Новая эпоха эквайринга: сделки с недвижимостью в условиях самоизоляции
  • Недвижимость

Новая эпоха эквайринга: сделки с недвижимостью в условиях самоизоляции

  • 8 мин
  • 1 953

Интернет-эквайринг, до прихода коронавируса постепенно расширявший своё присутствие на рынке недвижимости, стал спасением для застройщиков в режиме вынужденной самоизоляции. В онлайн перешли все крупные девелоперские компании, перечень их возможностей за время карантина существенно расширился, и сейчас около 90% сделок на первичном рынке регистрируется через интернет. В выигрыше, безусловно, оказались те из них, кто и раньше предлагал покупателям возможность приобрести квартиру через удалённые цифровые каналы. Участники рынка недвижимости считают, что новые услуги будут востребованы и после завершения карантина, хотя полностью в онлайн продажи строящегося жилья не перейдут.

Рынок новостроек и коронавирус

Эпидемия, режим самоизоляции и резко ухудшившаяся экономическая ситуация серьёзно отразились на рынке первичной недвижимости. По данным компании «Метриум», в апреле продажи жилья в новостройках в Московском регионе упали на 30—70% (в зависимости от проекта). И дело было даже не в резко снизившемся спросе — желающих сохранить свои деньги в недвижимости во время любых кризисов достаточно, а во включённом властями режиме самоизоляции, запрете строительства и передвижений. К тому же многие покупатели всерьёз восприняли угрозу заражения и старались избегать лишних контактов, опасаясь за себя и здоровье близких. На этом фоне для девелоперов и риелторов единственным шансом стимулировать продажи был переход в онлайн.

падение продаж жилья в новостройках в Московском регионе в апреле 2020 года

При этом техническая возможность для этого имелась далеко не у всех. В выигрыше оказались те застройщики, которые озаботились темой задолго до эпидемии: они были подготовлены лучше конкурентов. Итак, для перевода сделок в онлайн основной массе девелоперов пришлось буквально «на коленке» решать несколько задач, причём далеко не всё зависело от их желаний и возможностей, ведь в процессе покупки новостройки участвуют и банки, и госорганы. На фоне объявленных властями выходных решение некоторых вопросов казалось невозможным, но постепенно всё сложилось.

«После введения режима самоизоляции Росреестр приостановил приём документов на бумажных носителях, однако электронный документооборот продолжил работать. Соответственно, всё больше компаний внедряли в свои проекты электронную регистрацию сделок. Однако на этапе взаиморасчётов первое время по-прежнему требовалось присутствие клиента в банке, при этом дежурные отделения продолжали работать, и многое зависело от готовности самого покупателя нарушить режим самоизоляции», — рассказала Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнёрской сети CBRE). Затем появилась опция удалённой оплаты сделки, соответственно, это препятствие было устранено. Аналогичная ситуация — с оформлением ипотеки. Ранее клиент должен был лично явиться в банк для подписания договора, однако сейчас кредитные организации выдают жилищные кредиты удалённо, а «Сбербанк» запустил программу выездной ипотеки «Ипотека с доставкой на дом». Таким образом, все основные стадии покупки уже проходят в дистанционном режиме.

Как рассказала генеральный директор и партнёр компании «БЕСТ-Новострой» Виктория Григорьева, во многих девелоперских компаниях электронный документооборот был внедрён давно, и электронная цифровая подпись уже не новшество, существуют застройщики, которые с её помощью подписываются онлайн 98% договоров. «Ещё в 2017 году мы внедрили услугу электронной регистрации договоров долевого участия в Росреестре с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП). С прошлого года используем сервис эквайринга ПАО „Сбербанк“ для онлайн-оплаты подписанных договоров через специальные формы на сайтах наших проектов», — рассказал Василий Фетисов, коммерческий директор МосТУ группы «Эталон». По его словам, для тех клиентов, у кого нет действующей УКЭП, необходимой для подписания и регистрации договора, компания в условиях самоизоляции в Москве запустила бесплатную услугу выезда курьера от компании SmartDeal для её выпуска.

«В настоящий момент крупнейшие застройщики Москвы уже перешли на онлайн-оплату сделок. Многие игроки рынка сейчас прорабатывают этот вопрос и стремятся заключить с банками соответствующие соглашения: доля компаний, предлагающих покупателям такой инструмент оплаты, постоянно растёт», — говорит Надежда Коркка. Застройщики, которые активно двигались к переводу сделок онлайн ещё до пандемии, дополнительно стимулируют своих клиентов к дистанционному сотрудничеству. Например, девелопер MR Group предлагает тем, кто покупает квартиру через мобильное приложение, дополнительную скидку в 1%. «В наших проектах комфорт- и бизнес-класса скидка при покупке онлайн может составлять до 150 000 рублей. И она будет суммироваться с другими спецпредложениями, действующими на рассматриваемый объект», — рассказала коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

может составлять скидка при покупке онлайн

Если говорить о стадиях процесса, то с каждым днём «белых пятен» становится всё меньше. «Сейчас на 100% онлайн можно подписать договор бронирования, договор приобретения с использованием ЭЦП, получить удалённо одобрение по ипотеке. Оплатить договор тоже можно онлайн — картой по реквизитам или через эквайринг. Но если отвечать на вопрос, действительно ли можно всю сделку провести онлайн без присутствия клиента, то ответ будет „нет“ — если необходим нотариат, или требуется дистанционно открытие эскроу-счёта», — резюмирует Виктория Григорьева.

Впрочем, некоторые девелоперы и тут нашли выход: по словам Ольги Тумайкиной, если возникает необходимость в нотариальном заверении документов, то компания предлагает своим клиентам воспользоваться услугами выезда нотариуса на дом. А буквально 29 апреля группа «Эталон» заявила, что сможет открывать эскроу-счета своим клиентам дистанционно: соответствующую услугу компания предоставляет совместно со Сбербанком, теперь удалённое подписание индивидуальных условий и открытие счёта эскроу без визита клиента в банк доступны более чем в 90 городах России.

Плюсы и минусы эквайринга

По словам Надежды Коркка, сейчас опция онлайн-оплаты активно прорабатывается девелоперами и окончательно система ещё не выстроена. Например, кладовую или машино-место стоимостью до 2 млн рублей можно оплатить по карте, но оплата более крупных сумм по-прежнему остаётся под вопросом. «Дело в том, что некоторые банки-эмитенты устанавливают свои лимитные значения по расчётам с карты, например, до 500 000 рублей в день. Для того чтобы оплатить более крупную сумму, необходимо получить особый статус (например, платиновую карту) или совершить перевод в отделении банка», — отмечает спикер. 

Например, в Сбербанке используется холдирование: на счёте клиента замораживаются денежные средства на срок до 30 дней. За это время проходит электронная регистрация сделки, после завершения которой средства перечисляются на эскроу-счёт или напрямую на счёт застройщика. Если же регистрация не прошла, сумма размораживается, и клиент может дальше пользоваться своими средствами. «Большой популярностью пользуется у наших клиентов оплата договора картой с использованием инструмента холдирования от Сбербанка, очень быстро, просто и безопасно», — поделился представитель пресс-службы MR Group. С ним согласны и другие застройщики, использующие этот инструмент.

Сегодня для оплаты недвижимости Сбербанк позволяет открыть номинальный счёт и систему безопасных расчётов удалённо. «Однако если квартира приобретается в ипотеку, то есть один нюанс. Клиент должен иметь текущий рублёвый счёт в данной организации, в противном случае его открывают при идентификации заёмщика в отделении банка», — предупреждает Надежда Коркка.

Если в столице крупнейшие застройщики отстроили дистанционный процесс в течение месяца, то у девелоперов, работающих в регионах, возникает значительно больше сложностей с переходом в онлайн. «Чтобы вести продажи удалённо, мы настроили систему оплаты на сайте, и клиент теперь может произвести либо авансовый платеж, либо бронирование. Эквайринг сделали у Сбербанка и подключили удалённую онлайн-кассу», — рассказала Виолетта Басина, гендиректор ГК Omakulma, председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья.

Процесс подключения эквайринга занял почти 3 недели, кассу удалось подключить быстрее — за два дня. Стоимость услуги составляет 1% от сделки, но не более 10 000 рублей. В итоге покупатель получает кассовый чек плюс чек от эквайринга, то есть подтверждение того, что деньги поступили на счёт компании, а данные отправлены в налоговую. И клиента это лишний раз убеждает в надёжности сделки. «С помощью эквайринга хорошо проводить небольшие платежи (бронирование, например), но перевод суммы в несколько миллионов встаёт в изрядную копеечку. Поэтому обычно застройщик выставляет счёт. Большой платёж через онлайн-приложение провести сложнее, банку нужно подтверждение оснований перевода сумм, скажем, более 500 000 рублей, потребуются оригиналы документов, так что не все банковские сервисы и госслужбы у нас пока готовы к удалённой работе», — сокрушается Виолетта Басина.

После карантина

Участники рынка недвижимости считают, что режим самоизоляции ускорил диджитализацию рынка недвижимости. Этот вопрос давно обсуждался в деловом сообществе, но решительный шаг был сделан, лишь когда переход в онлайн стал насущной необходимостью. «Полагаю, совершённый прорыв навсегда изменит привычную конъюнктуру рынка недвижимости. Однако сегодня далеко не все покупатели готовы к новым методам сотрудничества: должно пройти некоторое время, прежде чем онлайн-сделки закрепятся на рынке», — прогнозирует Надежда Коркка. Василий Фетисов, считает, что цифровизация и перевод большинства рутинных процессов в онлайн — это устойчивый тренд и объективная реальность. Ограничения, вызванные пандемией, послужили лишь дополнительным драйвером для ускоренного внедрения инструментов электронной сделки в сфере недвижимости. Учитывая простоту и удобство таких сервисов, нет никаких сомнений, что они будут востребованы и после отмены режима самоизоляции.

Однако полностью в онлайне после завершения карантина сделки не останутся. «После отмены режима изоляции большая часть сделок будет вновь проводиться офлайн, поскольку покупателю важно приехать в офис, самому всё посмотреть, оценить месторасположение дома», — считает Ольга Тумайкина. С ней согласна и Виолетта Басина. «Онлайн-камеры не спасают: человек хочет побывать на месте, почувствовать его, даже если проект сам по себе его полностью устраивает, и это психологический момент. Да, есть инвесторы, вкладывающие деньги для понятного возврата инвестиций, и они руководствуются общими трендами, смотрят на район, насколько он перспективен, на класс жилья, сопоставляют и берут, практически не глядя. Но те, кто покупают для себя, для детей, они обязательно поедут на место и вернутся до сделки ещё не раз», — объясняет спикер.

Читайте ещё