Сразу скажу, что никто не может построить такую модель, которая точно предскажет будущее. Причём чем в более отдалённое будущее мы пытаемся заглянуть, тем выше вероятность ошибки. Но в подобных футуристических исследованиях есть один очень важный положительный момент: при работе мы опрашиваем участников рынка (в роли экспертов выступают топ-менеджеры крупных девелоперских компаний, инвесторов, банков), фактически прогнозы делают они сами. Они знают, как менялся рынок последние 10 лет (а многие помнят историю намного глубже!), поэтому могут сделать выводы о том, куда он повернёт. Кроме того, делая свои прогнозы, они косвенно могут сообщить и о своих намерениях, а это уже не просто предсказания, а планы, что гораздо более конкретно. Таким образом, наше исследование — это не столько прогноз, сколько предположение, как может измениться рынок и какие события могут на него повлиять.

В PwC часто обращаются с просьбой дать прогноз по курсу рубля или по ценам на недвижимость, обычно мы отказываемся от таких запросов, поскольку обстоятельства могут измениться, а значит, об объективности говорить не приходится. Тем не менее какие-то тренды предугадать можно, как правило, они с некоторой задержкой приходят в Россию из Европы. При этом развитые европейские рынки испытывают те же проблемы, что и мы, а значит, их тренды, скорее всего, станут и нашими.

В целом же относительно объективные и обоснованные прогнозы (мы их называем трендами) получаются только на год вперёд. При этом какой-нибудь «чёрный лебедь» может всё сильно поменять. Пока же всё выглядит примерно так. Сначала о ближайшем будущем: что мы думаем о 2021-м.

Ритейл не умрет, но изменится

Одним из трендов, по всей видимости, станет digital switch — переход на цифровую экономику. Наибольшее влияние он оказал (и продолжит оказывать) на торговую недвижимость — доля онлайн-ритейла уже серьёзно выросла. В прошлом году Ozon очень успешно вышел на IPO, и это тоже стало ярким доказательством роста онлайн-коммерции.

В свою очередь, торговые центры постепенно трансформируются из торговых объектов в досуговые, это не значит, что из них будут уходить магазины, но в поле интереса посетителей они будут попадать наравне с когда-то второстепенными объектами: ресторанами, развлекательными зонами, кинотеатрами. Покупка продуктов питания и электроники в торговых центрах постепенно будет пользоваться всё меньшей и меньшей популярностью (это, кстати, уже происходит: например, в открывшемся снова ТРЦ «Европолис» на проспекте Мира гипермаркет «Окей» в прошлом году сократил торговую площадь). Торговля же будет постепенно переходить в онлайн-формат, хотя окончательного перехода не случится — походы по магазинам для многих были и останутся развлекательным процессом, и покупки через интернет не станут полноценной заменой.

Склады подтянутся за ритейлом

Мы считаем, этот сегмент будет развиваться и дальше. Более того, мы видим, что в складскую сферу активно потянулись инвесторы, несмотря на то, что ещё недавно гораздо больший интерес у них вызывала офисная недвижимость.

Офисный рынок: осторожная трансформация

Зарубежный опыт говорит, что рынок офисной недвижимости в России должен поменяться в связи с переходом компаний на удалённую или частично удалённую работу. Но в России есть свои особенности. Многие компании у нас склонны больше контролировать своих сотрудников, и заставить их изменить свой подход могут только мощные ограничения, введённые на государственном уровне. Скорее всего, даже относительно демократичные компании (в том числе представительства зарубежных фирм), согласившиеся на период пандемии перевести сотрудников на удалёнку, после окончательного снятия ограничительных мер вернутся к проверенному формату офисной работы. В основном они руководствуются мнением, что для большей эффективности людям нужно коммуницировать друг с другом в офлайн-режиме. Кроме того, удалёнка устраивает не всех сотрудников, некоторым тяжело работать из дома (отвлекают дети, например).

Пандемия ускорила темпы развития, но не стала при этом основоположницей этого тренда — о плавном переходе на удалёнку многие задумывались и раньше. Например, сотрудники PwC много перемещаются (особенно аудиторы — они чаще работают в офисах клиентов), и свой постоянный офис нужен не всем и не постоянно.

Ещё до режима самоизоляции стал набирать популярность формат activity based model, он предполагает, что офис не предоставляет своим сотрудникам закреплённых рабочих мест, но обеспечивает их рабочим пространством в зависимости от потребностей (например, предоставляет переговорные, оргтехнику или временное рабочее место). Это гибкая модель, которая позволяет использовать одно и то же пространство по-разному.

В пандемический 2020 год московский рынок офисной недвижимости вошёл в нестандартном виде: у нас нет полноценного девелопмента с 2015 года — предыдущий кризис вынудил девелоперов прекратить строить новые бизнес-центры. При этом, когда к 2019 году экономика стала оживать, а спрос расти, вакантных площадей становилось всё меньше, начали расти арендные ставки. Год спустя аналитики были уверены, что ставки продолжат рост, но пандемия внесла свои коррективы: спрос резко сократился, а крупных сделок практически и не было (крупнейшей стала в итоге сделка банка «Тинькофф» по аренде 78 000 м² в строящемся на Грузинском Валу бизнес-центре). Сейчас ставки ведут себя по-разному — в зависимости от класса офиса. Так, более бюджетные варианты, пользовавшиеся спросом у небольших компаний, по которым пандемия ударила довольно сильно, теряют востребованность — арендаторы съезжают. В итоге ставки приходится снижать.

В случае с офисами класса А ситуация иная: там съехать так просто не получится — договоры обычно заключаются на более долгий срок (5—7—10 лет), поэтому пандемия на уровень загрузки площадей повлиять не смогла и вряд ли сможет.

Жильё: готовимся к стагнации

Этот сегмент недвижимости получил активную поддержку государства, и эффект не заставил себя ждать: продажи выросли, вслед за ними выросли и цены. Попутно девелоперы стали выходить на IPO: так, например, поступила компания «Самолёт».

Мы полагаем, что столь значительная госпрограмма, как субсидирование ипотечной ставки, летом 2021-го всё же завершится, к тому моменту она уже поможет купить жильё многим россиянам, да и девелоперы поправят своё положение.

Вслед за этим, скорее всего, снизится и спрос — продажи упадут. В итоге девелоперы выполнят свои планы продаж, но при этом получат снижение маржинальности. Рынок и продажи начнут стагнировать.

В пределах 5 лет: инновации и технологии

Попробуем осторожно заглянуть в будущее в пределах нескольких лет. Что мы видим там?

Ещё до пандемии ряд аналитиков заявил, что сфера недвижимости будет трансформироваться в зависимости от функциональный возможностей: например, будет всё меньше чисто офисных или чисто жилых объектов, а им на смену станут приходить многофункциональные комплексы. Мы всё чаще видим здания, на верхних этажах которых можно жить, а на нижних — работать, совершать покупки и развлекаться.

Один из очень «далеко идущих» прогнозов — снижение полицентричности городов. Люди будут стараться сократить перемещения до пределов своего района — сейчас можно жить на одном конце города, а на работу ездить в другой. При этом, находя работу рядом с домом или дом рядом с работой, люди не будут бояться жить далеко от центра — инфраструктура везде станет примерно одинаковой.

Уже сейчас мы видим рост запросов на жильё в экологически чистых районах. Со временем эта тенденция будет укрепляться.

Перспективными становятся инвестиции в недвижимость, связанную с медициной:  клиники, фабрики по производству лекарств и прочие варианты, которые в отдалённом будущем станут самостоятельными сегментами.

10 лет плюс: возможная фантастика

Ещё одним трендом, который уже появился и который будет постепенно усиливаться, стала экономика шеринга, это экономическая модель, основанная на идее совместного потребления и коллективного пользования товаров и услуг. Люди станут объединяться в комьюнити и образовывать группы по интересам, по совместной работе и месту жительства. При этом они не будут полноправными владельцами чего-либо, но смогут тратить меньше за счёт временного пользования.

Если заглядывать в очень далёкое будущее, то уже сейчас твердо можно сказать, что в трендах будет digital. Например, уже сейчас вышки сотовой связи стали рассматриваться как объекты недвижимости: их можно купить, продать, сдать в аренду.

А дальше прогнозы уже трудно отличимы от фантастических (и тем не менее вполне реализуемых) сценариев: входы в здания будут располагаться на крышах (люди будут перемещаться по воздуху), вся логистика будет завязана на работе дронов (это дешевле и надёжнее), система измерения квадратными метрами уступит системе кубических метров (это тоже удобнее в логистике), агломерации будут расти (но при этом произойдёт децентрализация — мегаполисы будут делиться на самодостаточные районы; в итоге города-мегаполисы станут прообразом стран с городами-районами внутри, коливинги — образом жизни. Кое-что из вышеперечисленного похоже на фантастический фильм? Возможно, но ведь и в некоторые нынешние реалии когда-то верилось с трудом!