Недвижимость
Александр Подусков
Член экспертного совета по редевелопменту при Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД)*
Программа комплексного развития территорий (КРТ), принятая в конце прошлого года, предполагает, что городские власти вместе с инвесторами будут на взаимовыгодных условиях создавать из полузаброшенных заводов полноценные современные комплексы. Причём вовсе необязательно это должно быть жильё — большой востребованностью пользуются, например, технопарки и складские проекты в формате Light Industrial и инфраструктурные проекты (в том числе офисы). Последние создают места приложения труда (МПТ) и сейчас необходимы городу для создания рабочих мест в жилых районах. При реализации МПТ можно получить льготы от города при строительстве жилья. При этом девелоперам придётся не просто построить объекты, приносящие прибыль, но и сделать что-то полезное: не только создать на обновлённой территории новые рабочие места, но и разместить объекты инфраструктуры, логистики — в общем, грамотно вписать их в город.
Сейчас механизм уже активно тестируется в Москве и Петербурге, и можно сказать, что программа полезна и крупным собственникам промышленных территорий (для них это изменение качества активов и дополнительная прибыль в будущем), и городу (позволяет развиваться, становиться лучше).
Столь крупная программа, разумеется, изменит города. Промзоны занимают около 17% Москвы (без присоединённых территорий) — получается, перестроена будет шестая часть столицы. Произойдёт это не за один день, конечно, минимум за 10—15 лет.
Как всегда, реализация подобных программ начинается с Москвы и Петербурга, затем приходит в их области, а уже потом — в другие города-миллионники: Казань, Екатеринбург, Нижний Новгород, Новосибирск, Тюмень, Владивосток. Применение программы напрямую зависит от нескольких факторов:
Изначально закон о КРТ задумывался как возможность привести в порядок крупные промышленные территории, имеющие разных собственников — как крупных, так и мелких. Эта «разнокалиберность» — источник одной из проблем: в большинстве случаев собственники крупных площадей готовы поддерживать программу, а собственники маленьких — нет. Объясняется это просто: владельцы маленьких площадей, как правило, не хотят связываться с изменениями — у них уже налажен небольшой бизнес и они не готовы даже временно терять стабильный доход. Их устраивает текущее положение дел, в то время как участие в КРТ потребует усилий, переездов и прочих манипуляций.
Вопрос решаем, но не совсем так, как хотелось бы землевладельцам с точки зрения скорости реализации механизма КРТ: как правило, мелкие собственники владеют небольшими зданиями/помещениями в промышленных зонах, и в качестве основания для выкупа этих зданий под дальнейшее использование в программе КРТ при разработке проекта планировки территории инвестор может предложить предусмотреть на месте этих зданий, например, дорогу и/или переложить процесс изъятия на городские власти. Это часто побуждает к сотрудничеству собственников, не желающих участвовать в развитии территории к продаже своей недвижимости, но процессы по изъятиям приводят к увеличению сроков развития проектов КРТ.
Ещё одна сложность сегодняшнего дня — очень сложно давать прогнозы, какие инвестиции потребуются на участие в программе КРТ: цены растут непредсказуемо. Раньше реконструкция или приспособление промзон стоили, по моим оценкам, 50—60 тыс. рублей за квадратный метр при условии использования существующих мощностей на промышленной территории, а новое строительство жилой недвижимости, например, бизнес+ или премиум-класса обходилось в районе 100—120 тыс. рублей. Сейчас в связи с постоянным удорожанием строительства можно прогнозировать, что реконструкция будет обходиться в 100 тыс. рублей, а строительство нового жилья тех же бизнес+ или премиум-класса — во все 150—200 тыс. рублей (цифры применимы к московскому рынку). Но, повторюсь, точные прогнозы в текущих обстоятельствах делать крайне сложно — дорожают и бетон, и арматура, и рабочая сила.
Строительство разных типов площадей требует разного уровня инвестиций: так, жильё является наиболее дорогим строительством, а для технопарка иногда достаточно переоборудовать и отремонтировать имеющиеся здания.
Строительство технопарков сегодня выгодно: при создании такого вида недвижимости можно сэкономить на налогах. Кроме того, есть и другие поощрения, с помощью которых городские власти пытаются стимулировать инвесторов создавать и развивать технопарки. Например, можно получить статус инвестиционного приоритетного проекта (в случае, когда технопарк строится с нуля) и отсрочку по налоговым выплатам на 2 года с момента ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства на заполнение и выход на необходимые показатели для подтверждения статуса технопарка. При этом льготами можно пользоваться с момента присвоения статуса — например, получить субсидии на уплату процентов по кредитам на создание и развитие имущественного комплекса технопарка в размере до 300 млн рублей в год в течение 3 лет. Плюс можно получить субсидии на технологическое присоединение до 100 млн рублей в год и другие варианты субсидий в том числе на оборудование.
Возможности при строительстве технопарков очень широкие — это не только офисы, но и производства. Главное в данном случае — соблюдение резидентами ОКВЭД, необходимых для статуса технопарка. В каждом городе есть свои потребности — так, в той же Москве не хватает пищевых и фармацевтических технопарков. Это значит, что на текущий момент их более выгодно строить с точки зрения наличия свободной ниши на рынке и явного наличия спроса. Кроме того, выгодно строить технопарки IT-направленности. При этом направления можно смешивать: условно — сделать пищевой и IT-технопарк на одной территории. Но важно при этом не забыть проверить их совместимость, чтобы не было конфликтов между производствами (у пищевых очень много ограничений — в частности, может оказаться, что нужна санитарно-защитная зона, а значит, надо проработать вопрос с инженерным оборудованием, чтобы оно располагалось в границах помещения).
Разумеется, проще работать на базе уже имеющихся зданий — там уже известны резиденты и их потребности (самих резидентов можно временно перемещать внутри существующей территории). Таким образом в Москве уже реализовано с десяток технопарков (например, «Калибр», «Слава», «Отрадное»). Новое строительство сложнее: нужно разработать бизнес-план, который должен утвердить город, продумать подбор резидентов (резиденты действующих технопарков уже получили согласование города, поэтому в этом случае владельцу территории будет гораздо проще прогнозировать цифры в бизнес-плане).
Через пару лет после сдачи в эксплуатацию власти обязательно проверят, как реализован бизнес-план. Льготами инвестор сможет пользоваться сразу, но если при проверке будут выявлены нарушения, все полученные льготы придётся вернуть и, возможно, даже заплатить штрафы.
Программа КРТ уже запущена, но многие собственники и инвесторы пока не очень понимают, как к ней подключиться, и ждут методических разъяснений от городских и региональных властей. Пока крупные собственники инициируют подписания соглашений о взаимодействии с местными властями для начала запуска проектов КРТ. И пока основная часть программы реализована лишь на бумаге.
Но и медлить желания нет: сейчас остаётся всё меньше и меньше площадок под застройку, и инвесторы берут, что есть.
Пытаясь спрогнозировать, как изменятся города по мере реализации КРТ, можно вспомнить и идею «15-минутного города», когда горожане могут жить фактически не выходя из района: то есть и работать, и учиться, и пользоваться всей инфраструктурой — социальной, бытовой, досуговой. По идее, реализация концепции развития территорий должна привести к такому результату. Тем более что постановление Правительства Москвы от 31.12.2019 о программе создания мест приложения труда напрямую стимулирует застройщиков ориентироваться на эту концепцию: строя рабочие места в тех районах, где их не хватает, инвестор может получить компенсацию за смену вида использования земельного участка и цели предоставления земельного участка при строительстве жилья. В итоге те, кто раньше активно строил только жильё, сегодня ищут площадки, где можно организовать и рабочие места. В свою очередь, город получает комплексную застройку, а не только жилые дома.
В целом механизм КРТ призван помочь городу и инвесторам в развитии сложных промышленных зон с большим объёмом обременений, с которыми раньше было сложно работать.
Александр Подусков
Член экспертного совета по редевелопменту при Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД)*
Да
Нет