Top.Mail.Ru
СБЕР Про | Медиа
Первый этаж предлагать: как девелоперы меняют отношение к коммерческой недвижимости в ЖК
  • Недвижимость

Первый этаж предлагать: как девелоперы меняют отношение к коммерческой недвижимости в ЖК

  • 8 мин
  • 2 812

Коммерческая инфраструктура в жилищных комплексах становится важным конкурентным преимуществом. В рекламных буклетах девелоперы обещают жителям всё необходимое, начиная от супермаркетов и бытовых сервисов и заканчивая собственными фитнес-клубами, языковыми школами и детскими садами. При этом набор опций не особенно зависит от класса ЖК, «развитую инфраструктуру» сулят всем, правда, после сдачи комплекса в эксплуатацию жильцы могут разочароваться, получив рюмочную вместо салона красоты или отель вместо студии детского творчества.

Однако девелоперы, серьёзно относящиеся к своей репутации, стараются выполнять данные обещания, тщательно подбирая покупателей или арендаторов на коммерческую недвижимость в ЖК. Из-за пандемии важность качественной инфраструктуры во дворе резко возросла вместе со спросом на недвижимость, где есть всё необходимое.

Елена Киселёва,

партнёр консалтинговой компании

Strategy Partners (руководитель практики

«Недвижимость и инфраструктура»)


Важно понимать, что коммерческая инфраструктура ЖК может быть ориентирована как преимущественно на жителей самого комплекса, так и формировать центр притяжения для жителей и посетителей района (сотрудников офисов, студентов и др.). Конкретный выбор в пользу того или другого варианта делается исходя из детального анализа трафика, обеспеченности зоны ЖК качественными торговыми и сервисными объектами, долей покупок за пределами рассматриваемой территории.

Отдельно стоит отметить, что часто застройщики задумываются о целевой концепции коммерческих помещений уже после утверждения проекта ЖК. В этом случае планировочные решения могут служить ограничением для размещения тех или иных дефицитных коммерческих функций (например, из-за нехватки качественной вентиляции, достаточного количества подъездных путей, парковки). Поэтому в идеале концепцию коммерческих площадей стоит разрабатывать параллельно с концепцией самого ЖК.

Коммерческая инфраструктура: каждому — по потребностям

На первичном рынке недвижимости норма проектирования коммерческих помещений давно сформировалась и пока кардинальных изменений не претерпевает. Первые этажи отводятся под них даже в стандарт-классе; если территория ЖК закрыта, магазины и услуги располагаются с внешней стороны домов и общедоступны; в проектах с жилыми первыми этажами коммерческие помещения либо занимают их в части корпусов, либо располагаются в отдельностоящих зданиях. «„Нарезка“ почти всегда предполагает наличие площадей от 6 м², например, под кофе-пойнт, до 300 м² под якорного арендатора — обычно это супермаркет. Максимум помещений должны иметь возможность объединения или дробления, а отделку чаще всего предлагают shell & core — аналог предчистовой», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

Директор по сервису MR Group Кермен Мастиев рассказал, что компания формирует тенант-микс, привлекая арендаторов разных категорий, которые дополняют друг друга. Условно их можно разделить на три типа: якорные (супермаркет, аптека, хозтовары и друг е категории, пользующиеся постоянным спросом), имиджевые (языковая школа, центр развития — то, что работает на имидж проекта) и коммерческие (встают на самом интенсивном трафике — общепит, кофейни и т. д.). Конкретный тенант-микс в ЖК всегда индивидуален, а состав пула арендаторов зависит от ценового сегмента, особенностей локации и состояния инфраструктуры в районе, масштаба проекта. В точечном проекте, который расположен в развитом сложившемся районе, на коммерческую инфраструктуру может приходиться 1% площадей, в комплексном — 10%.

Фото предоставлено Tekta Group

Инфраструктурный стандарт в проектах MR Group — фитнес, точки общепита, пекарня, аптека, дом быта, детская образовательная инфраструктура. «Постепенно мы расширяем этот список в соответствии с меняющимися потребностями жителей. Например, стали вводить в жилых проектах рабочие зоны на первых этажах, в проекте „Селигер Сити“ у нас организован премиальный коворкинг CEO SPACES by MOSS, а в ЖК Hide реализуем проект рабочей лаунж-зоны», — говорит Кермен Мастиев.

Девелоперы видят, что жители сейчас нацелены покупать всё необходимое у дома и не тратить время на дорогу, они приобретают не только квадратные метры, но и комфортную сбалансированную для проживания среду. «Мы совершенствуем свой продукт, продумываем посадочные места на этапе проектирования, открывающиеся окна-гармошки, позволяющие создать единое пространство с террасой в летнее время. В связи с ростом покупки онлайн, появилась потребность в дарксторах и помещениях без витрин, работающих только на жителей района», — добавила Анна Коробкова, директор по продажам компании «Донстрой».

А застройщики из регионов готовы вносить «правки» под конкретного арендатора или покупателя. «Мы практикуем гибкий подход. Например, если клиенты приходят к нам на стадии строительства жилого комплекса, то мы готовы внести изменения специально для них, предусмотрев какие-то специфические технические особенности», — рассказала Анна Терехова, руководитель отдела продаж ИСГ «Мармакс» (Рязань).

Спрос и предложение

По словам Юрия Тараненко, директора департамента коммерческой недвижимости ГК «Инград», цены на коммерческую недвижимость в жилых комплексах сохраняют положительную динамику. По итогам первого полугодия в среднем рост цен можно оценить в пределах 10—12%. В проектах ГК «Инград» спрос на коммерческую недвижимость стабильно превышает предложение. «С момента старта продаж третьей очереди ЖК Vesna все коммерческие помещения были распроданы в течение месяца. Это очень показательно. Объём выручки от продажи коммерческой недвижимости в жилых кварталах „Инград“ в 2020 году превысил показатели 2019 года в 2 раза», — отметил Юрий Тараненко.

Юрий Просвиров рассказал, что в новых миниполисах «Сити-XXI век» отмечается высокий спрос на нежилые помещения от собственников квартир: «Жильцы хотят развивать свой бизнес, реализовывать свои идеи, и для них у нас предусмотрены специальные льготные предложения. Повышенным спросом пользуются площади от 25 до 45—50 м²».

«Конечно, льготная ипотека на коммерческие помещения не распространялась, а потому турбулентный рост цен на этом рынке за последний год не произошёл. Но и обвала, как на рынке офисов, удалось избежать — всё потому, что инфраструктура на расстоянии вытянутой руки из-за пандемии стала востребованнее», — отмечает Ирина Доброхотова.

Новые тренды: пункты доставки, живое общение и медуслуги

Пандемия, по словам девелоперов, внесла свои коррективы в «список» актуальных и стабильных видов бизнеса. «Наиболее надёжными и востребованными оказались продуктовые магазины, аптеки и пункты выдачи», — отметил Юрий Просвиров, коммерческий директор «Сити-XXI век». С ним согласен и Роман Мирошников, исполнительный директор девелоперской компании «Ойкумена», который уточняет, что в новостройках чаще стали открываться различные пункты доставки товаров: Ozon, «Яндекс.Маркет», СДЭК и другие, — причём иногда компании арендуют совсем небольшую площадь, чтобы разместить автоматы с ячейками для самовывоза заказов.

По словам Ирины Доброхотовой, в карантинный год торговым сетям, не практикующим доставку, потребовались коммерческие помещения в жилых домах, как воздух, так как единственная возможность конкурировать с сотнями курьеров — быть к покупателю ещё ближе, чем они, то есть буквально в том же доме.

Игорь Соломатин, коммерческий директор ООО «ПроГород», утверждает, что сейчас наблюдается формирование новых трендов, меняющих приоритеты покупателей в области коммерческой недвижимости. Например, активно набирает обороты тренд на здоровый образ жизни. «Поэтому всё большее количество жителей новостроек хотят видеть в своих комплексах секции, где можно заниматься игровыми видами спорта, например баскетболом, хоккеем или волейболом, а также для многих остаются интересными сквош, плавание и различные виды силовых тренировок. Повысился спрос на танцевальные и музыкальные студии, притом как для взрослых, так и для детей», — говорит Игорь Соломатин. С ним согласны и другие участники рынка. «Последний тренд на рынке коммерческой недвижимости направлен в сторону развития различных детских, образовательных и развивающих учреждений», — отмечает Юрий Тараненко.

Продать или управлять?

На рынке присутствуют различные стратегии в отношении коммерческой недвижимости. Например, ГК «Инград» придерживается сбалансированного варианта. «Около 70% объектов мы сразу реализуем, а оставшиеся 30% сдаём в аренду. Мы внимательно следим за распределением объектов инфраструктуры в каждом жилом квартале, чтобы не дублировать услуги», — говорит Юрий Тараненко.

А компания «Сити-XXI век», наоборот, в новых миниполисах продаёт только до 30% площадей, а остальные площади собирается сдавать в аренду сама. При этом приоритет в аренде как у самих жильцов, так и у того вида бизнеса (деятельности), который позволит сформировать в миниполисах качественный и разнообразный набор социально-бытовых объектов.

Компания «Ойкумена» чаще всего продаёт такую недвижимость ближе к моменту ввода дома в эксплуатацию. «Владеть и управлять большими объёмами площадей — для девелоперской компании задача не основная, скорее это приходится делать, если по какой-то причине не удалось реализовать построенное. Основная цель всё-таки — построить и продать площади, а задача инвестора — передать их в грамотное управление (если речь о больших помещениях) или самому выгодно сдать их в аренду», — считает Роман Мирошников.

Фото предоставлено Tekta Group

Кермен Мастиев отмечает, что решение продать площади может выглядеть единственно верным в моменте, хотя бы из-за стоимости денег. Но стратегически правильнее не позволять инфраструктуре развиваться стихийно, как минимум потому, что это несёт риски для имиджа проекта. «В проектах MR Group мы придерживаемся подхода к инфраструктуре как части продукта. Поэтому мы осознанно контролируем подбор арендаторов, смотрим на синергию, вполне можем отказать арендатору, если он не вписывается в необходимый профиль», — утверждает спикер.

Перспективы: доставка и сфера услуг

Участники рынка считают, что в среднесрочной перспективе сегмент коммерческой недвижимости в ЖК будет зависеть от спроса. Доставка всех товаров на дом слишком прочно вошла в повседневную жизнь горожан, и с отступлением COVID-19 она всё равно останется популярной. Ирина Доброхотова считает, что из-за этого самыми выгодными эти площади становятся для продуктовых магазинов и кафе, осуществляющих доставку, так как они имеют поток клиентов из числа жильцов и параллельно торгуют на более обширную географию, отправляют доставку.

Второй главный арендатор будущего — сфера услуг: медицина, красота — то, что невозможно доставить на дом. «Пока все исследования подтверждают, что инфраструктура у дома в основном обыгрывает по популярности крупные моллы, поэтому сегмент будет развиваться и дальше», — прогнозирует спикер.

По мнению Игоря Соломатина, совсем скоро современные девелоперы придут не только к решению управлять коммерцией, но и будут готовы выстраивать единую систему взаимодействия на всех этапах: предоставлять помещение, помогать с поиском выгодной программы кредитования, а также находить арендатора или работать в условиях коммерческой концессии.

Антон Белых,

генеральный директор консалтинговой компании

DNA Realty


В последние годы ритейл в новых ЖК стал более качественным, современным и эффективным. Поэтому спрос на такие помещения активно растёт: ритейлеры активно открывают новые точки, а инвесторы охотятся за хорошими помещениями по адекватной цене, чтобы вложить деньги с пассивной доходностью 9—11% годовых.

Увы, главным стопером ещё более динамичного развития этого сегмента являются сами застройщики, многие из которых относятся к коммерческим площадям на первых этажах как к проблеме, с которой надо что-то делать, но непонятно что. Во-первых, при проектировании застройщики часто ориентируются только на «метраж», совершенно не понимая потребностей ритейла. Во-вторых, многие девелоперы оперируют понятием квадратного метра, совершенно не учитывая доходность помещений. В итоге угловое помещение с двумя входами и витринами на самом трафике продаётся за те же деньги, что и помещение с видом на живописный лес. При этом интересы жителей или конкретных операторов никак не учитываются. И если на презентационных материалах застройщика указано, что тут будут «кафе, салоны, магазины одежды», то следует понимать, что всё это чистой воды сказки.

Впрочем, на рынке есть компании, которые оптом скупают у застройщиков помещения, с помощью профессиональных консультантов заполняют их арендаторами и только потом продают с выгодой конечным инвесторам. В таких проектах коммерческая инфраструктура всегда более продумана, так как её формированием занимались люди, которые понимают, как устроен ритейл и что нужно людям.

Решения для коммерческой недвижимости

Инструменты финансирования и развития для застройщиков

Эта статья была вам полезна?

Читайте ещё