Времена, когда девелоперский бизнес отличала сверхдоходность, закончились в середине 2000-х. С тех пор представитель отрасли фиксируют снижение маржи и ищут способы ее сохранения. Один из путей - снижение себестоимости производства.
Исчезающая маржа
Стоимость строительства жилья зависит от нескольких факторов. «В средней полосе России средняя стоимость строительства жилья эконом-класса составляет около 25 тыс. рублей за квадратный метр (в Москве – вдвое дороже), - говорит руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор. - Продажная стоимость – около 50 тыс. рублей (в Москве – от 100 тыс. рублей). При этом следует понимать, что цифра «25 тыс. рублей» носит очень приблизительный характер».
25 000 ₽ за м2
средняя стоимость строительства жилья эконом-класса в средней полосе Россиив
Строительно-монтажные работы формируют до 60% финальной себестоимости жилья, отмечает Станислав Сагирян, директор по развитию девелоперской компании «РКС-Девелопмент». Остальное приходится на такие расходы, как стоимость приобретения участка, проектно-изыскательские работы, прокладка коммуникаций, управленческие, агентские, маркетинговые и прочие расходы. По оценке Сагиряна, если считать корректную инвестиционную себестоимость, то в регионах маржа девелопера по чистой прибыли составляет около 5% от выручки в наиболее депрессивных и до 20% в наиболее богатых городах России. «В двух столицах маржа застройщика превышает 20%», - говорит эксперт.
Какие же существуют способы уменьшения себестоимости строительства?
Сэкономить на бумаге
Любое строительство начинается и заканчивается большой бумажной работой. Согласования порой противоречат или дублируют друг друга, а необходимые подписи на разрешениях можно получать неделями. Александр Моор из Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) считает, что модернизация системы – первая технология, которая могла бы сократить сроки и себестоимость строительства.
Правительство уже приняло решение о снижении почти на 30% устаревших нормативов и согласований, но это не предел – следует развивать работу в этом направлении. На процедуры согласования у застройщиков, как правило, работают целые отделы – это время, бюджет, зарплаты, которые опять же влияют на себестоимость строительства. Процесс согласования надо ускорять.
Оптимизация процессов
Оптимизация рабочих процессов - еще одно направление снижения себестоимости продукта в отрасли. Речь идет об информационном моделировании объектов строительства (Building Information Modeling, или BIM). Московское правительство уже внедряет BIM-технологии при проектировании объектов городского заказа, говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
Автоматизация процессов управления в самой компании - требование времени и способ сокращения издержек. ERP-системы (ERP — enterprise resource planning, системы планирования ресурсов) в компаниях-девелоперах помогают, среди прочего, экономить человеко-часы сотрудников и сокращать потери за счет исключения человеческого фактора на многих важных этапах производственной деятельности компании. Также ERP-системы делают застройщика более привлекательным с точки зрения сотрудничества с банками – работать с проектным финансированием становится проще.
Экономия на материалах
Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group, считает, что по факту технологии строительства не всегда помогают сэкономить – строительство дома из кирпича или по каркасной технологии в плане себестоимости будет различаться совсем незначительно – в единицах процентов. Дом – это не только стены, но и земельный участок, и прокладка коммуникаций, и инженерия, и внутренняя отделка, и мебель (все это примерно одинаково стоит при любой технологии). Разница в себестоимости при строительстве 250-метрового дома из кирпича и из газово-силикатных блоков (они существенно дешевле кирпича) составляет меньше 1%. При этой «экономии» ликвидность объекта сильно падает, поскольку покупательский стереотип гласит: дом из кирпича более качественный и за него даже есть смысл переплатить процентов на 5. Впрочем, скептически настроенный собеседник Сбер ПРО все же нашел вариант сокращения себестоимости – каркасно-панельные или модульные технологии заводской сборки, проводящейся под крышей предприятия, экономичнее, хотя качественный каркасный дом не будет ощутимо дешевле кирпичного.
< 1 %
разница в себестоимости 250-метрового дома из кирпича и из газово-силикатных блоков
«По многим параметрам каркас может проигрывать кирпичу – это и архитектура, и звукоизоляция, и утепление, и вентиляция. Но если считать стоимость денег во времени и рассуждать о скорости строительства, то подойдет вариант с каркасно-панельной технологией – он ускоряет не только строительство, но и возможность переезда (нет «мокрых» процессов, обязательных при строительстве из кирпича, и нет толпы строителей, которые живут на стройплощадке)», - говорит Аверьянов.
А еще дома могут быть построены даже из морских контейнеров, и это – один из недавних трендов в области строительства модульных домов. Сама по себе модульная технология подразумевает сборку особого жилого конструктора, «кубиками» которого являются блоки. Средняя стоимость строительства 90-метрового дома из контейнеров (для такой площади понадобится 3 штуки, каждый примерно по 100 тыс. рублей), составляет около 1 млн рублей. В смету входит свайно-винтовой фундамент, утепление напыляемой жесткой пеной, пескоструйная очистка и окраска в два слоя. Отдельно можно посчитать внутреннюю отделку и коммуникации, однако полноценный дом за 1 млн – это, безусловно, прорыв.
Модульные дома заводской сборки дороже примерно вдвое (но все равно дешевле кирпичных, а в плане экономии времени – так и вовсе незаменимы). Главным их плюсом является рекордно быстрая сборка – модульный дом можно собрать буквально за пару дней. На другой чаше весов лежат такие недостатки, как ограничения по архитектуре (в том числе, высоте потолков), планировочным решениям и особые правила транспортировки (для больших помещений с потолками выше 2,5 м потребуется даже сопровождение ДПС, причем не по всем дорогам эти конструкции можно будет перевезти). По словам Александра Моора, модульное быстровозводимое жилье за счет скорости возведения и уменьшения количества человеко-часов позволяет серьезно экономить на себестоимости. По его словам, в случае организации эффективного процесса можно говорить о возможности снижения себестоимости до 30-40% и экономии времени до 60-70%. Пандемия подхлестнула процесс перехода на быстровозводимое жилье, так Минобороны менее чем за месяц возвело 16 модульных госпиталей в нескольких регионах.
Если же говорить об использовании инноваций при строительстве городского жилья, то здесь сэкономить помогают, в первую очередь, материалы. Так, по словам Андрея Колочинского из «ВекторСтройФинанс», недавно при строительстве ограждающих конструкций стали использовать сверхлегкий бетон на стекловидных заполнителях. Его применение позволяет отказаться от утеплителей и таким образом сократить расходы.
Второй пример – поризованные блоки. Они используются для кладки стен и обладают рядом преимуществ перед кирпичом и пенобетоном, а при их использовании можно отказаться от дополнительных теплоизоляционных материалов.
Ольга Гусева, представительница экспертного совета по инновациям при Российской гильдии управляющих и девелоперов, отмечает, что сейчас все технологии так или иначе известны, поэтому оптимизация стоимости происходит уже “внутри” них за счет снижения армирования, присадок для бетона и замены металла более инновационными материалами.
Скромный интерьер
Продажа квартир в новостройках с отделкой от застройщика – относительно новый тренд на рынке недвижимости. В ряде случаев технологии помогают сэкономить и тут. В первую очередь это касается ситуаций с более точными расчетами сметы. Логика простая: если подсчитать все точно до закупки стройматериалов, то излишков обычно не остается. По словам Наталии Горелик, директора по развитию «ПИК-ремонт», в случае неправильного замера (а ручной замер рулеткой чаще всего имеет погрешности, и немалые), финансовые потери могут быть существенными.
«Мы используем 3D-сканер Leica BLK 360. Его погрешность всего 4 мм на 10 м – это максимально точный замер, который помогает избежать ошибок при ремонте. При этом для квартир со вторичного рынка замеры мы проводим дважды – до снятия старой отделки и после. Только после всех расчетов мы закупаем материалы. При больших масштабах и многочисленных заказах экономия получается существенной», - рассказывает Горелик.
погрешность 3D-сканера Leica BLK 360
Будущее на пороге
Говоря о технологиях, помогающих сэкономить, Александр Моор из ВЦНСП напоминает, что сейчас индустрия строительства прорабатывает вариант инновационного жилья будущего – уникальной технологии, помогающей возводить 20-этажные здания буквально за пару месяцев.
Технология представляет собой создание на заводе «конструктора» по сборке дома, причем все коммуникации, инженерия и даже элементы отделки будут вмонтированы еще на заводе. Строителям останется только правильно собрать этот набор. По словам Моора, пока рабочие будут собирать верхние этажи, на нижние уже можно будет заносить мебель. Кроме того, изменится и подход к ремонту: стандартную отделку заменят панели-экраны, которые будут проецировать пейзажи по запросу жильцов – это могут быть как горные пейзажи, так и виды космоса. Эксперт говорит, что это будет полноценная среда, которая будет благотворно влиять и на психику человека. После «обкатки» этой технологии ее стоимость станет доступна всем желающим (классов жилья к тому моменту, по его мнению, уже не будет).
«Уйдут в прошлое ремонты и отделки: останется зависимость помещения от настроения человека – интерактивные части отделки можно будет поменять моментально. Технологии дополненной реальности стирают все дизайнерские и архитектурные границы. Это будущее, которое на наших глазах становится настоящим», – говорит Моор.