Недвижимость

Налоги и «дома для своих». Четыре особенности покупки недвижимости за рубежом

7 минут
ОАЭТурцияНедвижимость

При выборе локации и объектов инвестиций главный фактор — доходность. Она подкрепляется налоговой и политической стабильностью той или иной страны, внятными целями развития и их последовательной реализацией. В случае с недвижимостью немаловажным фактором оказывается логистика, а также климатические и природные условия. Лучшими объектами инвестиций по совокупности этих показателей, с точки зрения экспертов DDA Real Estate, сейчас являются ОАЭ (Дубай) и Турция. Что нужно знать и на что обращать внимание при работе на этих рынках?

Лидеры роста

Прошлый год стал рекордным для рынков недвижимости обеих стран. По данным Земельного департамента Дубая, на которые ссылается РБК, объём продаж на рынке превысил 72 млрд долларов, что на 78,3% больше, чем годом ранее. Турция и вовсе лидер глобального роста цен на недвижимость. По итогам прошлого года он составил 96%, причём это в среднем по стране. Если брать недвижимость на средиземноморском побережье, то там цены взлетели на 220—300% (по данным турецкого портала endeksa.com).

72 млрд $

объём продаж недвижимости в Дубае

При этом стоимость недвижимости даже в дорогом Дубае по-прежнему может быть дешевле, чем в ряде городов России. Бюджетные студии в хороших локациях там можно найти за 120 000 долларов. В эту цену включена стоимость придомовой инфраструктуры: как минимум парковка, бассейн и тренажёрный зал. Правительство ОАЭ поставило задачу увеличить численность населения с нынешних 3,5 млн до 5,8 млн человек (согласно Генеральному плану развития эмирата Urban Master Plan 2040). Это мощный поддерживающий фактор для развития рынка. К примеру, в топовых локациях цены на некоторые юниты вырастают за год на 30—40% (по официальной статистике Земельного департамента Дубая).

В Турции, по сравнению с Дубаем, больше выгодных предложений по относительно невысоким ценам. Так, студия «1+1» (гостиная и спальня) в 500 метрах от моря в Мерсине обойдётся от 70 000 евро, в Алании — от 100 000 долларов, в Стамбуле — от 200 000 долларов (по данным портала Endeksa.com). В стране довольно высокая инфляция, за прошлый год она превысила 64% (пишет ТАСС со ссылкой на данные Института статистики республики), но квартиры продаются здесь в «твёрдой» валюте, долларах и евро, а цены на вторичный рынок подтягиваются за первичным. Также нужно знать, что последние пять лет Турция строит недвижимость по новым евростандартам — с инфраструктурой отельного типа: саунами, хамамами, фитнес-залами, лобби, парковочными местами, — что является дополнительным фактором роста цен.

Как землетрясения повлияли на рынок

На инвестиционную привлекательность турецкой недвижимости не повлияла даже серия разрушительных землетрясений — сильнейших за последние 500 лет. В целом рынок привык к тому, что каждые 80—90 лет здесь происходят серьёзные катаклизмы. Все туристические центры находятся в «белых зонах» с точки зрения сейсмической опасности, при этом каждое здание в Турции в обязательном порядке должно быть застраховано от землетрясений.

Цены на недвижимость продолжают расти. Во-первых, потому что правительство ужесточает требования к строительству, значит, подорожает и себестоимость. Во-вторых, из-за роста цен на стройматериалы, связанного с восстановлением разрушенной инфраструктуры.

Рыночные тонкости

Рассмотрим юридические особенности и тонкости рынков ОАЭ и Турции, которые стоит учесть.

Проверка контрагентов

В Дубае, который гордится своим электронным документооборотом, эта процедура занимает минимум времени. Все брокерские компании при регистрации в земельном департаменте получают лицензии, дающие им право заключать договоры с застройщиками и представлять их интересы. Лицензии оформлены в виде QR-кода: наводишь телефон и переходишь на страницу с регистрацией. Обычно контрагенты охотно показывают свои документы, в противном случае это повод насторожиться и всё же попросить лицензию на проверку.

В Турции много мелких строительных компаний. Проверять контрагентов особенно важно: какие проекты они реализовывали, все ли доведены до конца. Чем дольше застройщик работает на рынке, тем более масштабные здания он имеет право возводить. Также важно выяснить, есть ли у застройщика разрешение на возведение здания и на ввод его в эксплуатацию.

У имеющих лицензии брокеров есть в распоряжении вся необходимая информация обо всех застройщиках и возводимых ими домах, в то время как нерезиденты, не обладая информацией, не могут оказать квалифицированную помощь при сделках с недвижимостью на турецком рынке.

Актуально для обоих рынков: полезно оценить и пакет предлагаемых агентом услуг. В идеале это должен быть полный спектр — от встречи в аэропорту до регистрационных документов на недвижимость и контракта с коммунальными службами, а также  помощь с получением вида на жительство или гражданства, если покупатель ставит такую цель.

Безопасность оплат

В Дубае действует система эксроу-счетов — главная гарантия сохранности инвестиций. И всё же важно смотреть ещё и на отзывы о контрагентах. Бывает, у каких-то компаний не сразу проходят переводы, к кому-то возникают вопросы со стороны российских банков. Иногда случается и так, что, получив предоплату в виде первоначального взноса (по закону обычно составляет 20% от стоимости объекта) и 4% обязательного регистрационного взноса (который уплачивается в Земельный департамент согласно законодательству Дубая), брокер или застройщик теряет интерес к покупателю, поскольку он уже получил минимум, гарантирующий ему комиссию за продажу объекта.

В Турции, где по закону государству нужно отдать те же 4% от кадастровой стоимости, многие компании стремятся её занизить, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, и в регистрационных документах указывают совсем не рыночные цены. Это же одна из причин, по которой в Турции очень любят наличные. Например, в Стамбуле при оплате недвижимости наличными скидки могут доходить до 20%, в Анталье — до 5—10%. Правда, правила, заведённые в Дубае, постепенно становятся эталоном и для рынка недвижимости Турции. Так, крупные турецкие брокеры всё чаще указывают полную стоимость объекта вне зависимости от условий оплаты и рассрочки.

4%

от стоимости недвижимости составляет регистрационный взнос в ОАЭ и Турции

Дома и районы «для своих»

В Дубае в некоторых районах недвижимость продаётся только резидентам, в других иностранцы могут её лишь арендовать. Также был случай, когда создатели одного из символичных проектов, своеобразного «дома-иконы», решили, что жить в нём должны только «звёзды». У покупателей, не относящихся к этой категории, не было ни единого шанса даже при наличии необходимой суммы. Крупные брокеры клиентов об этом, скорее всего, предупредят, но всё же лучше задать уточняющие вопросы.

Кроме того, в Дубае приобретение недвижимости от определённой суммы — основание для получения инвесторской резидентской визы. В Турции аналогичным образом можно получить основание для оформления ВНЖ (вида на жительство), а также гражданства. Но важно знать, что существуют районы, которые закрыты для ВНЖ. Если заранее не проверить и купить недвижимость в таком районе, то впоследствии можно столкнуться с неприятным сюрпризом: получить вид на жительство не получится.

Другие особенности

В Дубае есть план рассрочки, при котором 70% стоимости вносится на этапе строительства, а остальные 30% — в течение двух лет после введения в эксплуатацию. Но если клиент внёс лишь часть денег, а затем выбился из графика, то велик шанс потерять и квартиру, и деньги. Такое положение прописано в договоре. Конечно, брокер сначала обратится к покупателю и наведёт справки, но если его запрос останется без ответа или собственник не согласится переуступить недооплаченную недвижимость, дело может принять неприятный оборот.

Ещё один требующий внимания момент касается квартир или домов, проданных не сразу после ввода в эксплуатацию. За это время может набежать приличный счёт от коммунальщиков, а застройщик может попытаться переложить платежи на клиента. Это ещё один повод внимательнее читать договор.

Ограничение ответственности

Данная информация доводится до вашего сведения исключительно в информационных целях, и никакая её часть, включая описание финансовых инструментов, продуктов и услуг, не рассматривается и не должна рассматриваться как рекомендация или предложение совершить какую-либо сделку, включая покупку или продажу каких-либо финансовых инструментов, продуктов или услуг.

Никакие положения настоящего материала не являются и не должны рассматриваться как индивидуальные инвестиционные рекомендации и/или намерение Сбербанка предоставлять услуги инвестиционного советника. Сбербанк не может гарантировать, что инвестирование в какие-либо финансовые инструменты, описанные в настоящем материале, подходит лицам, которые ознакомились с ним. Сбербанк не несёт ответственности за финансовые или иные последствия, которые могут возникнуть в результате принятия вами решений в отношении финансовых инструментов, продуктов и услуг, упомянутых в информационных материалах.

Самые важные кейсы лидеров бизнеса, мнения ведущих экспертов и тренды в отраслях экономики теперь всегда под рукой — подпишитесь на наш Telegram-канал.

ОАЭТурцияНедвижимость

Поделиться в соцсетях

Статья была вам полезна?

Да

Нет