Недвижимость
От объекта к среде: как меняется роль коммерческой недвижимости в городе
Евгения Муринец
архитектор, член Экспертного совета по формированию комфортной городской среды и эксперт Комиссии по жилищной политике при Общественном совете Минстроя России, преподаватель Президентской академии
На протяжении десятилетий девелопмент был сосредоточен на создании отдельных объектов: жилых комплексов, бизнес-центров и торговых центров. Но сегодня такая модель уступает место территориальному подходу, при котором конкурируют не здания, а городские среды. Жители выбирают районы, где в шаговой доступности есть работа, сервисы, общественные пространства и возможности для досуга. Главным активом становится не отдельное здание, а качество городской среды вокруг него. Как этот тренд меняет коммерческую недвижимость и каким будет успешный город через 10–15 лет, СберПро рассказала архитектор, член Экспертного совета по формированию комфортной городской среды Министерства строительства России Евгения Муринец.
Содержание:
Почему старая модель города перестаёт работать
Традиционная модель развития крупных городов строилась на функциональном зонировании: спальные районы, деловые центры, торговые и досуговые кластеры. Подобная структура позволяла быстро масштабировать города, но со временем привела к перегрузке транспортной инфраструктуры, ежедневным маятниковым миграциям и неравномерному использованию территорий. Деловые районы пустеют по вечерам и выходным, а жилые кварталы испытывают дефицит рабочих мест и сервисов.
В ответ на сложившиеся ограничения города переходят к полицентричной модели развития. Её задача — создать несколько самостоятельных точек роста внутри городской среды, где основные функции сосредоточены в шаговой доступности и не требуют постоянных перемещений через весь город.
Полицентричная модель лежит в основе концепции «15-минутного города», получившей широкое распространение в последнее десятилетие. Её идея заключается в том, что большинство повседневных потребностей человек может закрыть в пределах пешей доступности. Современную концепцию «15-минутного города» в 2015 году сформулировал профессор университета Сорбонны Карлос Морено. Для рынка недвижимости концепция означает переход от строительства отдельных объектов к развитию полноценной городской среды, что создаёт сразу несколько преимуществ:
В результате стоимость территории всё больше определяется не отдельным объектом, а насыщенностью среды, разнообразием функций и удобством повседневных маршрутов.
Ещё около пятнадцати лет назад градостроительная политика Москвы начала смещаться от микрорайонной спальной застройки советского типа к квартальной многофункциональной модели с активными первыми этажами, где размещаются магазины, сервисы, кафе и другие общественные функции.
Пандемия стала катализатором этих изменений. Развитие маркетплейсов, сервисов доставки и удалённой работы усилило спрос на инфраструктуру рядом с домом: локальные магазины, кафе, сервисные предприятия и пространства для досуга.
Жители городов всё меньше готовы тратить время не только на дорогу до работы, но и на поездки за повседневными товарами и услугами. Магазин, кафе или спортивная студия рядом с домом становятся частью представления о комфортной городской среде.
О востребованности такого подхода говорит масштабный проект девелопера ADG Group по реконструкции советских кинотеатров Москвы и превращению их в сеть многофункциональных районных центров под брендом «Место встречи». Вместо кинотеатров советского образца появляются пространства, объединяющие кинозалы, кафе, рестораны, образовательные и досуговые площадки, сервисы повседневного спроса и общественные зоны для жителей района. Например, районный центр «Место встречи Ангара» в Нагорном районе сегодня работает не только как кинотеатр, но и как локальная площадка для отдыха, встреч и городских мероприятий.
Как меняется коммерческая недвижимость
Изменение городского уклада постепенно трансформирует и саму коммерческую недвижимость. Если сегодня в районе появляется торговый центр, то торговля всё чаще становится лишь одной из его функций. К ней добавляются общественные пространства, гастрономические зоны, образовательные кластеры и детские развивающие центры.
Принцип многофункциональной застройки предполагает проектирование территории не от количества квадратных метров, а от поведенческих сценариев жителей. Пространство рассматривается как гибкая платформа, способная менять формат использования в течение дня. Например, общественная зона может работать как коворкинг утром, образовательная площадка днём и пространство для мероприятий вечером.
Такой подход позволяет эффективнее использовать недвижимость и повышать ROI (return on investment — показатель окупаемости инвестиций), поскольку объект генерирует ценность для разных групп пользователей в разные периоды времени.
Крупнейшие столичные проекты — СберСити в Рублёво-Архангельском, редевелопмент территории ЗИЛа и Южного порта — реализуются по принципу «город в городе». Их устойчивость базируется на двух ключевых элементах.
Капитализация среды: почему покупают район, а не метры
Исследования показывают, что проекты с качественным общественным благоустройством, развитой пешеходной средой и продуманным коммерческим наполнением первых этажей могут демонстрировать стоимость квадратного метра на 15–25% выше по сравнению с объектами точечной застройки. Это связано с тем, что покупатель или арендатор оценивает не только само здание, но и весь жизненный сценарий, который получает вместе с ним.
Девелопер больше не может ограничиваться границами собственного земельного участка. Проектирование начинается с комплексного аудита территории: анализа существующей инфраструктуры, транспортной доступности и дефицита функций. Если району не хватает качественного общепита, образовательных сервисов, спортивной инфраструктуры или общественных пространств, эти элементы становятся частью будущего проекта.
В такой логике благоустройство набережных, скверов, площадей и пешеходных маршрутов перестаёт быть дополнительной нагрузкой на бюджет. Это инвестиция в капитализацию территории и долгосрочную привлекательность коммерческого актива. Чем больше возможностей для повседневной жизни создаёт район, тем выше его способность привлекать жителей, арендаторов и бизнес. Объектом конкуренции становится не отдельное здание, а территория в целом.
Развитая инфраструктура увеличивает стоимость метра на 15–20%
Успешный город будущего: конкуренция за качество жизни
Урбанистические тренды, зародившиеся в мегаполисах, распространяются по России благодаря развитию института мастер-планирования. Мастер-план, в отличие от более регламентированного генерального плана, является гибким стратегическим документом. Он увязывает пространственное развитие с социально-экономическим прогнозом, демографией и интересами инвесторов.
Региональный опыт комплексного развития
Модель изменения среды применима даже к сверхмалым городам. Опыт Чекалина в Тульской области (самого маленького города России) доказал: системная работа с историческим наследием, благоустройством общественных пространств и туристической инфраструктурой способна остановить депопуляцию (отток населения) и запустить локальную экономику услуг без привлечения многомиллиардных промышленных бюджетов.
Через 10–15 лет успешность города, вероятно, будет определяться не количеством построенных объектов, а качеством жизни людей. Всё большее значение будут иметь доступность сервисов, разнообразие сценариев использования территории, качество общественных пространств и возможность решать повседневные задачи рядом с домом.
Элементы качественной городской среды — благоустроенные общественные пространства, безопасные пешеходные маршруты, смешение функций и развитая локальная инфраструктура — уже перестали быть атрибутом исключительно премиальных проектов. Их распространению способствовали программы формирования комфортной городской среды, развитие механизмов комплексного развития территорий (КРТ) и рост конкуренции между девелоперами, которые соперничают качеством среды, а не только характеристиками самого объекта. Однако единым отраслевым стандартом такой подход пока не стал, а уровень реализации заметно отличается от проекта к проекту.
Главным вызовом для сектора коммерческой недвижимости становится переход от стадии строительства к стадии профессионального управления средой. Создать качественное пространство — это половина цикла. Дальше необходимо формировать сценарии жизни внутри него, поддерживать актуальный состав арендаторов и развивать событийный маркетинг территории на протяжении десятилетий.
Коммерческая недвижимость всё меньше конкурирует отдельными объектами и всё больше — качеством городской среды вокруг них. По мере развития многофункциональных районов, где жильё, работа, сервисы и досуг сосуществуют в едином пространстве, ценность для жителей и бизнеса создаёт уже не отдельное здание, а территория в целом.