Недвижимость

Новые пространства. Как девелоперы из России развивают рынок коворкингов в ОАЭ

13 февраля 2023

5 мин

Поделиться в соцсетях

Рынок гибких офисных пространств в России развивается уже больше 20 лет, но наиболее активными для него стали последние пять, а 2022 год стал рекордным по новым открытиям в Москве. Кроме того, в этом году российские игроки начали экспансию на зарубежные рынки, прежде всего в Объединённые Арабские Эмираты.

Что такое гибкие офисные пространства и как они развиваются в России

Первое такое пространство открылось в России в 1999 году в бизнес-центре «Смоленский пассаж» в Москве, оно работает до сих пор, рассказывают в консалтинговой компании CORE.XP.

Коворкингом называют пространство, в котором фрилансер может арендовать рабочее место на любое время. Но основную часть рынка гибких офисных пространств сейчас занимают так называемые сервисные офисы, которые рассчитаны на предоставление услуг не отдельным работникам, а компаниям. Арендаторы получают определённое количество полностью готовых рабочих мест и набор услуг, например интернет, уборку, ресепшен, а также возможность использовать переговорные комнаты, общие зоны отдыха. В таком формате более гибкие, чем в классическом офисе, условия аренды. Например, компания может легко снять дополнительные пространства при росте числа сотрудников или отказаться от части рабочих мест при оптимизации.

Наиболее активно этот рынок стал развиваться из-за пандемии коронавируса: после перевода сотрудников на удалёнку работодатели начали отказываться от классических офисов, всё чаще пользуясь услугами гибких пространств для постоянной работы некоторых служб или для периодических собраний, мозговых штурмов и т. д.

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, площадь гибких офисных пространств в Москве составляет на сегодняшний день 361 000 м². В 2022 году было открыто 16 новых площадок общей площадью 98 000 м², что является максимальным значением за всю историю и в два раза превышает итоговое значение предыдущего года (47 000 м²).

Как развивается рынок коворкингов в ОАЭ

В ОАЭ устойчиво растёт спрос, как на классические офисы, так и на гибкие рабочие пространства. В Абу-Даби, например, на сервисные офисы в третьем квартале 2022 года пришлось основное количество запросов от арендаторов. «В ОАЭ развиваются многие компании, в том числе и российские. При этом качественного офисного продукта на рынке крайне мало при большом спросе со стороны активного нового бизнеса в стране», — отмечает партнёр Nikoliers Станислав Бибик. По его словам, на рынке Дубая хорошая ниша для входа, поскольку на гибкие офисы приходится только 1,5% предложения.

По его словам, на рынке ОАЭ представлены различные концепции: максимально доступные, которые арендуют для поддержания статуса деловой визы, молодёжные трендовые, знаковые дизайнерские, строгие корпоративные. Рынок сервисных офисов и коворкингов в ОАЭ молодой, он развивается последние несколько лет, говорит Бибик. «В самом начале на него были допущены только большие международные игроки, развивающиеся с местным государственным участием, которые в своей концепции не очень гибки и адаптивны. А сейчас законодательство смягчилось, приходят новые международные профессионалы, в том числе российские опытные инвесторы, которые за счёт силы концепции, качества и естественной конкуренции выводят рынок на новый уровень и завоёвывают его», — объясняет эксперт. Рынок недвижимости Дубая находится на стадии развития, и профессиональные команды из России могут предоставить здесь высокий уровень и качество услуг, согласен управляющий партнёр NF Group Алексей Новиков.

Какие российские компании уже заявили о планах по развитию в ОАЭ

Сеть коворкингов GrowUp (входит в группу Becar) уже открыла первую площадку в Дубае весной 2022 года. По словам руководителя сети Алексея Мацкевича, планы международного развития были у компании ещё четыре года назад. Площадка открыта в коливинге, который построила Becar. Инвестиции именно в создание коворкинга в компании не раскрывали, но в целом строительство комплекса с учётом покупки земли оценивалось в сумму более 37 млн долларов, сообщало РБК. Becar рассматривает ещё две площадки для новых объектов в Дубае, в которых в том числе планируется создать коворкинги, говорит Мацкевич.

На рынок гибких офисных пространств ОАЭ планирует также выйти российская сеть CODE. Основные инвестиции компании потребуются на выкуп помещений для коворкингов: CODE уже приобрела 4000 м² за 30 млн долларов в бизнес-центре Burj Daman и планирует выкупить ещё 2000 м² в Дубае, по данным «Коммерсанта». Сеть гибких офисов iSpace, которая развивается в партнёрстве с российским оператором Multispace, планирует в течение трёх лет построить или взять в управление в Дубае и Абу-Даби 3500 м², сообщали «Ведомости». Первая площадка на 953 м² откроется в марте 2023 года, а общие инвестиции составят 7—8 млн долларов.

Сеть Space 1 планирует открытие первой площадки на 12 600 м² в Дубае, по информации «Ведомостей». В работе у компании создание ещё двух гибких офисов площадью 3300 м². Всего запланированные проекты компании смогут вместить более 2200 работников. Инвестиции на их создание в компании не раскрывали. Сначала Space 1 будет обустраивать офисы по схеме build-to-suit, то есть под конкретного арендатора. Это позволит адаптироваться под особенности рынка, после чего планируется перейти уже к «спекулятивным проектам», предполагающим поиск арендаторов уже после создания офиса.

Чек-лист для начала девелоперского проекта в новой стране

«Девелопмент — очень локальный бизнес, — говорит Алексей Новиков, управляющий партнёр NF Group. — Если компания из России намерена выходить на зарубежные рынки, то ей нужно готовиться к тому, что в новой локации это будет сложнее и дороже. Для развития за рубежом необходимо иметь серьёзный опыт, квалифицированную команду и чёткое видение своих целей». Вот самое важное, на что следует обратить внимание для начала девелоперского проекта в новой стране, по мнению Алексея Новикова.

Первое, на что нужно обратить внимание, — макроэкономические показатели страны, в которую девелопер собирается инвестировать, и правильный выбор локации в целом. Сюда следует отнести ВВП, стабильность национальной валюты страны и т. д. При этом важно также понимать, каким будет курс рубля, чтобы оценить перспективность проекта.

Кроме того, важно учитывать вопросы финансового и юридического регулирования, поскольку необходимо точно знать, на каких условиях будут заключаться договоры и как осуществляется движение денежных средств.

Ещё большое значение для выхода на новые рынки имеет наличие достаточного количества денежных средств для запуска проекта, его строительства и полной реализации, а также необходим запас для непредвиденных обстоятельств.

Почему российские инвесторы выходят в ОАЭ и куда планируют дальше

Выход на рынок Дубая зачастую связан с диверсификацией бизнеса компаний, считает Алексей Новиков.

«Во-первых, в Эмиратах абсолютно беспрецедентная история по защите собственников недвижимости. Во-вторых, для россиян это безвизовая страна. В-третьих, они очень толерантно относятся к деньгам, поэтому очень просто релоцировать туда свой бизнес. То есть там есть спрос, а интересы инвесторов там защищены», — поясняет Мацкевич, почему GrowUp выбрала для экспансии ОАЭ.

Важным фактором, побуждающим российского инвестора выбирать именно этот регион, стала понятность и прозрачность процесса выхода на рынок, говорит Бибик. «Государство ввело в этом году большое количество новых визовых режимов, новых льгот и мер поддержки предпринимательства, привлекая компании в свою экономику. Следовательно, российские инвесторы с коворкинговыми активами на этой волне могут обеспечить себе хорошую заполняемость», — поясняет Бибик.

Благодаря этим факторам российские сети коворкингов выбрали ОАЭ как первую страну для международной экспансии, но часть из них планируют развитие дальше. GrowUp, например, ведёт переговоры об открытии в Грузии, Армении, в Казахстане и Узбекистане, говорит Мацкевич. Открытие в этих странах, по его словам, возможно в следующем году. CODE также рассматривает для выхода Армению и Узбекистан, сообщал «Коммерсантъ».

Чек-лист для выбора открытия офисного проекта в новой стране

Своими рекомендациями поделился Дмитрий Клапша, генеральный директор консалтинговой компании Remain.

Понять, в какой стране или городе есть повышенный спрос на офисы: где вакансия низкая и наблюдается рост ставок. Но важно учитывать цикличность рынка, сроки строительства, местное законодательство, потенциальные риски.

Детально изучить рынок, понять, на какие офисные помещения есть спрос: средний размер, с отделкой или без, сервисные офисы, класс здания, высота потолка, шаг колонн, эффективность, парковка, соответствие зелёным стандартам и т. п.

Изучить юридические аспекты владения зданием, налогообложение. В этом могут помочь местные или международные юридические компании.

Оценить стоимость строительства, его сроки, ограничения на строительство, рынок подрядчиков в конкретном городе или стране.

Оценить потенциал рынка. Очень важно понимать прогноз по развитию рынка, насыщению, конкуренции и прочее.


Самые важные кейсы лидеров бизнеса, мнения ведущих экспертов и тренды в отраслях экономики теперь всегда под рукой — подпишитесь на наш Telegram-канал.

Поделиться в соцсетях

Статья была вам полезна?

Да

Нет