Как менялась ситуация

Пандемия и последовавшие за ней ограничения серьёзно повлияли на количество свободных посещений сегмента стрит-ритейла во всех торговых коридорах столицы. Сильнее всего пострадали владельцы недвижимости, расположенной на самых популярных улицах, по которым проходил основной туристический и бизнес-трафик. Многие из расположенных там заведений — рестораны, кафе, а также магазины, торгующие одеждой, обувью и прочими непродовольственными товарами, — не пережили локдауна и отказались от аренды. Они либо закрылись, либо подобрали помещения с более доступными ставками аренды.

Наталья Круглова, руководитель департамента продаж электронной площадки РАД, обращает внимание на то, что за последний год изменилась география стрит-ритейла: предложение смещается из центра в спальные районы, где вакансия зачастую ниже, чем по основным торговым коридорам. «Из центра вытесняется сегмент upscale брендов и сменяется магазинами более бюджетного типа, это происходит в самых традиционно дорогих торговых коридорах города. При этом собственники недвижимости неохотно соглашаются с понижением арендных ставок, а бизнес сегмента масс-маркета не готов их платить, соответственно, происходит рост вакантных площадей», — говорит Наталья Круглова.

Антон Мельников считает, что кредитование в прошлом году сыграло злую шутку с инвесторами, агрессивно использовавшими заёмный капитал: снижение процентных ставок и первоначальных взносов привело к перегретым ценам приобретений и появлению на рынке неквалифицированных собственников.

Детали: кто ушёл, кто пришёл

Состав тех, кто арендует площади в торговых коридорах в центре столицы, изменился. По данным JLL, часть сетевых операторов оптимизировали свои торговые точки, избавившись от тех, что приносили меньше прибыли. Например, с начала локдауна были закрыты несколько заведений таких сетей, как «Чайхона № 1», «Шоколадница» и Prime, больше не работают рестораны Grizzly (на Мясницкой улице), Humans Seafood Bar и L`Apero (расположенные в районе Патриарших прудов), «Корчма Тарас Бульба» (на Пятницкой улице), Sanders Grill by KFC (на Новом Арбате), а также From Rome to Home (на Садово-Самотечной улице).

Вячеслав Рожманов, партнёр R2 Asset Management, отмечает, что за это время были закрыты 19 магазинов сети Fashion House, почти все магазины сети «Красный куб», а испанская группа Inditex объявила о закрытии в России магазинов Lefties. Кроме того, из гостиницы «Метрополь» ушли бутики Versace, Valentino и Hublot.

Тренды: сетевой стрит-ритейл и хипстерский формат

Эксперты отмечают, что в наиболее выигрышном положении оказались гибкие арендодатели, которые пошли на различные уступки арендаторам (рассрочка платежей, скидка, арендные каникулы) во время пандемии и постпандемийный период. Такие собственники сохранили своих арендаторов с наименьшими финансовыми потерями и уже сейчас возвращаются к ставкам февраля 2020 года. Многие из тех, кто придерживался более жёсткой переговорной позиции, не только потеряли своих арендаторов, но и до сих пор остаются со свободными помещениями.

С этими выводами согласен и Александр Перемятов. «Многие крупные сети, желая разорвать зависимость от ТЦ, которые вынуждены были закрыться в какой-то момент (и с которыми многие арендаторы сейчас имеют натянутые отношения), вышли своими магазинами в формат стрит-ритейла», — утверждает эксперт. Ещё один важный тренд — в ресторанном бизнесе. Многие закрылись, но произошёл бурный расцвет небольших «хипстерских форматов» — точек быстрого питания, на вынос по относительно доступным ценам.

Магазины у дома получают всё большее внимание, а отдельные форматы рядом с офисными зданиями в центре Москвы вынуждены закрываться. «Грядёт реконцепция устаревших форматов, это становится необходимостью, а на место ритейлеров в ТЦ придут операторы досуга и развлечений, затем бытовые, медицинские и прочие услуги. Сейчас это подтверждается ростом популярности МФК в густонаселённых районах, где есть всё необходимое в одной локации. Кроме этого, мы ожидаем и популяризации таких новых торговых форматов как сoncept store, шоурум и рop-up store», — говорит Антон Мельников.

Прогноз: медленное восстановление и дистресс-активы

Эксперты ожидают восстановления количества вакансий в центре столицы до докризисного уровня не раньше, чем летом, а при плохом раскладе — только к концу текущего года. Причина в том, что большинство заведений всё же вынуждено соблюдать ограничения и принимать меньшее количество клиентов, чем возможно. Из-за пандемии многие продолжают соблюдать осторожность, серьёзно снизили активность, туристический поток также сократился, да и доходы у части населения упали.

Наталья Круглова прогнозирует снижение ставок капитализации: объекты стрит-ритейла получили новый импульс спроса со стороны покупателей, ощущается недостаток предложения на рынке. Ожидаемый срок окупаемости инвестиций для покупателей составляет от 6 до 9 лет. При этом по топовым локациям эти ожидания корректируются до 12—15 лет окупаемости. «В конце 2020 года инвесторы сметали все активы с ценой до 150 млн рублей и прогнозной 10-летней окупаемостью. Самые популярные объекты — это по-прежнему центральные фасадные торговые помещения, и таких объектов в экспозиции просто нет», — говорит эксперт. Второе место по популярности — дорогие «спальники» на западе и севере Москвы, предпочтительно в новых домах.

Эксперты ожидают и новые поступления объектов стрит-ритейла на рынок. «В течение ближайшего полугода можно ожидать серии банкротств, вызванных пандемией. По словам Антона Мельникова, компании, которые были вынуждены закрыть бизнес после первого локдауна, сейчас будут завершать процедуру банкротства, а принадлежащие им объекты будут выведены на рынок как дистресс-активы. Он обращает внимание, что первые объекты уже появились в продаже и, по прогнозам R2 Asset Management, объём предложения дистресс-активов вырастет на 30%.