Недвижимость
Недвижимость взаймы: как господдержка меняет отношение покупателей к своему жилью
Пётр Исаев
коммерческий директор Capital Group
Сейчас объективно уже можно говорить о том, что отскок рынка после периода действия ограничений был стремительным: по ряду проектов мы зафиксировали возврат спроса к показателям прошлого года, а в отдельные периоды даже превышение. Так, по данным Росреестра Москвы в январе — сентябре 2020 года было зарегистрировано 53 585 договоров долевого участия, что на 14,6% меньше, чем в аналогичный период 2019 года. При этом в сентябре 2020 года было зарегистрировано 11 856 ДДУ, что на 112% больше, чем в сентябре 2019 года. Вместе с тем выросло и количество зарегистрированных ипотек: на 56% с сентября 2019 года к сентябрю 2019 года и на 5,7% за 9 месяцев 2020 года к аналогичному периоду прошлого года. У многих появился соблазн связать взрывной рост с внедрением одной из ключевых мер поддержки отрасли — ипотеки с государственной поддержкой под 6,5% годовых. Но всё не так однозначно.
Осознанное решение
В высоком уровне спроса на новое жильё невозможно определить какую-либо одну-единственную причину. Рост продаж — это всегда совокупность факторов, которые разнонаправленно влияют друг на друга, на темпы роста цен, на выход нового предложения. Это и ипотечные программы, которые стали действительно очень доступны. И отложенный спрос, который образовался в период локдауна и реализовался в течение июля — сентября. Но это также и переосмысление покупателями своей недвижимости: за время самоизоляции многие поняли, что им требуется жильё побольше, а поколения некоторых семей предпочли разъехаться. Именно фактор личной переоценки пользователями жилья позволил отложенному спросу реализоваться, а доступная ипотека только поддержала людей в их решении улучшить собственные условия жизни. При этом средневзвешенная процентная ставка по кредитам, выданным в Москве, составила на 1 октября 2020 года 7,4%, то есть даже ипотечные программы без государственного субсидирования стали максимально привлекательными для покупателей.
Наконец, аспектом, действующим на покупателя, стала и растущая строительная готовность проектов на рынке. Выход нового предложения замедлился, а покупка жилья на более высокой стадии готовности или введённого в эксплуатацию стала важным фактором психологического комфорта в условиях турбулентности. В проектах Capital Group мы зафиксировали наибольший интерес покупателей именно к объектам на высокой стадии готовности, она становится для покупателя гарантом реализации собственных планов.
Сохраняя капиталы
Не стоит сбрасывать со счетов и влияние валютных колебаний на активность потребителей, а также снижения ставок по банковским депозитам. Те, кто хранят сбережения в иностранной валюте, получили существенный рост в рублёвом эквиваленте, а цены на рынке недвижимости России при этом пропорционально не изменились. Падение рубля позволило таким покупателям выбрать жильё больше, дороже и выше классом, рассмотреть более привлекательные локации. Вопрос о том, использовать ли ипотечные займы, в таком случае решается по-разному. Многие действительно обращают внимание на инструмент доступной ипотеки, чтобы расширить собственный диапазон выбора. Так, по нашей статистике, средняя площадь квартиры, приобретённой в проектах бизнес-класса с использованием ипотеки, увеличилась на 12,5%.
На 12,5%
увеличилась средняя площадь квартиры, приобретённой в проектах бизнес-класса
Элитный кредит
Доля ипотеки в продажах жилья в нашей компании увеличилась во всех сегментах, но если в стандартном и комфорт-классах показатель сделок с привлечением ипотечного кредитования по господдержке достиг 98%, то в бизнес-классе пропорция уже иная: сейчас по отдельным проектам 83% сделок от общего числа ипотечных проходят по льготной ставке 6,5%. В элитном сегменте эта программа, очевидно, наименее востребована ввиду действующего ограничения по сумме кредита — такие сделки единичны.
30%
доля ипотечных договоров в общем объёме наших продаж элитной недвижимости в 3-м квартале
Однако в целом доля ипотечных договоров в общем объёме продаж элитной недвижимости Москвы достигла 30,4% по итогам третьего квартала 2020 года, по нашим оценкам (по данным РРБ, в элитном сегменте — 22% сделок с ипотекой за 1—3-й квартал 2020 года). До 60% покупателей элитной недвижимости, по данным наших аналитиков, — это владельцы собственного бизнеса, реальную доходность которого необходимо правильно оценить. Ещё два года назад это происходило в единичных случаях, сегодня работа с такими клиентами в топовых банках уже поставлена на поток.
Отношение к ипотеке у покупателей элитного жилья изменилось не в последнюю очередь благодаря общему снижению ставок по кредитам и изменению отношения клиентов к кредитованию. Ипотека не бремя, а выгодный финансовый инструмент, и разница между стоимостью работающих денег в бизнесе и процентам по кредиту максимально заметна. Застройщики и банки предлагают совместные ипотечные программы: мы отметили, что в 2020 году большее распространение получила программа субсидирования процентных ставок застройщиком. Ставки по такой программе составляют от 0% и, как правило, действуют короткий срок — от 6 до 12 месяцев. Выгода от таких программ всегда рассчитывается индивидуально для заёмщика, но данный инструмент позволил простимулировать интерес к ипотечному кредитованию именно в элитных проектах: такие предложения дают возможность при выборе квартиры в жильё на высокой стадии готовности сразу грамотно спланировать переезд.
Без суеты
Продление льготной программы и общий позитивный фон низких ипотечных ставок продолжат поддерживать спрос в ближайшей перспективе. Продление действия программы позволило тем, кто ещё только принимает решение о покупке недвижимости, сделать более взвешенный выбор.
Спада продаж в связи с продлением действия программы при этом ожидать не стоит. Вероятнее всего, рынок недвижимости находится в периоде выхода на плато: в сегменте доступного жилья спрос поддерживает льготная ипотека, в элитном и бизнес-классах — выгодные программы банков и застройщиков. Текущий уровень ставок в отсутствие влияния внешних экономических или политических факторов может поддерживаться в перспективе ближайших лет: программа улучшения условий жилья продолжит оставаться одной из приоритетных на государственном уровне, и доступная ипотека — её неотъемлемая часть.
Что касается сомнений относительно возможного перегрева рынка, думаю, что Москве он не грозит. В этом городе сосредотачивается постоянный приток новых клиентов из регионов России и из-за рубежа. Изменение её статуса маловероятно в горизонте десятилетий. Это подтверждает и выход региональных игроков на столичный рынок, которые формируют здоровую конкуренцию и привносят собственную экспертизу в проекты массового жилья и объединение экспертиз игроков рынка в рамках партнёрских проектов.