Недвижимость
Не моя крепость. Молодые россияне предпочитают аренду покупке квартиры
Арендовать или покупать жильё? Ещё 10 лет назад ответ был почти очевидным: большинство семей предпочитало квартиру покупать, в том числе на кредитные средства. Сегодняшние 25-летние не настолько уверены в ответе, а государство активно поддерживает программы строительства арендного жилья. Можно ли говорить о смене парадигмы отношения к собственному дому?
Свобода манёвра
Рост популярности аренды в последние годы составляет 25%, именно на столько, по данным агентства «МИЭЛЬ», увеличилась доля платёжеспособных людей в возрасте до 35 лет, предпочитающих аренду покупке. «Мы оценивали количество молодых платёжеспособных людей до 35 лет, которые обращаются к нам за арендой жилья. Их доля выросла на 25% с 2015 года, — рассказывает Мария Жукова, управляющий директор „МИЭЛЬ-Аренда“. — Также мы исследовали средневзвешенную ставку по ипотечным кредитам (данные ЦБ). В определённый момент (это стало особенно заметно после кризиса 2014 года) ипотека стала очень дорогой, а в условиях низкой платёжеспособности населения и малой предсказуемости получения стабильного дохода в длительной перспективе и вообще для многих сомнительной».
рост молодых платёжеспособных людей до 35 лет, предпочитающих аренду покупке
При этом Жукова считает, что списать этот рост на увеличение числа активных 25-летних за последние пять лет нельзя: наоборот, это дети «демографической ямы» начала 1990-х, так что, выходит, данные показательны. Снижается, по данным компании, и количество ипотечных заёмщиков в этой социальной группе: в 2015 году треть обращений в агентство была связана с покупкой молодой семьёй квартиры в кредит; по данным на 1 января 2020 года таких осталось около 23%.
Сейчас, продолжает Жукова, после снижения ипотечных ставок ситуация выглядит заметно лучше, чем в 2015 году, но при прочих равных всё больше молодых людей выбирают не ипотеку, а аренду жилья. Это обусловлено главным образом тем, что самостоятельно, без поддержки родителей накопить денег на первоначальный взнос «средний» ипотечник может в лучшем случае к 28 годам, а в большинстве случаев — позже, годам к 35. Кроме того, для молодых людей важна возможность манёвра в выборе места работы и места жительства, которая есть у аренды.
То есть если изменились финансовые условия, сократился доход, то арендатор может найти квартиру дешевле. То же касается и смены работы: при необходимости можно переехать в квартиру ближе к месту работы.
Светлана Улицкая, директор агентства недвижимости Century 21 Diamond, полагает, что однозначно заявлять о победе аренды над покупкой жилья рано, но тенденция просматривается, и причины тут экономические: «Допустим, клиент купил квартиру в пятиэтажном доме за 4,95 млн рублей. Она сдаётся за 25 тысяч рублей, минус 5 тысяч рублей за ЖКУ и ещё — 3,2 тысяч рублей на налоги. Чистый доход получается в размере 16,7 тысяч рублей, а окупаемости удастся достичь лишь через 24 года. Если бы эти деньги он положил в банк под 6%, то ежемесячно получал бы 24,7 тысяч рублей, что позволило бы ему арендовать квартиру за те же 25 тысяч рублей, при этом деньги лежали бы на счету и формально были бы целы (хотя и подвергались бы инфляции)».
Сооснователь риелторского сообщества «Найди своего риелтора» Ольга Цанова говорит, что за пределами столицы смещения предпочтений аудитории в сторону аренды не прослеживается: там большинство молодёжи по-прежнему живёт с родителями, пока не накопит на своё жильё или первоначальный взнос по ипотеке, предпочитая платить сразу за своё.
Доходные дома
По данным ДОМ.РФ, сейчас в России около 26 млн семей хотят улучшить свои жилищные условия, из них около 6 млн готовы рассматривать аренду как инструмент решения жилищного вопроса.
ДОМ.РФ строит арендное жилье, причём объекты программы являются проектами не социального, а коммерческого найма жилья, где спрос формируется на рыночных условиях, без субсидий со стороны государства. Развивается программа арендного жилья через механизмы коллективных инвестиций (с помощью закрытых паевых инвестиционных фондов, когда в программу привлекаются средства частных инвесторов). В соответствии с долгосрочной программой развития на 2016—2024 годы целевой объём финансирования проектов ДОМ.РФ по созданию арендного жилья и апартаментов составляет 100 млрд рублей. К началу 2020 года общая сумма инвестиций в проекты арендного жилья (448 тысяч м² — 8,2 тысяч квартир и апартаментов) составила 46 млрд рублей.
в России около 26 млн семей хотят улучшить свои жилищные условия, из них около 6 млн готовы рассматривать аренду как инструмент решения жилищного вопроса
В 2017 году был запущен пилотный проект коммерческой аренды — арендный дом на базе МФК «Лайнер», включающий 280 апартаментов и предусматривающий сервис по обслуживанию арендаторов. В 2018 году заработал первый совместный проект корпоративной аренды совместно с ПАО «СИБУР Холдинг» в Тобольске (Тюменская область), там поселились более 1100 семей сотрудников холдинга. В текущем году на рынок выйдет ещё 4 новых арендных дома в Москве («Символ», «Парк Легенд», «Октябрьское поле», «Матч поинт»), а это ещё более 2 тысяч единиц жилья.
«Развитие рынка арендного жилья может в корне поменять правила на рынке аренды, сделав его более цивилизованным и прозрачным, — говорит Евгения Петрова, глава пресс-службы ДОМ.РФ. — Появление проектов цивилизованной аренды позволит структурно изменить предложение и вывести часть рынка из «серой зоны», которая на сегодняшний день составляет 97%».
На старость
Станет ли аренда в Москве так же популярна, как в крупных европейских и американских городах, где в аренде может находиться до 70% квартир?
доля квартир в аренде в крупных европейских и американских городах
Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья», считает, что на первый план аренде выйти не суждено: приобретение жилья в собственность остаётся одним из важнейших шагов для большинства людей. Переток покупателей квартир в сегмент аренды возможен только при многолетнем снижении доходов и покупательской способности. Но и это будет не добровольным решением, а реакцией на сложившуюся экономическую реальность.
Сегодняшний рост интереса к аренде связан с уровнем платёжеспособности молодого населения: далеко не все могут себе позволить купить жилье (даже если есть возможность оформить ипотеку на более льготных условиях), согласен директор департамента вторичного рынка агентства «ИНКОМ-недвижимость» Сергей Шлома. В итоге часть потребителей вынуждена отложить планы по покупке квартиры, отдав предпочтение аренде.
И в более долгосрочной перспективе, считает Ярослав Дарусенков, их поведение не изменится: люди будут по возможности приобретать квартиры в собственность.
В России иметь квартиру к старости необходимо для обеспечения пенсии — будет место для жизни или для сдачи в аренду.