Привлекательная гибкость: как эволюционирует офисное пространство
  • Недвижимость

Привлекательная гибкость: как эволюционирует офисное пространство

  • 10 мин
  • 1 052

Гибкие офисы стали активно развиваться в последние три года и превратились в заметный сегмент рынка: эксперты предсказывают ему рост, а девелоперы добавляют такие пространства в свои новые проекты.

Динамика предложения сетевых гибких пространств

Источник: Colliers International

Главный клиент

В 1989 году английский предприниматель Марк Диксон, оказавшись в Брюсселе, заметил, что из-за нехватки оборудованных офисных помещений многие бизнесмены работают в кафе или гостиницах. Тогда у него родилась идея создать оборудованные офисы небольшой площади. Любой человек мог в любой момент арендовать офис на несколько дней или полгода и так же быстро, без каких-либо юридических препятствий, освободить пространство. «Так появился проект Regus — первая в мире компания, позволяющая арендовать мини-офисы в разных странах. История коворкингов в России началась в конце 1990-х, в 1998 году открылся первый офис Regus в Москве в бизнес-центре “Смоленский пассаж”», — рассказывает Наталья Никитина, партнёр, руководитель департамента офисной недвижимости Сushman&Wakefield.

По словам Марии Зиминой, директора департамента офисной недвижимости Knight Frank, предпосылок к развитию такого типа недвижимости как в России, так и в мире было несколько. Во-первых, это активное развитие стартапов, в том числе технологических, а также компаний малого и среднего бизнеса. Во-вторых, всеобщее распространение модели совместного потребления.

«Некоторым группам клиентов, например тем, чей бизнес находится только на этапе создания, сложно оценить реальную потребность в офисном пространстве. А у некоторых зачастую отсутствуют средства на отделку и обустройство офиса», — уточняет Зимина.

Позже на этот сегмент обратили внимание и крупные компании. Для них главным преимуществом оказалась возможность быстро занять большое помещение с отделкой и мебелью. Так, за последние два года «Cитимобил», Huawei и ряд других компаний стали резидентами гибких рабочих пространств.

Эксперты говорят, что активный рост сегмента наблюдался в 2017—2019 гг. В этот период темпы прироста объёмов гибких пространств Москвы составляли 20—40% ежегодно.

20—40% 

ежегодно – темпы прироста объёмов гибких пространств Москвы в 2017—2019 гг.

Виды гибких офисов

Рынок и игроки

По данным Knight Frank, совокупный объём гибких деловых пространств в Москве составляет более 210 000 м₂, из которых около 75% приходится на площадки сетевых операторов.

Ключевые игроки на рынке гибких офисов

Источник: Knight Frank

По словам Натальи Никитиной, в этом году было заключено несколько знаковых для сегмента сделок. Так, Space 1 арендовал 12 000 м₂ в БЦ «Новый Балчуг» (открытие площадки запланировано на 2021 год), а также закрыл первую сделку на российском рынке формата Build-to-Suit (возведение здания для конкретного заказчика) в гибком офисе. Компания Brown-Forman выбрала площадку Space 1 «Фабрика Станиславского» для размещения своего офиса.

В Санкт-Петербурге предложение гибких рабочих пространств также постепенно увеличивается: сейчас их площадь, по данным Cushman & Wakefield, составляет 39 000 м₂, и к концу года ожидается рост на 40—50%. Сегмент также развивается в таких городах-миллионниках, как Казань, Новосибирск и Екатеринбург. Всё больше операторов заявляют о новых потенциальных открытиях, а собственники объектов иного коммерческого назначения задумываются о редевелопменте своих активов в гибкие офисы. «Стоит учитывать тот факт, что на развитие офисного рынка в том или ином регионе оказывает влияние преобладающая в городе индустрия и те требования, которые её представители ставят в приоритет при поиске офиса», — уточняет Наталья Никитина из Сushman&Wakefield.

Мария Зимина утверждает, что в начале 2020 года к запуску было анонсировано более 90 000 м₂ новых пространств, однако ситуация с пандемией коронавируса, вероятнее всего, скорректирует планы многих операторов и замедлит рост рынка.

Тем не менее девелоперы продолжают заявлять этот формат. Так, презентуя проект цифрового небоскрёба iCity в «Москве-Сити», Александр Сурменев, коммерческий директор MR Group, сообщил, что под гибкие офисы и коворкинги в двух башнях комплекса будет отдано около 10 000 м₂ (10% площадей в большой башне и 20% в малой). «Сегмент гибких офисов привлекателен для девелоперов тем, что он позволяет более гибко и быстро подстраиваться и под реалии рынка, и под запросы и возможности будущих арендаторов и покупателей. Для iCity это перспективный формат», — говорит Сурменев.

90 000 м₂

новых пространств было анонсировано к запуску в начале 2020 года

Джеймс Корриган,

управляющий директор департамента

инвестиционной деятельности Сбербанка

Рынок гибких офисных решений выглядит перспективным. Для арендаторов сегодня, как никогда, важна гибкость, которую дают краткосрочные договоры аренды, а также менее значительные финансовые обязательства в сравнении со среднесрочными и долгосрочными договорами.

Мы взаимодействуем с большим количеством операторов гибких офисных решений. Основной интерес с их стороны заключается в доступе к вакантным офисным объектам, которыми владеет либо банк, либо наши клиенты, либо те локации, о которых у нас есть информация на базе собственной аналитики больших данных.

В части кредитных продуктов игроки гибких офисных решений заинтересованы в привлечении финансирования для проектирования, строительства, отделки и инженерного оснащения внутренних помещений объектов коммерческой недвижимости (fit-out).

Также в рамках расширения доступных сервисных решений операторы заинтересованы в предоставлении своим резидентам различных банковских кредитных и некредитных решений. Например, недавно для реализации такой партнёрской программы ведущий оператор гибких офисных пространств в России «Ключ» и компания группы Сбербанка «Деловая Среда» подписали специальное партнёрское соглашение.

Основные тренды

Гибкие офисы захватывают всё большие территории. За последние полтора года было открыто несколько крупных офисных пространств — площадью от 5000 м₂: «WeWork Белая Площадь», «SOK ВТБ Арена Парк», «Ключ Сириус Парк». Ещё одним важным событием для московского рынка стало открытие в 2020 году первого коворкинга «Практик» площадью 2600 м₂ (БЦ «Басманный Двор») в Москве. «Практик» является одним из ключевых игроков сегмента Санкт-Петербурга, в его портфеле шесть действующих локаций. До конца года ожидается открытие ещё одной площадки данного оператора в столице в БЦ «Волгоградский». Компания BusinessClub анонсировала скорое открытие двух площадок, одна из которых будет располагаться в «Смоленском Пассаже II», а вторая — в деловом квартале «Рассвет». Space 1 также заявил о новых проектах, в том числе об открытии площадки в ЖК «Царская Площадь».

В качестве одной тенденции эксперты выделяют развитие операторов, так или иначе связанных с крупнейшими профильными собственниками офисов — примером может являться Space 1 (учредитель — O1 Properties). По сути, это операторы гибких пространств крупнейших рантье офисной недвижимости.

«Также ожидается рост сделок с гибкими офисами по системе Build-To-Suit, когда пространство сразу организуется под заказчика. В таком случае мы будем наблюдать слияние форматов гибких и традиционных офисов — с преимуществами гибких пространств, но большими сроками аренды», — считает Мария Зимина.

Ещё один тренд возник во время пандемии: это появление гибких офисных пространств в жилых комплексах. «Если раньше операторы рассматривали для размещения своих локаций только особняки или бизнес-центры, то в последнее время игроки всё чаще поглядывают в сторону жилых зданий», — говорит Наталья Никитина.

Пандемия заставила обратить внимание на формат гибких офисов и девелоперов загородной недвижимости. «Мы видим, как развивается шеринг-экономика: каршеринги, коливинги, коворкинги, причём видим это не отстранённо, а непосредственно на примере нашего посёлка Omakulma — Annino. Да, у наших покупателей чаще всего есть свой офис, но у них периодически возникает потребность провести встречу, летучку, встретить партнёра — и сделать это максимально быстро, не выстраивая сложную логистику», — говорит Виолетта Басина, гендиректор ГК Omakulma, председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья.

Именно поэтому застройщик решил создать в своём коттеджном посёлке трансформируемый коворкинг и гибкий офис, который станет первым подобным примером в Ленобласти, а возможно, и в стране.

Прогноз: трансформация

Спрос на гибкие помещения продолжит расти, уверены эксперты, а с учётом новой реальности отдавать предпочтение flex-пространствам всё чаще будут крупные компании. Галина Гланц, директор по стратегическому развитию Градостроительного института пространственного моделирования и развития «Гипрогор Проект», считает, что именно они станут драйвером роста этого сегмента. «Рынок гибких офисов, по моим прогнозам, будет расти быстрыми темпами — и в Москве, и в регионах компании очень заинтересованы в экономии, сокращении издержек и гибких условиях аренды. В перспективе крупные операторы, возможно, создадут региональную сеть гибких рабочих пространств, и компании с удалёнными сотрудниками смогут получить «арендный» пакет от одного оператора в разных городах», — предполагает эксперт.

Читайте ещё