Освоение территорий, ранее занятых промышленными объектами, — быстро набирающая обороты (и площади) тенденция. Для Москвы она особенно актуальна. Причин несколько. С одной стороны, в Москве всё меньше свободных площадей под застройку, а ресурсы промзон — это 60 млн м² потенциального жилья. Кроме того, такие проекты способны улучшить экологическую ситуацию в некоторых районах города. Наконец, проекты «благоустройства» промышленных территорий выгодны девелоперам и в финансовом, и в имиджевом плане: они открывают широкие возможности для реализации масштабных креативных идей. «Реорганизация промышленных зон в Москве — важный ресурс для сбалансированного развития города, способствующий решению нескольких ключевых проблем, — резюмируют в „Донстрое“. — Вывод недействующих промышленных предприятий и создание на их месте современной городской ткани серьёзно улучшит экологическую ситуацию в городе и инвестиционную привлекательность территорий».

На сегодняшний день уже реализовано достаточно проектов по застройке промзон, и их риски становятся всё более предсказуемыми, а сами проекты  более понятными в реализации. Тем не менее стандартными эти проекты не назовёшь.

Так, «Донстрою» в своё время пришлось столкнуться с целым рядом новых вызовов на проекте редевелопмента территории завода «Серп и молот». Во-первых, при строительстве жилого комплекса «Символ» на месте бывшего завода компании пришлось провести тотальную рекультивацию почвы: 250 000 кубометров земли было вывезено и заменено на новую. Во-вторых, не обошлось без дополнительных затрат: нужно было демонтировать большое количество подземных сооружений. Третьей задачей, как вспоминают в компании, стал поиск нужных экспертов для разработки архитектурно-градостроительной концепции развития территории завода «Серп и молот». В общей сложности было подано 52 заявки от разных консорциумов, в составе которых 157 компаний из 17 стран мира.

Новые проекты

Сейчас в Москве на той или иной стадии редевелопмента, по данным стройкомплекса Москвы, находится 31 промзона. Москва планирует реорганизовать почти 13 000 га земли, причём 4700 га подлежат полной перестройке, а 7800 га — частичной.

Так, в конце 2020 года стало известно, что под редевелопмент пойдёт около 29,17 га территорий промзоны «Алтуфьевское шоссе», причём строиться будет не только жильё (около 250 000 м²), но и другие виды недвижимости: в общей сложности появится 470 000 м² новых объектов, включая общественно-деловые и научно-производственные. Инвестор здесь пока не определён, по предварительным данным объём инвестиций составит 45,2 млрд рублей. При этом прогнозируется, что по окончании строительства на месте бывшей промзоны будет сформировано 8200 рабочих мест, и ежегодные поступления в бюджет города составят 2,7 млрд рублей.

Промзона «Южный порт» тоже будет реорганизована. Сам грузовой порт при этом планируется сохранить, но территорию его существенно сократят, построив вместо складов жильё, прогулочную зону на набережной Москвы-реки, социальные объекты, а также общественно-деловой центр. В общей сложности будет построено 7,5 млн м² недвижимости, включая 4 млн м² жилья. Предполагается, что «Южный порт» станет конкурентом ММДЦ, способным сформировать 100 000 рабочих мест. В 2014 году департамент науки, промышленной политики и предпринимательства Москвы и Институт развития территорий (TDI) оценили объём инвестиций в проект в 9 млрд евро.

А вот промзона «Коровино» в САО будет реорганизована исключительно под производственные нужды. Проект примечателен тем, что для выбора застройщика промзоны впервые в России был проведён аукцион. Победительницей стала «Интеко», цена контракта составила 201,2 млн рублей. По прогнозу главы московского департамента инвестиционной и промышленной политики (ДИПП) Александра Прохорова, объём частных инвестиций может достичь 40 млрд рублей, что даст возможность создать до 13 000 новых рабочих мест.

Вызов принят

Руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор считает, что если территории промзон расположены в хороших частях города и если проекты их редевелопмента реализованы качественно (с прогулочными зонами и инфраструктурой, в том числе социальной), то риски инвестора минимальны: сейчас такой формат крайне востребован — хотя бы в силу того, что это не точечная, а комплексная застройка.

Остаётся и такой риск, как изменение законодательства, отмечает Моор. Так, в конце ноября 2020 года, столичная мэрия изменила условия взимания платы за смену вида разрешённого использования (ВРИ) и аренду земли на территории Москвы. Теперь при изменении функционального назначения участка к текущей формуле расчёта стоимости этой услуги будет применяться повышающий коэффициент (он будет зависеть от локации: 8 — для присоединённых к «старой» Москве территорий и 2 — для всех остальных). Такие изменения влекут за собой дополнительные траты для застройщиков.

Ирина Дзюба, заместитель генерального директора компании MR Group (девелопер застраивает, например, 600 000 м² бывшей промзоны на Волоколамском шоссе), считает наиболее чувствительным «осложнением» проектов перезапуска промзон необходимость создания девелопером инфраструктуры. «По сути, девелопер зарабатывает на жилье и коммерческой недвижимости, которые строятся в промзоне, но должен нести серьёзные затраты на инфраструктуру, которая сама по себе необязательно зарабатывает, — комментирует Дзюба. — Социальная инфраструктура в этом случае выступает уникальным торговым предложением (УТП) проекта, способствуя реализации коммерческой составляющей. Строго говоря, ни жильё, ни офисы на месте промзоны не будут востребованы без определённого набора инфраструктуры. Соответственно, браться за такие проекты могут себе позволить крупные игроки, которые готовы к масштабным вложениям в инфраструктуру, в создание общественных пространств».

Под инфраструктурой подразумеваются не только детские сады и поликлиники, но также, например, дорожная инфраструктура. Так, MR Group реализовала дорожные проекты в таких ЖК на месте бывших промзон, как «Водный», «Савёловский Сити», «Фили Град».

Кроме того, в качестве дополнительного условия по инвестконтракту девелопер иногда берёт на себя обязательство вынести за город производственную часть и/или обеспечить офисно-административную часть выведенного производства на территории нового проекта, рассказывает Дзюба.

Несмотря на эти обременения, крупные девелоперы готовы побороться друг с другом за право редевелопмента крупных промышленных объектов. Та же MR Group начинает работы на территории Московского завода радиотехнической аппаратуры (МЗРТА): недавно застройщик выкупил акции предприятия по начальной цене аукциона — 2,36 млрд рублей. По оценкам аналитиков, на участке можно построить около 550 000 м² недвижимости — и жилой, и коммерческой. При этом объём инвестиций в проект может составить 26 млрд рублей.