После сложного 2022 года офисный рынок Москвы постепенно приходит в себя. Россию покинули многие иностранные компании, а офисы, которые они занимали, освободились. Это был второй за три года серьёзный вызов для офисного рынка, который ранее пострадал от пандемии и перехода сотрудников на удалёнку. 

Были опасения, что уход иностранцев приведёт к кризису и обвалит арендные ставки, однако сейчас можно констатировать, что этого не произошло. Иностранцы занимали качественные офисы класса А. И просто взять и уйти из таких помещений невозможно, это не позволяют сделать условия договоров аренды. Поэтому арендаторам приходилось идти на переговоры с собственниками площадей, выплачивать им компенсации, это был достаточно длительный и плавный процесс. 

На площади ушедших компаний нашлись новые претенденты. Ниши иностранцев на российском рынке осваивают локальные компании, они же постепенно занимают в их бывшие офисы. Активность потенциальных покупателей и арендаторов возросла, в том числе за счёт того, что компании решили улучшить условия и переехать в более качественный, только что освободившийся офис. Помимо российских компаний спрос на качественные офисы в Москве формируют компании с госучастием и государственные структуры. И правительство России, и правительство Москвы сейчас имеют огромное количество новых задач, они расширяют штат, и, естественно, им требуются большие офисные площади.

В итоге, по оценкам CRE, только за первый квартал количество сделок по аренде и покупке офисных площадей увеличилось на 63% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. 

Такая динамика была поддержана на протяжении всего полугодия. По оценкам аналитиков Praedium, объём сделок за первые шесть месяцев года был рекордным. Клиенты арендовали и купили 875 000 м². А уровень свободных площадей постепенно сокращается, в среднем по итогам полугодия доля высококачественных вакантных площадей в хороших деловых районах в Москве составила 8%. Причём картина отличается в зависимости от класса офисов: в сегменте «А» свободно 12,2% площадей, в сегменте «В+/-» — 6,4%.

Покупка вместо аренды

При этом важно понимать, что зачастую вакантность офисов класса А формальная. То есть они на рынке есть, однако де-юре всё ещё законтрактованы прежним иностранным арендатором, и собственник помещения продолжает получать от него плату за аренду. И пока так происходит, арендодатель может спокойно и не торопясь искать нового претендента на офис. 

Также важно учитывать, что строительство новых офисов замедлилось. По оценкам аналитиков Praedium, новые офисные объекты, которые были введены во втором квартале, не добавили спекулятивного предложения на рынке, поскольку к моменту ввода в эксплуатацию были частично или полностью реализованы. Дальнейших планов по строительству тоже немного. А это значит, что на уже построенные качественные офисы в ключевых деловых локациях будет сохраняться высокий спрос и в будущие годы. Это связано с тем, что устаревающие офисы не могут замещаться новым качественным предложением из-за низких темпов строительства. Спрос поддерживает и тот факт, что гибридный и удалённый формат работы, который был популярен в пандемию, постепенно уступает место классическому подходу. И многие работодатели настаивают на возвращении сотрудников в офис, чтобы повысить эффективность работы.

Таким образом, мы видим, что рынок жив и даже развивается. Например, многие арендодатели смогли не просто сохранить ставки на прежнем уровне, но и индексировать их с учётом меняющихся условий. В целом, по оценке Praedium, средние запрашиваемые ставки для офисов класса А в первом полугодии снизились на 0,7%. При этом стоит отметить, что собственники зданий стали более гибкими при работе с арендаторами. 

Ещё одной тенденцией нового времени стал рост спроса на покупку офисов вместо аренды. Это связано с тем, что за последний год стало меньше доступных инструментов фондового рынка, покупка валюты и криптовалюты связана с высокими рисками. Поэтому офисы приобретаются с инвестиционными целями. И мы ещё увидим развитие этого тренда.

СберПро Медиа теперь можно читать в «Телеграме» и «Дзене». Чтобы быть в курсе важных трендов, свежих кейсов лидеров бизнеса и мнений ведущих экспертов, следите за нами в

телеграм-канале

. Развитие навыков управления, личностный рост, актуальные подходы в маркетинге, новинки бизнес-литературы — эти темы мы подробно рассматриваем в

«Дзене»

.