Минстрой России

ожидает

, что в 2023 году в стране будет зафиксирован рекордный ввод жилья в многоквартирных домах — более 50 млн м

2

против 45,5 млн м

2

в 2022-м. За первый квартал показатель уже

вырос

на 10%. Положительный прогноз даёт и «Дом.РФ»: только за первые три месяца 2023-го в строительство

запустили

10 млн м

2

— на 19% больше, чем в прошлом году.

Рассмотрим главные тенденции на рынке жилой недвижимости и прогнозы для отрасли на ближайшее будущее.

Основные показатели: цены и ввод в эксплуатацию

Цены на квартиры в новостройках растут. Это

подтверждают

, в частности, эксперты компании «Бест-Новострой». В списке из 16 населённых пунктов только в двух зафиксировано снижение цены за квадратный метр — в Омске и Санкт-Петербурге.

Динамика средней цены 1 м² на рынке новостроек в городах-миллионниках с начала 2023 года,

₽

Источник:

«Бест-Новострой»

Что касается темпов ввода жилья, то в начале года Росстат

отмечал

их сокращение на 4,1%. Специалисты

связывали

это с падением спроса; одна из причин — рост цен на жильё.

Интерес к ипотеке и субсидиям

Летом 2022 года после снижения ключевой ставки ипотечные программы стали ещё популярнее. В июне, по

данным

группы «Самолёт», около 93% всех сделок в сфере жилой недвижимости в компании были ипотечными. 

На федеральном уровне ипотека сверхпопулярна до сих пор: количество кредитных сделок за прошедшие месяцы 2023 года

увеличилось

на 51%, а объём — на 62%. ЦБ

допускает

, что рекорд 2021 года по общей сумме выданных ипотек (5,7 трлн рублей) будет побит.

Выдача ипотеки, млрд

₽

Источник: оценка Frank RG и ДОМ.РФ

Юлия Ибрагимова,

директор ипотечного центра ГК «МИЭЛЬ»:

Спрос на первичном и вторичном рынках стабильный. Из-за отмены околонулевых ставок, которые застройщики активно предлагали в 2022-м — начале 2023 года, и более высокой стоимости метра на первичном рынке интерес смещается на вторичный. Ещё для ипотечных покупателей вторичного жилья банки несколько месяцев держат ставки на одном уровне при первоначальном взносе от 10%. Есть вероятность, что скоро ужесточат требования к первоначальному взносу, потому клиенты торопятся.

Программа льготной ипотеки с господдержкой продлена до 1 июля 2024 года со ставкой 8% (она актуальна для всего срока), это тоже подогревает спрос. Есть ещё несколько

программ

, поддерживаемых государством:

семейная, дальневосточная, сельская ипотека;

материнский капитал;

450 000 рублей на погашение долга многодетным семьям;

господдержка для бюджетников;

кредиты для ИТ-специалистов.

Разнообразие форм поддержки привлекает покупателей.

Популярность вторичного жилья

Льготные условия кредитования не распространяются на вторичный рынок, но он чувствует себя лучше первичного. С мая по декабрь 2022 года цены на «вторичку», например, в Москве

снизились

в среднем на 7%. С учётом торга, скидок и других договорных особенностей, конечная стоимость

падала

на 15—20%. В первом квартале 2023-го объём предложения по стране увеличился на 14,5%, а спрос — на 3,5%. Вторичный рынок доступнее, заинтересованных покупателей недвижимости всё больше.

Цены в ближайший год на фоне мер ЦБ по увеличению ключевой ставки до 12% годовых

могут просесть

на 10% и более.

Эксперт ГК «МИЭЛЬ» напоминает об ещё одном уникальном плюсе «вторички»: здесь вполне реально поторговаться и сбросить 5—7% стоимости.

Бурный рост новых проектов 

«Дом.РФ»

указывает

на резкий рост количества новых проектов (без учёта ИЖС): на 19% за первые три месяца 2023 года, на 56% в апреле. С января по апрель начали строить 14,2 млн м² — рекордный показатель за два года.

Ректор Института профессионального образования Мария Бородина объясняет весенний бум так:

Сезонность отрасли, именно в это время начинаются строительные работы.

Валютные колебания, падение курса рубля. Те, у кого есть свободные деньги, торопятся обменять валюту и вложить в недвижимость.

Традиционные убеждения россиян (сбережения в условиях нестабильности лучше вкладывать в недвижимость).

Курс на цифровизацию

Цифровая трансформация строительного бизнеса и сферы ЖКХ — важное условие развития отрасли. Особые успехи участники рынка

отмечают

в следующих направлениях работы компаний:

государственная регистрация ДДУ;

размещение проектной декларации в ЕИСЖС и получение ЗОС органа контроля за долевым строительством;

кадастровый учёт построенного объекта;

выдача ГПЗУ, разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, а также иные местные процедуры;

ИТ-платформы для покупателей недвижимости: сдача квартиры в доверительное управление (опция особенно популярна в курортных зонах), личные ассистенты, сервисы для оплаты ЖКХ и т. д.

Кроме того, ещё в 2022 году стало

обязательным

применение BIM-проектирования для строительных организаций, работающих с государственными заказчиками. 

Директор платформы «Сделка.РФ» Ольга Сидоренко

отметила

один из ключевых трендов — быстрое одобрение кредита. Сегодня потенциальные покупатели могут получить решение банка в течение двух-трёх часов, это тенденция последних лет. Представители Росреестра

заявили

о разработке нескольких сервисов, которые упростят приобретение участков, возведение домов и покупку квартир.

Жильё с отделкой

По

данным

на октябрь 2022 года, 75% квартир комфорт-класса в новостройках Москвы продаются с отделкой, в Санкт-Петербурге — до 88%. Почему это популярно?

Жилец получает полностью готовую квартиру и быстрее переезжает в неё.

На строительных материалах и мебели можно сэкономить за счёт оптовых цен от поставщиков.

Ремонт включён в тело кредита, так как ставки по ипотеке гораздо ниже.

Единственное, что может остановить потенциальных покупателей, — шаблонизированная неэксклюзивная отделка. Но плюсы, как показывает статистика, похоже, перевешивают минусы. Поэтому застройщику стоит иметь в виду этот спрос как минимум в сегменте комфорт-класса.

Средняя площадь снижается

По мнению Марии Бородиной из Института профессионального образования, для этого тренда есть три причины. «Во-первых, с конца 1990-х рождаемость чётко снижается, поэтому, несмотря на появление в последние годы многодетных семей, спросом пользуются квартиры с меньшим числом комнат. Во-вторых, большая часть населения городов-миллионников живёт в будни в режиме «офис — спортзал — дом», квартира превращается в место для ночлега — площадь действительно нужна меньше. Наконец, стоимость метра в больших городах, а особенно в Москве, подталкивает брать ипотеку на всю жизнь. И в рамках ограниченного бюджета среднестатистической семьи квартира в 80—100 квадратов становится неподъёмной», — отмечает Бородина.

Динамика средней площади квартир на вторичном рынке в продаже

Источник: «

Циан.Аналитика

»

Прогнозы

В апреле Сбер

спрогнозировал

охлаждение на рынке жилой недвижимости и снижение цен в среднем по России на 5%.

С прогнозом согласны специалисты IRN.ru. Они

полагают

, что в среднем по стране цены будут падать на 1% в месяц в течение ближайших полутора-двух лет, но всё зависит от региона.

Руководитель первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев

считает

, что, наоборот, средние номинальные цены предложения могут вырасти на 5—7% за счёт постепенного увеличения в структуре предложения доли корпусов на высоких стадиях готовности. 

Коммерческий директор Vira Ольга Кирилловых

считает

наиболее вероятным исходом выход стоимости жилой недвижимости и динамики сделок на плато. И отмечает по-прежнему низкий спрос по сравнению с 2020—2021 годами.

Единственное, в чём сходятся все специалисты, — сфера начинает оживать после кризисов 2022 года: предложение увеличивается, господдержка работает, цифровые технологии упрощают взаимодействие между участниками рынка.

СберПро Медиа теперь можно читать в Телеграме и Дзене. Чтобы быть в курсе важных трендов, свежих кейсов лидеров бизнеса и мнений ведущих экспертов, следите за нами в

Телеграм-канале

. Развитие навыков управления, личностный рост, актуальные подходы в маркетинге, новинки бизнес-литературы — эти темы мы подробно рассматриваем в

Дзен

.