Программа комплексного развития территорий (КРТ), принятая в конце прошлого года, предполагает, что городские власти вместе с инвесторами будут на взаимовыгодных условиях создавать из полузаброшенных заводов полноценные современные комплексы. Причём вовсе необязательно это должно быть жильё — большой востребованностью пользуются, например, технопарки и складские проекты в формате Light Industrial и инфраструктурные проекты (в том числе офисы). Последние создают места приложения труда (МПТ) и сейчас необходимы городу для создания рабочих мест в жилых районах. При реализации МПТ можно получить льготы от города при строительстве жилья. При этом девелоперам придётся не просто построить объекты, приносящие прибыль, но и сделать что-то полезное: не только создать на обновлённой территории новые рабочие места, но и разместить объекты инфраструктуры, логистики — в общем, грамотно вписать их в город.

Сейчас механизм уже активно тестируется в Москве и Петербурге, и можно сказать, что программа полезна и крупным собственникам промышленных территорий (для них это изменение качества активов и дополнительная прибыль в будущем), и городу (позволяет развиваться, становиться лучше).

Столь крупная программа, разумеется, изменит города. Промзоны занимают около 17% Москвы (без присоединённых территорий) — получается, перестроена будет шестая часть столицы. Произойдёт это не за один день, конечно, минимум за 10—15 лет.

Где будет применяться программа КРТ

Как всегда, реализация подобных программ начинается с Москвы и Петербурга, затем приходит в их области, а уже потом — в другие города-миллионники: Казань, Екатеринбург, Нижний Новгород, Новосибирск, Тюмень, Владивосток. Применение программы напрямую зависит от нескольких факторов:

Какие возникают проблемы

Изначально закон о КРТ задумывался как возможность привести в порядок крупные промышленные территории, имеющие разных собственников — как крупных, так и мелких. Эта «разнокалиберность» — источник одной из проблем: в большинстве случаев собственники крупных площадей готовы поддерживать программу, а собственники маленьких — нет. Объясняется это просто: владельцы маленьких площадей, как правило, не хотят связываться с изменениями — у них уже налажен небольшой бизнес и они не готовы даже временно терять стабильный доход. Их устраивает текущее положение дел, в то время как участие в КРТ потребует усилий, переездов и прочих манипуляций.

Вопрос решаем, но не совсем так, как хотелось бы землевладельцам с точки зрения скорости реализации механизма КРТ: как правило, мелкие собственники владеют небольшими зданиями/помещениями в промышленных зонах, и в качестве основания для выкупа этих зданий под дальнейшее использование в программе КРТ при разработке проекта планировки территории инвестор может предложить предусмотреть на месте этих зданий, например, дорогу и/или переложить процесс изъятия на городские власти. Это часто побуждает к сотрудничеству собственников, не желающих участвовать в развитии территории к продаже своей недвижимости, но процессы по изъятиям приводят к увеличению сроков развития проектов КРТ.

Ещё одна сложность сегодняшнего дня — очень сложно давать прогнозы, какие инвестиции потребуются на участие в программе КРТ: цены растут непредсказуемо. Раньше реконструкция или приспособление промзон стоили, по моим оценкам, 50—60 тыс. рублей за квадратный метр при условии использования существующих мощностей на промышленной территории, а новое строительство жилой недвижимости, например, бизнес+ или премиум-класса обходилось в районе 100—120 тыс. рублей. Сейчас в связи с постоянным удорожанием строительства можно прогнозировать, что реконструкция будет обходиться в 100 тыс. рублей, а строительство нового жилья тех же бизнес+ или премиум-класса — во все 150—200 тыс. рублей (цифры применимы к московскому рынку). Но, повторюсь, точные прогнозы в текущих обстоятельствах делать крайне сложно — дорожают и бетон, и арматура, и рабочая сила.

Не только жильё

Строительство разных типов площадей требует разного уровня инвестиций: так, жильё является наиболее дорогим строительством, а для технопарка иногда достаточно переоборудовать и отремонтировать имеющиеся здания.

Строительство технопарков сегодня выгодно: при создании такого вида недвижимости можно сэкономить на налогах. Кроме того, есть и другие поощрения, с помощью которых городские власти пытаются стимулировать инвесторов создавать и развивать технопарки. Например, можно получить статус инвестиционного приоритетного проекта (в случае, когда технопарк строится с нуля) и отсрочку по налоговым выплатам на 2 года с момента ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства на заполнение и выход на необходимые показатели для подтверждения статуса технопарка. При этом льготами можно пользоваться с момента присвоения статуса — например, получить субсидии на уплату процентов по кредитам на создание и развитие имущественного комплекса технопарка в размере до 300 млн рублей в год в течение 3 лет. Плюс можно получить субсидии на технологическое присоединение до 100 млн рублей в год и другие варианты субсидий в том числе на оборудование.

Возможности при строительстве технопарков очень широкие — это не только офисы, но и производства. Главное в данном случае — соблюдение резидентами ОКВЭД, необходимых для статуса технопарка. В каждом городе есть свои потребности — так, в той же Москве не хватает пищевых и фармацевтических технопарков. Это значит, что на текущий момент их более выгодно строить с точки зрения наличия свободной ниши на рынке и явного наличия спроса. Кроме того, выгодно строить технопарки IT-направленности. При этом направления можно смешивать: условно — сделать пищевой и IT-технопарк на одной территории. Но важно при этом не забыть проверить их совместимость, чтобы не было конфликтов между производствами (у пищевых очень много ограничений — в частности, может оказаться, что нужна санитарно-защитная зона, а значит, надо проработать вопрос с инженерным оборудованием, чтобы оно располагалось в границах помещения).

Разумеется, проще работать на базе уже имеющихся зданий — там уже известны резиденты и их потребности (самих резидентов можно временно перемещать внутри существующей территории). Таким образом в Москве уже реализовано с десяток технопарков (например, «Калибр», «Слава», «Отрадное»). Новое строительство сложнее: нужно разработать бизнес-план, который должен утвердить город, продумать подбор резидентов (резиденты действующих технопарков уже получили согласование города, поэтому в этом случае владельцу территории будет гораздо проще прогнозировать цифры в бизнес-плане).

Как изменятся города

*Александр Подусков — член экспертного совета по редевелопменту при РГУД, один из авторов проектов «Лофт-квартал Даниловская мануфактура», «Лофт-квартал Studio №8», «Лофт-квартал Studio №12», «Клубный дом Кадашевские Палаты», «Деловой квартал Красная Роза» и других программ редевелопмента промышленных зон