Минстрой России ожидает, что в 2023 году в стране будет зафиксирован рекордный ввод жилья в многоквартирных домах — более 50 млн м2 против 45,5 млн м2 в 2022-м. За первый квартал показатель уже вырос на 10%. Положительный прогноз даёт и «Дом.РФ»: только за первые три месяца 2023-го в строительство запустили 10 млн м2 — на 19% больше, чем в прошлом году.
Рассмотрим главные тенденции на рынке жилой недвижимости и прогнозы для отрасли на ближайшее будущее.
Основные показатели: цены и ввод в эксплуатацию
Цены на квартиры в новостройках растут. Это подтверждают, в частности, эксперты компании «Бест-Новострой». В списке из 16 населённых пунктов только в двух зафиксировано снижение цены за квадратный метр — в Омске и Санкт-Петербурге.
Динамика средней цены 1 м² на рынке новостроек в городах-миллионниках с начала 2023 года, ₽
Источник: «Бест-Новострой»
Что касается темпов ввода жилья, то в начале года Росстат отмечал их сокращение на 4,1%. Специалисты связывали это с падением спроса; одна из причин — рост цен на жильё.
Интерес к ипотеке и субсидиям
Летом 2022 года после снижения ключевой ставки ипотечные программы стали ещё популярнее. В июне, по данным группы «Самолёт», около 93% всех сделок в сфере жилой недвижимости в компании были ипотечными.
На федеральном уровне ипотека сверхпопулярна до сих пор: количество кредитных сделок за прошедшие месяцы 2023 года увеличилось на 51%, а объём — на 62%. ЦБ допускает, что рекорд 2021 года по общей сумме выданных ипотек (5,7 трлн рублей) будет побит.
Выдача ипотеки, млрд ₽
Источник: оценка Frank RG и ДОМ.РФ
Юлия Ибрагимова,
директор ипотечного центра ГК «МИЭЛЬ»:
Спрос на первичном и вторичном рынках стабильный. Из-за отмены околонулевых ставок, которые застройщики активно предлагали в 2022-м — начале 2023 года, и более высокой стоимости метра на первичном рынке интерес смещается на вторичный. Ещё для ипотечных покупателей вторичного жилья банки несколько месяцев держат ставки на одном уровне при первоначальном взносе от 10%. Есть вероятность, что скоро ужесточат требования к первоначальному взносу, потому клиенты торопятся.
Программа льготной ипотеки с господдержкой продлена до 1 июля 2024 года со ставкой 8% (она актуальна для всего срока), это тоже подогревает спрос. Есть ещё несколько программ, поддерживаемых государством:
Разнообразие форм поддержки привлекает покупателей.
Популярность вторичного жилья
Льготные условия кредитования не распространяются на вторичный рынок, но он чувствует себя лучше первичного. С мая по декабрь 2022 года цены на «вторичку», например, в Москве снизились в среднем на 7%. С учётом торга, скидок и других договорных особенностей, конечная стоимость падала на 15—20%. В первом квартале 2023-го объём предложения по стране увеличился на 14,5%, а спрос — на 3,5%. Вторичный рынок доступнее, заинтересованных покупателей недвижимости всё больше. Цены в ближайший год на фоне мер ЦБ по увеличению ключевой ставки до 12% годовых могут просесть на 10% и более.
Эксперт ГК «МИЭЛЬ» напоминает об ещё одном уникальном плюсе «вторички»: здесь вполне реально поторговаться и сбросить 5—7% стоимости.
Бурный рост новых проектов
«Дом.РФ» указывает на резкий рост количества новых проектов (без учёта ИЖС): на 19% за первые три месяца 2023 года, на 56% в апреле. С января по апрель начали строить 14,2 млн м² — рекордный показатель за два года.
Ректор Института профессионального образования Мария Бородина объясняет весенний бум так:
Курс на цифровизацию
Цифровая трансформация строительного бизнеса и сферы ЖКХ — важное условие развития отрасли. Особые успехи участники рынка отмечают в следующих направлениях работы компаний:
Кроме того, ещё в 2022 году стало обязательным применение BIM-проектирования для строительных организаций, работающих с государственными заказчиками.
Директор платформы «Сделка.РФ» Ольга Сидоренко отметила один из ключевых трендов — быстрое одобрение кредита. Сегодня потенциальные покупатели могут получить решение банка в течение двух-трёх часов, это тенденция последних лет. Представители Росреестра заявили о разработке нескольких сервисов, которые упростят приобретение участков, возведение домов и покупку квартир.
Жильё с отделкой
По данным на октябрь 2022 года, 75% квартир комфорт-класса в новостройках Москвы продаются с отделкой, в Санкт-Петербурге — до 88%. Почему это популярно?
Единственное, что может остановить потенциальных покупателей, — шаблонизированная неэксклюзивная отделка. Но плюсы, как показывает статистика, похоже, перевешивают минусы. Поэтому застройщику стоит иметь в виду этот спрос как минимум в сегменте комфорт-класса.
Средняя площадь снижается
По мнению Марии Бородиной из Института профессионального образования, для этого тренда есть три причины. «Во-первых, с конца 1990-х рождаемость чётко снижается, поэтому, несмотря на появление в последние годы многодетных семей, спросом пользуются квартиры с меньшим числом комнат. Во-вторых, большая часть населения городов-миллионников живёт в будни в режиме «офис — спортзал — дом», квартира превращается в место для ночлега — площадь действительно нужна меньше. Наконец, стоимость метра в больших городах, а особенно в Москве, подталкивает брать ипотеку на всю жизнь. И в рамках ограниченного бюджета среднестатистической семьи квартира в 80—100 квадратов становится неподъёмной», — отмечает Бородина.
Динамика средней площади квартир на вторичном рынке в продаже
Источник: «Циан.Аналитика»
Прогнозы
В апреле Сбер спрогнозировал охлаждение на рынке жилой недвижимости и снижение цен в среднем по России на 5%.
С прогнозом согласны специалисты IRN.ru. Они полагают, что в среднем по стране цены будут падать на 1% в месяц в течение ближайших полутора-двух лет, но всё зависит от региона.
Руководитель первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев считает, что, наоборот, средние номинальные цены предложения могут вырасти на 5—7% за счёт постепенного увеличения в структуре предложения доли корпусов на высоких стадиях готовности.
Коммерческий директор Vira Ольга Кирилловых считает наиболее вероятным исходом выход стоимости жилой недвижимости и динамики сделок на плато. И отмечает по-прежнему низкий спрос по сравнению с 2020—2021 годами.
Единственное, в чём сходятся все специалисты, — сфера начинает оживать после кризисов 2022 года: предложение увеличивается, господдержка работает, цифровые технологии упрощают взаимодействие между участниками рынка.