прогнозу Минэкономразвития, по итогам 2023 года промышленное производство в стране увеличится на 0,2% против снижения на 0,6% годом ранее, а в 2024—2026 годах рост составит 2,8—2,9% в год (пишет «Интерфакс»). По данным Росстата, в мае промпроизводство увеличилось на 7,1%, в июне — на 6,5%.
Около 3%
ожидается рост промпроизводства в 2024—2025 годах
Разбираемся вместе с экспертами, что происходит в основных сегментах индустриальной и складской недвижимости.
Динамика объёма инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд рублей
По словам директора по продуктовым решениям, аналитике и сертификации Ассоциации индустриальных парков (АИП) России Елены Силиной, спрос готовые производственные площадки увеличивается с 2022 года. «Российские инвесторы видят открывшиеся возможности и стремятся запустить выпуск востребованной продукции», — отмечает она.
Аналитики обращают внимание на два основных в настоящее время пути приобретения производственных площадок:
Площадки light industrial
Light industrial — это площадки, где предприниматели могут выкупить или арендовать часть площадей под небольшое производство, склад, шоурум. Такое решение делает коммерческую недвижимость более доступной среднему и малому бизнесу, а девелоперам и застройщикам открывает новые возможности для инвестиций.
Такие объекты есть в Москве. К ним можно отнести комплексы на пересечении МКАД и трассы М4, в Сынкове, Есипове, Марьине. Их суммарная площадь составляет 290 000 м², на стадии строительства находятся ещё семь площадок общей площадью 247 000 м² (пишет Forbes).
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, рынок light industrial находится на стадии становления, спрос на такие объекты растёт из-за дефицита площадей в черте города. Его уже можно наблюдать в столице, поскольку большая часть складов и производственных площадей, которые сдаются в аренду небольшими частями, — это устаревшие постсоветские постройки, нуждающиеся в реновации. При этом цены за аренду в них сопоставимы с ценами на новые объекты.
Ставки аренды — предмет переговоров, они варьируются от 5000 до 14 000 рублей за квадратный метр в году, средний показатель — 8500 рублей.
До 14 000 ₽
за м² стоит аренда light industrial
С инвестиционной точки зрения light industrial — перспективный формат, так как имеет низкий порог входа. Инвесторы из стрит-ритейла и офисной недвижимости рассматривают его прежде всего для размещения складов. Входить в проект на ранней стадии гораздо выгоднее. Это позволяет потратить меньше денежных средств, а также избежать потенциального простоя: пока объект строится, инвестор занимается подбором резидентов.
Light industrial подойдёт компаниям, которым важно расположение в черте города или близко к нему. Как замечают в консалтинговой компании CORE.XP, есть перспективы для масштабирования проектов такого формата за пределами столицы — в других городах-миллионниках.
Индустриальные парки
Индустриальные парки представляют собой комплекс объектов в единой концепции развития. В том числе здесь могут соседствовать большие заводы и универсальные производственные помещения по типу light industrial, в том числе для офисов и складов. На территории уже подведены все необходимые коммуникации, организована система охраны и т. д. Рядом обычно находятся транспортные развязки. Работу парка организует специализированная управляющая компания, которая заключает договоры с резидентами (собственниками помещений или арендаторами) и обеспечивает бесперебойное обслуживание объектов.
Парки делятся на три категории: greenfield — построенные с нуля, brownfield — созданные на основе уже существующих производств, а также комплексные. Согласно отраслевому обзору «Индустриальные парки России — 2023», количество таких проектов увеличивается каждый год в среднем на 19%.
На 19%
растёт количество индустриальных парков ежегодно
Динамика создания индустриальных парков в России
Сейчас парки есть в 73 регионах, их число продолжает увеличиваться. Соотношение иностранных и российских инвестиций — примерно 50/50 (по итогам 2022 года доля российских инвестиций впервые превысила 51%).
Конкуренция между площадками будет расти, будет расширяться перечень услуг и индивидуальных предложений. Продукт индустриального парка за 10 лет состоялся и зарекомендовал себя как эффективная платформа для размещения производств. Уже сейчас мы видим, как повышается уровень профессионального управления парками. Их роль будет возрастать, особенно в условиях продолжающейся перестройки мировой экономической конъюнктуры.
Стоимость аренды сильно разнится в зависимости от региона. Например, в одной из московской ОЭЗ аренда квадратного метра производственных помещений составляет от 6200 до 15 000 рублей в год, в Набережных Челнах — около 1360 рублей в год. При этом стоимость воды, электричества и аренды очистных сооружений часто рассчитывается по индивидуальному тарифу.
Индустриальные парки подходят для масштабных предприятий полного цикла, которым важны наличие готовой инфраструктуры и возможность быстро развернуть производство, а не строить с нуля, принимая на себя все риски с согласованиями и созданием инфраструктуры. Резидентами становятся предприятия из разных отраслей: фармацевтической, химической, агропродовольственной, машиностроительной, электронной промышленности и других.
Складские помещения
Спрос на складские площади остаётся высоким: по данным CORE.XP, за первое полугодие 2023 года в Московском регионе арендовано и куплено 1,4 млн м² таких площадей, что практически сопоставимо с результатом всего прошлого года, а объём сделок за второй квартал — 925 000 м² — стал самым высоким квартальным значением за всю историю рынка.
Мы фиксируем высокий спрос на складские площади. Ситуация во многом похожа на постпандемийный период: отложенный ввиду ограничений спрос впоследствии был с лихвой компенсирован и доходил до рекордных значений. Так и сейчас, после всех вынужденных пауз компании стремительно возвращаются к своим планам по развитию логистики.
925 000 м²
рекорд квартальных сделок в сегменте складов
Спрос на складские площади остаётся высоким: по данным CORE.XP, за первое полугодие 2023 года в Московском регионе арендовано и куплено 1,4 млн м² таких площадей, что практически сопоставимо с результатом всего прошлого года, а объём сделок за второй квартал — 925 000 м² — стал самым высоким квартальным значением за всю историю рынка.
925 000 м²
рекорд квартальных сделок в сегменте складов
Мы фиксируем высокий спрос на складские площади. Ситуация во многом похожа на постпандемийный период: отложенный ввиду ограничений спрос впоследствии был с лихвой компенсирован и доходил до рекордных значений. Так и сейчас, после всех вынужденных пауз компании стремительно возвращаются к своим планам по развитию логистики.
Основным драйвером спроса остаётся онлайн-ритейл: по оценке CORE.XP, за первое полугодие игроки e-commerce арендовали либо купили более 500 000 м² складских площадей в столичном регионе. В целом же активность на рынке проявляют все типы компаний.
Сделки в сегменте складской недвижимости, тыс. м²
Эксперты IВС Real Estate ожидают прироста количества сделок built-to-suit, то есть строительства под конкретного клиента. Это произойдёт из-за того, что спекулятивная стройка не может удовлетворить спрос: площадки очень быстро занимают арендаторы, часто ещё до того, как объект достроится. В CORE.XP отмечают, что до конца года только в Московском регионе может быть закрыто сделок ещё на 1 млн м². Согласно текущей структуре запросов, 55% этого объёма придётся на сделки по типу built-to-suit.
55%
складов строится под конкретных клиентов
При этом стоимость аренды за квадратный метр бьёт рекорды. В Москве и области во втором квартале 2023 года она составляла около 6300 рублей в год в зависимости от класса помещения, в Санкт-Петербурге — 6240 рублей в год. В других крупных городах, например Самаре, Ростове-на-Дону или Новосибирске, аренда немногим ниже — около 5500—6000 рублей в год.
По оценкам аналитиков, спрос на складскую недвижимость будет не только за счёт маркетплейсов, которые расширяют логистические цепочки в регионах, но и за счёт дистрибьюторов, импортёров, производителей.
Активное развитие производственной и индустриальной недвижимости, однозначно, продолжится. Этому будет способствовать как базовая недообеспеченность складскими площадями (показатель обеспеченности такими площадями на одного жителя РФ более чем в два раза ниже среднеевропейского уровня), так и активная поддержка данного сегмента со стороны государства (программа индустриальной ипотеки и т. д.). При этом динамика может отличаться от региона к региону. На лицо тренд на более активное развитие складской инфраструктуры в рамках восточного логистического коридора, а рост этого рынка в центральной части России будет сбалансированным.
.png)
Статья была вам полезна?
Да
Нет