Top.Mail.Ru
СБЕР Про | Медиа
  • Недвижимость

Офисный переворот. Ошибки и лайфхаки субаренды коммерческой недвижимости

Наталья Никитина

Наталья Никитина

партнёр, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield
  • 70 мин
  • 129

В начале 2021 года прогноз большинства экспертов для офисного рынка был не очень благоприятным: спрос ожидался довольно низким из-за пока ещё активно практикуемого удалённого формата работы, уровень вакансии площадей, наоборот, был высоким. Но ожидания пессимистов не подтвердились — рынок сейчас более чем активный: если зимой уровень вакансии составлял 12%, то по итогам первого полугодия он снизился до 10%. Сумма сделок аренды и продажи в первом полугодии составила 961 000 м², что на 28% выше аналогичного показателя прошлого года. Любопытно, что такая активность не результат отложенного спроса, просто некоторые компании (в основном из IT-сферы, e-commerce, госструктуры) действительно выросли, и им стало нужно больше помещений.

Свою роль сыграл и низкий показатель ввода новых качественных офисных площадей — они оказались в дефиците. Кроме того, многие компании оставили своих сотрудников полностью или частично на удалёнке (в некоторой степени пессимистичный прогноз всё же реализовался). В результате возник тренд: арендаторы стали сдавать часть площадей в субаренду. С начала года объём таких сделок достиг 80 000 м², и сейчас подобных предложений осталось очень мало, всё разобрали. Среди наиболее ярких примеров: 6000 м², предлагаемые в субаренду KPMG, в Москва-Сити, 5000 м² — Pepsi, и 2000 м² — Revolut в Белых Садах.

При этом арендные ставки растут, хотя и в пределах индексации, особенно это заметно по объектам класса А.

Основные ошибки

Частая ошибка арендатора, выходящего на сделку без консультанта, — подписание договоры на долгий срок без права выхода из него до определённой даты. Собственно, это и является основной причиной возникновения самого рынка субаренды: арендаторы просто не могут досрочно выйти из договора, поэтому вынуждены искать способы оптимизировать лишние траты.

Вполне вероятна ситуация, когда арендатор, определив свои потребности, решит, что, например, через год лишние сегодня площади могут ему вновь понадобиться, тогда имеет смысл подписывать договор с субарендатором на 11 месяцев. Таким образом будет решена задача по оптимизации сегодняшних затрат, но при этом процесс будет устроен удобным для арендатора способом.

Есть и другой сценарий — более распространённый. Арендатор понимает, что лишние площади не понадобятся ему и в будущем, поэтому идёт более прямым путём: находит субарендатора, приводит его к собственнику здания, и, если им удаётся договориться, происходит переуступка. Переуступка является наиболее оптимальным вариантом (так, кстати, как раз договорилась корпорация Pepsi с собственником относительно площадей, которые стали компании не нужны). Это развязывает руки арендодателю, облегчая груз финансовой ответственности первого арендатора, который либо столкнулся с изменением обстоятельств, либо изначально неверно оценил свои потребности. Собственник же, скорее всего, получит за те же деньги дополнительного арендатора — для него принципиально ничего не изменится. По нашему опыту, собственники сейчас обычно гибки: им и правда выгоднее посадить на свободные площади второго арендатора, чем довести до банкротства первого.

Второе, о чём стоит помнить перед тем, как совершать какие-то действия по субаренде: решение о сдаче излишков площадей арендатор должен обсудить с собственником, в том числе следует проговорить предполагаемую стоимость субаренды. Есть вероятность, что арендатор, сдавая метры по сниженной цене, может стать конкурентом собственнику, сдающему в том же здании другие площади.

Архиважный вопрос здесь — размер арендной ставки. Особенно сложно он решается при наличии многолетнего договора: если ставка не менялась много лет, то даже с учётом индексации текущий арендатор может платить по ставке ниже рынка. Таких помещений довольно много, и они, естественно, очень востребованы. Но если речь заходит о переуступке или особенно о  сдаче излишков площадей в субаренду, то обязательно надо обсудить цену вопроса с собственником. Иногда арендатору приходится доплачивать: он подписывает дополнительное соглашение о выходе из лишних метров за определённую сумму — получаются своего рода штрафные санкции, которые одновременно становятся скидкой для нового арендатора.

Договор и потребности

Составляя идеальный договор, арендатор и собственник могут заранее обсудить и прописать возможность субаренды, можно даже прописать параметры потенциального субарендатора (иногда в числе этих параметров — финансовые показатели, доказывающие стабильность и качество компании). Так у собственника будет меньше манёвров для отказа при возникновении соответствующей ситуации.

Наконец, необходимо максимально точно рассчитать собственные потребности. Решение о сокращении офисных площадей должно быть досконально продумано, нужно постараться предусмотреть развитие разнообразных потенциальных рисков: кризис-менеджер может площадь сократить, а практика покажет, что сотрудники всё же нужны. Или руководство решило перевести на удалёнку 70% сотрудников, а часть из них не может работать из дома: условия не позволяют, нужно рабочее место. Или неверно просчитали ротацию сотрудников, когда составляли график попеременной офисной работы.

Самое главное, что важно понимать: все ситуации индивидуальны и общего рецепта нет — у одного и того же собственника в одном и том же здании могут быть совершенно разные договоры с разными арендаторами.

Эта статья была вам полезна?

Читайте ещё