Top.Mail.Ru
СБЕР Про | Медиа
  • Недвижимость

«Нет смысла ехать в центр»: почему ритейл будет оживать медленно и выборочно

Антон Белых

Антон Белых

генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty
  • 7 мин
  • 2 226

Выбор есть

Стрит-ритейл в центре Москвы пострадал от кризиса сильнее, чем на окраинах. Всё дело в том, что трафик в центре зачастую был ориентрован на офисный и туристический потоки, которые оборвались сразу с началом введения ограничительных мер. При этом ставки аренды в центре всегда были на 30—100% выше, чем на окраинах, а сами собственники помещений всегда были куда менее сговорчивыми, чем их коллеги из спальных районов. Поэтому когда арендаторы столкнулись с вынужденным закрытием или резким снижением трафика, многие арендодатели отказались идти им на уступки по ставкам, надеясь, что топовые локации всегда будут востребованы. В итоге многие операторы вынуждены были закрыться или же нашли себе локации с более адекватной арендной политикой.

Если в спальных районах трафик начал восстанавливаться сразу после снятия ограничительных мер 9 июня, то центр полностью не оклемался до сих пор, так как туристы массово до сих пор не вернулись в Москву, как и многие офисные сотрудники с удалёнки. К тому же только в начале 2021 года были сняты ограничения на время работы заведений общепита и баров, которых больше всего как раз в центре города. В среднем, если в спальных районах ставки аренды снизились на 3—15%, то в центре падение ставок и размер дисконтов в некоторых случаях достигали 50% от докризисной цены (в среднем 20—30%), но даже при таких скидках некоторые помещения сдать не удаётся. Некоторые собственники уверенно держат ставки на прежнем завышенном уровне, но сделок по таким ценам практически нет. Иногда бывает, что помещения арендует крупный бизнес, кому критически важно занять конкретную локацию, но таких сейчас становится всё меньше, а выбор помещений в центре есть практически в каждом районе.

Туристы и клерки остались дома

Удалёнка сильно изменила рынок ритейла, так как людям, которые работают из дома, зачастую просто нет смысла ехать в центр. Если раньше многие заходили в магазины или бары после работы, по пути, то теперь они посещают заведения и магазины у дома, сокращая необходимость перемещения. Конечно, после того, как эпидемия пошла на спад, люди стали больше времени проводить в центре, и в некоторых магазинах, барах и ресторанах трафик и выручки выросли до докризисных уровней. Тем не менее до полного возвращения людей с удалёнки и открытия границ и командировок, ситуация с помещениями в центре будет довольно сложной, так как некоторые операторы закрываются, а на их место прийти просто некому.

Конечно, в наибольшем выигрыше из возможных в нынешней ситуации оказались те владельцы помещений, которые сумели удержать арендаторов с помощью скидок в карантин или быстро найти им замену. Особенно легко удалось это сделать владельцам небольших по площади помещений, которые всегда были более ликвидные и даже в случае ухода арендатора найти нового было не так сложно. А вот большие сложные помещения, подходящие только под конкретные виды деятельности, оказались не востребованы операторами. Очень много простаивает помещений ресторанов, которые не пережили кризис, зачастую собственникам не удаётся их сдать даже с большим дисконтом. Впрочем, если рынку удастся избежать третьей волны, то есть шансы, что к концу года ситуация немного стабилизируется, появится уверенность в завтрашнем дне и операторы постепенно начнут открывать новые заведения, адаптируя их формат под текущие потребности клиентов.

Всё могло быть хуже

Конечно, в целом ситуация оказалась лучше, чем ожидалось весной год назад. Тогда по некоторым прогнозам освободиться могло до 30—40% помещений в центре и 20% на окраинах, но даже в пик пандемии уровень вакантных площадей не превысил 17%. При этом сейчас помещения постепенно уходят с рынка, операторы утверждают новые стратегии развития, а на некоторые ликвидные площади по адекватным ставкам даже выстраивается очередь из желающих их арендовать.

Очень помогло бизнесу решение властей не закрывать город осенью. Если бы у нас, как в Европе, последовало повторное закрытие всего общепита и нон-фуд ритейла, то потери были бы куда выше. Всё-таки работать, пусть и с уменьшенным трафиком, лучше, чем не работать вовсе. Поэтому я ожидаю постепенной коррекции спроса и ставок в центре в сторону повышения, а уровень вакантных площадей, напротив, будет снижаться.

Конечно, полностью рынок не очень скоро выйдет из этого кризиса, так как многие люди по-прежнему боятся заболеть и избегают поездок и людных мест, доходы граждан так и не вернулись на прежний уровень, поэтому ритейл будет оживать медленно и выборочно. Тем не менее на место невостребованных операторов придут те, кто может работать и зарабатывать в любой ситуации, а значит, спрос и ставки падать дальше уже не будут точно, а со временем начнут и расти.

Кстати, профессиональные инвесторы сейчас активно ищут на покупку помещения с дисконтом в надежде получить выгодные объекты в центре за более низкий прайс, а значит, верят в будущее рынка. Но реальных дистрессовых сделок мало, так как расставаться с активами тоже никто не спешит.

Эта статья была вам полезна?

Читайте ещё