Недвижимость
Осторожный рынок. Основные тенденции на рынке коммерческой недвижимости
Алан Балоев
партнёр и руководитель департамента рынков капитала Cushman & Wakefield
Год назад, в самом начале локдауна, некоторые инвесторы опасались кризисной «корректировки»: боялись, что плохие активы начнут переходить к кредиторам, а те, в свою очередь, будут массово возвращать их на рынок. К счастью, этого не произошло. Да, некоторые проекты не выдержали испытаний кризисом, но проблемных объектов — единицы, что, на мой взгляд, является очень неплохим показателем преодоления рынком кризиса, учитывая серьёзность последнего.
Изменения в тройке лидеров
Одна из главных тенденций последних полутора лет — растущий спрос на складскую недвижимость. Если раньше этот сегмент замыкал тройку самых востребованных (после офисов и ритейла), то сейчас оказался лидером спроса. Это напрямую отражается на привлекательности объектов и количестве игроков на рынке.
Параллельно инвесторы стали гораздо более осторожно относиться к двум другим сегментам. Наименьший интерес сейчас вызывает гостиничная недвижимость, сегодня этот сектор испытывает наибольший стресс.
В целом сейчас инвесторы не торопятся принимать решения — наблюдают за рынком, взвешивая все аргументы перед принятием решения. По всей видимости, это поведение сохранится в перспективе ближайших 1,5—2 лет.
А пока предложение (доступные активы) ограничено, равно как и количество инвесторов. Как следствие, и среди инвесторов конкуренция сегодня не очень высокая, что вполне логично в условиях «осторожного рынка». К тому же из-за закрытых границ возникли ограничения в работе иностранных инвесторов, что тоже снижает конкуренцию.
Офисы
Следует признать, что инвесторы пока не понимают, в каком формате будет существовать этот сегмент после окончательного снятия всех ограничений (ограничения ведь инициирует не только правительство, но и руководство компаний, арендующих площади для своих сотрудников). По всей видимости, сегмент разделится на три части:
- компании полностью вернутся в офисы;
- компании предпочтут удалённый формат работы, сокращая занимаемые площади;
- компании будут практиковать гибридные схемы.
Есть и четвёртый сценарий: компании будут арендовать коворкинги, отказавшись от полноценных и постоянных офисов.
Калибровка может занять год-два, по итогам сформируется более чёткое понимание ликвидности офисных активов.
Вместе с тем качественные активы в премиальных локациях, предлагаемые по адекватным ценам, вызывают значительный интерес у инвесторов, ранее такие активы могли быть просто недоступны к приобретению.
Торговые площади
Весь прошлый год этот сегмент считался аутсайдером: несколько месяцев магазины были просто закрыты, а после снятия локдауна работали с частичными ограничениями (с закрытием — полным или частичным — детских и развлекательных зон). Сказывались и опасения посетителей, боявшихся лишний раз появляться в общественных местах и ограничивавших время пребывания в ТЦ.
Восстановление торговой сферы шло медленно, и темпы разнились от объекта к объекту: мы видели, что успешные (с точки зрения формата и локации) активы восстановились быстрее — на такие объекты инвесторы активнее обращали внимание. В итоге вопреки мнению, что ритейл будет ещё долго пользоваться сниженным спросом, несколько сделок всё же состоялось.
Безусловно, серьёзное давление на сектор оказывает и онлайн-торговля, эта тенденция проявилась и раньше, но в период локдауна её влияние по понятным причинам заметно выросло. И всё же качественные активы пользуются постоянным спросом со стороны инвесторов, которые понимают, что адекватная оценка стоимости актива приведёт к прибыли: выбранные ими ТЦ будут иметь спрос, даже несмотря на конкуренцию со стороны онлайн-торговли. В качестве примера можно привести сделку по ТЦ «Миля» в Жулебино. Это районный ТЦ с площадью около 38 000 м², сделка по продаже была закрыта сразу после снятия локдауна. Это говорит о том, что объекты, расположенные в правильной локации, пользуются спросом даже на пике кризиса.
При этом, если говорить в общем, инвесторы в сегменте ритейла сейчас тоже менее решительны, чем в «доковидную» эпоху, здесь работает тот же принцип, что и с офисами: пока не очень понятно, как сегмент будет развиваться и существовать в дальнейшем, поэтому если есть возможность выждать, то инвесторы ею пользуются.
Игра на выбывание
В первую очередь сейчас рискуют неконкурентоспособные торговые центры — те, что находятся в агрессивной конкурентной среде и/или удалены от транспортных хабов. Если раньше рядом с крупным ТЦ могли более-менее успешно соседствовать центры поменьше, то теперь им надо очень постараться, чтобы выдержать такую конкуренцию. По всей видимости, им придётся искать новые форматы. Таким форматом может стать концепция супермаркета с товарами и услугами «повседневного спроса», например, если для оставшихся площадей удастся придумать другое назначение.
С офисами прогнозировать сложнее. Скорее всего, будет сокращаться спрос на некачественные офисы, которые в перспективе могут трансформироваться в девелоперские проекты в других сегментах, например жильё.
Россия и Европа
На сегодняшний день российский рынок коммерческой недвижимости достаточно скромен. Многие европейские страны демонстрируются сопоставимые годовые обороты при не сопоставимом масштабе (с точки зрения населения, ВВП и т. д.). Наш рынок — сжатый, хотя об отставании говорить не приходится, у нас свой путь и свои особенности (специфика, доходность и пр.), поэтому сопоставление вообще не всегда уместно.
С другой стороны, отечественный и западный рынки можно сравнить в части доступности финансирования, в России наблюдается существенный прогресс в этом направлении, и это, безусловно, повышает её привлекательность для инвесторов. Да, у нас нет пока таких низких ставок, которые предлагаются в Европе, но всё же они снижаются, и этот тренд придаёт заметный импульс рынку коммерческой недвижимости.
Сдерживающим фактором для российского рынка остаётся серьёзная волатильность и сохраняющиеся валютные риски: курс рубля слишком чувствителен к различным факторам. При этом доходность всё равно остаётся значительно выше западных рынков, частично компенсируя таким образом валютные риски.
Что будет с ценами
Каких-то серьёзных падений и прочих дистрессовых ситуаций на рынке сейчас нет и в последнее время не было — во всяком случае, если говорить в контексте обсуждения доходности и цены квадратного метра. Впрочем, причин говорить о значительном росте цен в ближайшей перспективе тоже нет. Сейчас и цены, и средняя доходность активов стабильны, и зависят прежде всего от качества того или иного актива.
Прогноз
В ближайшие пару лет рынок будет работать в режиме осторожного оптимизма с тенденцией пусть к небольшому, но всё же росту. За это время в каждом из сегментов сформируется некий вектор: изменятся структура спроса и предложения, требования к качеству объектов в сегментах, станут очевиднее тенденции в поведении офисных арендаторов и посетителей ТЦ. Тогда и инвесторы могут активизироваться и реализовать накопленный за этот период отложенный спрос.
Со складами ситуация схожая: если тенденция и спрос в сегменте сохранятся, доходность в данном сегменте может приблизиться к параметрам офисной недвижимости и ритейла. Потенциал этого сегмента значителен и пока не реализован в полной мере.
Несмотря на общую неопределённость сектора, активность рынка никуда не пропадёт и будет зависеть от качества появляющихся на нём объектов. Если появится некий «трофейный лот» (уникальный объект, расположенный в отличной локации), инвесторы будут действовать немедленно.