Недвижимость
Потенциал для изменений. Как экстенсивный подход к развитию меняет города
Александр Подусков
член экспертного совета по редевелопменту при Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД)*
Программа комплексного развития территорий (КРТ), принятая в конце прошлого года, предполагает, что городские власти вместе с инвесторами будут на взаимовыгодных условиях создавать из полузаброшенных заводов полноценные современные комплексы. Причём вовсе необязательно это должно быть жильё — большой востребованностью пользуются, например, технопарки и складские проекты в формате Light Industrial и инфраструктурные проекты (в том числе офисы). Последние создают места приложения труда (МПТ) и сейчас необходимы городу для создания рабочих мест в жилых районах. При реализации МПТ можно получить льготы от города при строительстве жилья. При этом девелоперам придётся не просто построить объекты, приносящие прибыль, но и сделать что-то полезное: не только создать на обновлённой территории новые рабочие места, но и разместить объекты инфраструктуры, логистики — в общем, грамотно вписать их в город.
Сейчас механизм уже активно тестируется в Москве и Петербурге, и можно сказать, что программа полезна и крупным собственникам промышленных территорий (для них это изменение качества активов и дополнительная прибыль в будущем), и городу (позволяет развиваться, становиться лучше).
Столь крупная программа, разумеется, изменит города. Промзоны занимают около 17% Москвы (без присоединённых территорий) — получается, перестроена будет шестая часть столицы. Произойдёт это не за один день, конечно, минимум за 10—15 лет.
Где будет применяться программа КРТ
Как всегда, реализация подобных программ начинается с Москвы и Петербурга, затем приходит в их области, а уже потом — в другие города-миллионники: Казань, Екатеринбург, Нижний Новгород, Новосибирск, Тюмень, Владивосток. Применение программы напрямую зависит от нескольких факторов:
Какие возникают проблемы
Изначально закон о КРТ задумывался как возможность привести в порядок крупные промышленные территории, имеющие разных собственников — как крупных, так и мелких. Эта «разнокалиберность» — источник одной из проблем: в большинстве случаев собственники крупных площадей готовы поддерживать программу, а собственники маленьких — нет. Объясняется это просто: владельцы маленьких площадей, как правило, не хотят связываться с изменениями — у них уже налажен небольшой бизнес и они не готовы даже временно терять стабильный доход. Их устраивает текущее положение дел, в то время как участие в КРТ потребует усилий, переездов и прочих манипуляций.
Вопрос решаем, но не совсем так, как хотелось бы землевладельцам с точки зрения скорости реализации механизма КРТ: как правило, мелкие собственники владеют небольшими зданиями/помещениями в промышленных зонах, и в качестве основания для выкупа этих зданий под дальнейшее использование в программе КРТ при разработке проекта планировки территории инвестор может предложить предусмотреть на месте этих зданий, например, дорогу и/или переложить процесс изъятия на городские власти. Это часто побуждает к сотрудничеству собственников, не желающих участвовать в развитии территории к продаже своей недвижимости, но процессы по изъятиям приводят к увеличению сроков развития проектов КРТ.
Ещё одна сложность сегодняшнего дня — очень сложно давать прогнозы, какие инвестиции потребуются на участие в программе КРТ: цены растут непредсказуемо. Раньше реконструкция или приспособление промзон стоили, по моим оценкам, 50—60 тыс. рублей за квадратный метр при условии использования существующих мощностей на промышленной территории, а новое строительство жилой недвижимости, например, бизнес+ или премиум-класса обходилось в районе 100—120 тыс. рублей. Сейчас в связи с постоянным удорожанием строительства можно прогнозировать, что реконструкция будет обходиться в 100 тыс. рублей, а строительство нового жилья тех же бизнес+ или премиум-класса — во все 150—200 тыс. рублей (цифры применимы к московскому рынку). Но, повторюсь, точные прогнозы в текущих обстоятельствах делать крайне сложно — дорожают и бетон, и арматура, и рабочая сила.
Не только жильё
Строительство разных типов площадей требует разного уровня инвестиций: так, жильё является наиболее дорогим строительством, а для технопарка иногда достаточно переоборудовать и отремонтировать имеющиеся здания.
Строительство технопарков сегодня выгодно: при создании такого вида недвижимости можно сэкономить на налогах. Кроме того, есть и другие поощрения, с помощью которых городские власти пытаются стимулировать инвесторов создавать и развивать технопарки. Например, можно получить статус инвестиционного приоритетного проекта (в случае, когда технопарк строится с нуля) и отсрочку по налоговым выплатам на 2 года с момента ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства на заполнение и выход на необходимые показатели для подтверждения статуса технопарка. При этом льготами можно пользоваться с момента присвоения статуса — например, получить субсидии на уплату процентов по кредитам на создание и развитие имущественного комплекса технопарка в размере до 300 млн рублей в год в течение 3 лет. Плюс можно получить субсидии на технологическое присоединение до 100 млн рублей в год и другие варианты субсидий в том числе на оборудование.
Возможности при строительстве технопарков очень широкие — это не только офисы, но и производства. Главное в данном случае — соблюдение резидентами ОКВЭД, необходимых для статуса технопарка. В каждом городе есть свои потребности — так, в той же Москве не хватает пищевых и фармацевтических технопарков. Это значит, что на текущий момент их более выгодно строить с точки зрения наличия свободной ниши на рынке и явного наличия спроса. Кроме того, выгодно строить технопарки IT-направленности. При этом направления можно смешивать: условно — сделать пищевой и IT-технопарк на одной территории. Но важно при этом не забыть проверить их совместимость, чтобы не было конфликтов между производствами (у пищевых очень много ограничений — в частности, может оказаться, что нужна санитарно-защитная зона, а значит, надо проработать вопрос с инженерным оборудованием, чтобы оно располагалось в границах помещения).
Разумеется, проще работать на базе уже имеющихся зданий — там уже известны резиденты и их потребности (самих резидентов можно временно перемещать внутри существующей территории). Таким образом в Москве уже реализовано с десяток технопарков (например, «Калибр», «Слава», «Отрадное»). Новое строительство сложнее: нужно разработать бизнес-план, который должен утвердить город, продумать подбор резидентов (резиденты действующих технопарков уже получили согласование города, поэтому в этом случае владельцу территории будет гораздо проще прогнозировать цифры в бизнес-плане).
Через пару лет после сдачи в эксплуатацию власти обязательно проверят, как реализован бизнес-план. Льготами инвестор сможет пользоваться сразу, но если при проверке будут выявлены нарушения, все полученные льготы придётся вернуть и, возможно, даже заплатить штрафы.
Как изменятся города
Программа КРТ уже запущена, но многие собственники и инвесторы пока не очень понимают, как к ней подключиться, и ждут методических разъяснений от городских и региональных властей. Пока крупные собственники инициируют подписания соглашений о взаимодействии с местными властями для начала запуска проектов КРТ. И пока основная часть программы реализована лишь на бумаге.
Но и медлить желания нет: сейчас остаётся всё меньше и меньше площадок под застройку, и инвесторы берут, что есть.
Пытаясь спрогнозировать, как изменятся города по мере реализации КРТ, можно вспомнить и идею «15-минутного города», когда горожане могут жить фактически не выходя из района: то есть и работать, и учиться, и пользоваться всей инфраструктурой — социальной, бытовой, досуговой. По идее, реализация концепции развития территорий должна привести к такому результату. Тем более что постановление Правительства Москвы от 31.12.2019 о программе создания мест приложения труда напрямую стимулирует застройщиков ориентироваться на эту концепцию: строя рабочие места в тех районах, где их не хватает, инвестор может получить компенсацию за смену вида использования земельного участка и цели предоставления земельного участка при строительстве жилья. В итоге те, кто раньше активно строил только жильё, сегодня ищут площадки, где можно организовать и рабочие места. В свою очередь, город получает комплексную застройку, а не только жилые дома.
В целом механизм КРТ призван помочь городу и инвесторам в развитии сложных промышленных зон с большим объёмом обременений, с которыми раньше было сложно работать.