• Недвижимость

Московской программе реновации не хватает быта

Яна Голубева

Яна Голубева

урбанист, директор международного архитектурно-планировочного бюро «MLA+ Яна Голубева»
  • 6 мин
  • 334

Реновация актуальна не только в Москве: вопрос системного подхода к застроенным территориям уместен и в других городах. В своём проекте-предложении мы пытаемся учесть все потребности жителей растущих городов — улучшить условия жизни людей, а не только качества жилья.

Комплексное переосмысление

Улучшение условий жизни в нашем понимании — это и апгрейд качества жилья, и развитие территорий, на которых это жильё расположено. И в первую очередь, по моему мнению, необходимо заниматься тем жильём, что уже есть, а не производить новое — аналогичного качества. А ещё надо думать об инфраструктуре тех районов, которые мы подвергаем реновации.

Города формируются из постоянно прирастающих слоёв. Сначала был центр, потом вокруг него начала расти новая застройка, в результате чего появился первый слой, затем город стал постепенно разрастаться дальше — слой за слоем. Новые районы строятся всё дальше от центра, но в какой-то момент важно понять, что разрастаться до бесконечности нельзя и пора возвращаться в те самые первые слои-колечки, чтобы заново развивать и улучшать их. Сейчас принято старое сносить, а взамен строить некую заместительную реплику. Моё мнение: нужно разрабатывать совсем иной подход, который позволит территории развиваться более гибко. Это одно из важнейших отличий предложения нашего бюро от московской программы реновации, главным риском которой является полное замещение слоя, созданного в 60—70-е годы, имеющего свою ценность и специфику. Московская программа реновации предполагает полную замену этого слоя на новый.

Дело не только в стилистической составляющей. Раньше практиковался микрорайонный тип застройки, при котором жители этого микрорайона имели доступ к собственным объектам инфраструктуры: детским садам, школам, поликлиникам. Все при этом ездили на общественном транспорте или ходили пешком. Частной собственности почти не было, зато были большие дворы, которыми могли пользоваться все. Не было и частного бизнеса, поэтому не предполагалось, что первые этажи будут отданы под магазины.

Сейчас принята другая экономическая модель, и прежний подход уже не действует, поэтому работать с такими территориями сложно. В итоге возникла хаотичная застройка, на которую многие жалуются. Старые микрорайоны нужно пересматривать и работать с ними по-новому, формируя более маленькие единицы — кварталы. Попутно нужно разделить территории с частной собственностью и общественной.

Наш проект предполагает, что в каждом условном микрорайоне есть частная собственность и есть общая инфраструктура, поддержанием и развитием которой занимается управляющая компания.

Территории, попавшие в программу реновации, чаще всего лежат не по периферии, а в центральных (хотя бы относительно) районах города. Раньше эти районы считались спальными, но с развитием транспортной сети и инфраструктуры перестали быть таковыми. При этом здесь сохраняется большой потенциал для развития нежилых функций: тут могут быть спорткомплексы или пространства для работы. Об этом, к сожалению, не подумали авторы московской программы реновации, ей не хватает «быта» — проект затрагивает почти исключительно вопросы жилья.

Гибкая среда

Магазины, небольшие кафе, аптеки, офисы нотариусов часто располагаются в непосредственной близости от жилья. Значит, надо формировать места, где частный бизнес мог бы расположиться удобно и компактно, и это могут быть улицы внутри микрорайонов. Показатель того, что на такой тип недвижимости есть спрос, — вереницы киосков, сопровождающие жителей вглубь районов от станций метро.

Программа московской реновации предполагает замену хрущёвок на новые жилые дома. При этом в ней декларируется, что будет улучшено качество среды, но в реальности это не так: программа заменяет только здания, грубо говоря, на месте пятиэтажек просто строятся двадцатиэтажки.

Отличие нашей программы заключается именно в том, что мы хотим комплексной реновации, чтобы за счёт её действия была создана более гибкая структура, способная к дальнейшему развитию. Например, на месте построенных 50 лет назад домов решено возвести новые — более высокие. Если не создать возможностей к саморазвитию территории вокруг этих домов, то ещё через 50 лет на месте сегодняшних новостроек придётся строить очередные многоэтажные дома. Если формировать не крупные районы, а мелкие ячеистые (с новыми улицами и кварталами), то мы получим структуру, где локация смогла бы со временем самостоятельно и видоизменяться, и развиваться в соответствии с потребностями горожан. Нынешняя программа решает проблему устаревших зданий, но не решает проблему развития среды.

Транспортный вопрос

В целом уплотнение — это не так уж и плохо (в данном случае речь идёт не о Москве, которую уже не надо уплотнять, а о большинстве провинциальных городов). Главное — чтобы при уплотнении учитывался индекс обеспеченности общественным транспортом.

Нельзя просто уплотнить: люди продолжат пользоваться личными автомобилями, а у градостроителей нет возможности размещать такое количество машин на улицах с уплотнённой жилой застройкой.

Возьмите обычный пятиэтажный спальный микрорайон, уже сейчас, даже без новой застройки, с учётом потребностей жителей почти половину территории пришлось бы заасфальтировать под парковки. А где людям гулять? Строительство же подземных или многоуровневых парковок в нужном количестве обычно городу не по карману, то есть обеспечить всех парковочными местами невозможно ни физически, ни финансово. Поэтому я считаю, что вопрос уплотнения должен обсуждаться и решаться с учётом всех аспектов на общегородском уровне.

Альтернативное предложение

Наш проект предлагает разные сценарии работы для разных территориальных морфотипов. Почти в каждом городе — для примера возьмём Санкт-Петербург — можно выделить исторический центр; «серый» промышленный пояс, напрямую граничащий с центром; «временный город» (всевозможные временные постройки и бараки); спальные районы и районы постсоветской застройки.

Все эти морфотипы отличаются по содержанию, поэтому и работать с ними следует по-разному.

Например, в историческом центре при новой застройке:

следует придерживаться исторической структуры межевания;

уместным будет надстраивание дворовых корпусов;

можно заполнить новой застройкой разрывы уличного фронта;

применима реконструкция существующих зданий.

В «сером поясе»:

стоит сфокусироваться на развитии инфраструктурных проектов;

использовать железнодорожные пути (например, грузовые) для организации внутригородских маршрутов электричек;

развивать участки «чистых производств» и небольших участков складского назначения через внедрение в них новой недвижимости жилого, делового и производственного назначения;

сохранять существующие экосистемы — заросшие товарные и подъездные железнодорожные пути, склоны насыпей и дворы складских площадок. Они формируют стихийные экокоридоры, на основе которых можно создавать новые системы открытых зелёных общественных пространств.

Что касается районов постсоветской застройки, то здесь мы рекомендуем:

обратить внимание на необходимость оптимизировать и «выпрямить» уличные сети внутри микрорайонов;

развивать нежилые функции;

формировать узлы плотной многофункциональной застройки у метро;

формировать более мелкую сетку улиц, связывающих все дома с центральными узлами (метро, парками).

В конечном итоге предложенная нами модель весьма гибка, и это выгодно отличает её от московского проекта реновации: наша версия направлена на самоорганизацию и устойчивое развитие территорий, причём в первую очередь в работе будут участвовать сами собственники и представители малого девелопмента, а не крупные корпорации в рамках проектов комплексного освоения территорий.

Цена вопроса

Продолжая сравнение проектов реновации, следует сказать и о финансовой составляющей. Московская программа абсолютно неэффективна как финансовая модель. В рыночных условиях и без федерального субсидирования она работать не может. А значит, в других городах она воплощаться не будет.

Зато перспективной представляется наша идея с надстройкой пятиэтажек: к пятиэтажкам можно пристраивать всего по два этажа, попутно можно их утеплять, достраивать лифты и обновлять коммуникации. Жители при этом остаются в своих квартирах, условия жизни у них улучшаются, а город тратит меньше.

Люди склонны сомневаться в возможности надстройки пятиэтажек, но это большое заблуждение: на самом деле несущие возможности конструкции у хрущёвок гораздо прочнее тех домов, что строятся сейчас. Да, установленные снаружи панели, возможно, где-то и устарели, но их как раз можно заменить при реконструкции.

Реновация по-умному: что мы предлагаем

Развитие компактного города. Застройку можно вести в уже существующих малоэтажных кварталах хрущёвок и брежневок, а также в промзонах в городской черте.

Прекращение экстенсивного расширения. Следует уплотняться качественно, а не количественно, избегать расползания урбанизированных территорий.

Развитие инфраструктурных проектов в микрорайонах.

Принятие в расчёт множества специфических факторов каждой из территорий, связанных с её санитарно-экологическими условиями, локальными нормативными ограничениями, архитектурно-градостроительными традициями, предпочтениями местных жителей и т. д.

Привлечение к работе над проектом реновации более широкого круга лиц, включая горожан.