Недвижимость
Редевелопмент как инструмент перезапуска устаревших объектов
Значительная часть коммерческой недвижимости в крупных городах — бывшие промзоны и офисы класса C, теряющие арендаторов из-за износа, неэффективных планировок и высокой стоимости эксплуатации. На фоне низкой вакантности (7,2%) спрос смещается от аренды к покупке, но рынок сталкивается с дефицитом качественного предложения. В ситуации, когда требования бизнеса к рабочему пространству растут, а свободные лоты на исходе, редевелопмент становится ключевым инструментом перезапуска объектов, снижения операционных рисков и привлечения инвесторов.
Содержание:
Сдвиги вакансий:
Почему старые объекты теряют экономическую эффективность: триггеры трансформации
Тренд на редевелопмент формирует жёсткое сочетание факторов: от дефицита площадок в исторических центрах до резкого роста стоимости эксплуатации устаревших систем.
По мнению участников рынка, ключевой драйвер — исчерпание потенциала экстенсивного развития городов. Строить «в чистом поле» становится всё дороже из-за логистики, в то время как внутри мегаполисов скрыты огромные резервы территорий с уже готовой идентичностью.
Эдуард Тиктинский
Президент Группы RBI
Интерес к редевелопменту связан прежде всего с дефицитом качественных участков в центральных и сложившихся районах. В Петербурге это особенно заметно: развитие «вширь» ограничено и градостроительно, и со стороны спроса. Редевелопмент позволяет работать с объектами, у которых уже есть своя идентичность, — будь то Левашовский хлебозавод, газгольдер или старинная водонапорная башня. Это даёт возможность создать более глубокий и ценный для потребителя продукт, чем строительство с нуля.
Критичные факторы риска: когда здание теряет доходность
Доходность объекта падает в тот момент, когда его концепция перестаёт отвечать запросам рынка. По оценке вице-президента Союза Торговых Центров Павла Люлина, сегодня жизненный цикл концепции сократился до 5–8 лет (вместо прежних 10), а для коммерческой недвижимости критичными становятся следующие факторы:
1. Моральный износ зданий
Более 2/3 торговых центров в России сегодня нуждаются в реконцепции. Это объекты, построенные до 2014 года, чей формат перестал быть удобным для современного потребителя. Требования арендаторов и посетителей меняются быстрее, чем обновляется сам фонд, поэтому здания, рассчитанные на прежние форматы работы и потребления, начинают проигрывать более современным площадкам.
В офисном сегменте ситуация аналогичная: рабочее пространство сегодня рассматривается как HR-инструмент для привлечения и удержания сотрудников. Объекты класса C с кабинетной планировкой и устаревшими инженерными системами быстрее теряют арендаторов.
Павел Люлин
вице-президент Союза Торговых Центров, доктор экономических наук, эксперт в области управления и оптимизации объектов недвижимости
Симптомы всегда одинаковые: снижение посещаемости, рост вакансии, ухудшение сервиса. Это быстро превращается в падение арендного потока и NOI (чистого операционного дохода, Net Operating Income). Около 40% торговых площадей в стране уже старше 15 лет, ещё примерно треть возрастом 10–15 лет. На этом фоне доля торговых центров, которым нужна реконцепция, уверенно растёт.
2. Рост стоимости «входа» и эксплуатации
Из-за подорожания материалов и дефицита рабочей силы затраты на отделку офисов стали заградительными для многих арендаторов: рост стоимости составил 22% год к году и достиг 170,6 тыс. рублей за квадратный метр.
Из-за этого спрос смещается в сторону готовых форматов, а устаревшие объекты без вложений быстрее теряют ликвидность.
Параллельно растут расходы на эксплуатацию (OPEX). Но для старых зданий ключевой риск — не уровень затрат, а их волатильность. Аварийность, внеплановые ремонты, перерасход энергии ухудшают прогнозируемость денежного потока.
3. Утрата индустриальной функции
Промзоны, занимающие значительную часть «старой» Москвы, теряют свою производственную роль. Редевелопмент позволяет вернуть эти территории в экономический оборот и более эффективно использовать землю.
Топ-3 факторов привлекательного офиса
Стратегии редевелопмента: от смены функции к цифровизации
Современный редевелопмент — это глубокая пересборка активов, которая идёт по четырём основным сценариям.
Комплексная реорганизация: промзона «Южный порт» (Москва)
Проблема: престижная локация использовалась неэффективно, «старая» индустриальная функция приводила к росту вакантности и падению инвестиционной привлекательности. Это происходило на фоне смены рыночного контекста: в Московском регионе растёт спрос на «городские» индустриально-сервисные форматы.
Решение: вместо попыток приспособить старые корпуса под аренду — комплексная реорганизация территории. На участке 39,7 га формируется многофункциональный городской хаб с жильём, офисами и сервисной инфраструктурой. Общий объём застройки — около 1,5 млн м², инвестиции оцениваются в 360 млрд рублей.
Эффект: ожидаемый эффект от налоговых поступлений в бюджет — около 5,2 млрд рублей, потенциал занятости — до 9,3 тысячи человек. Цены на жильё в проекте растут быстрее рынка, что отражает рост капитализации земли.
Гибридная трансформация: Multispace Paveletskaya (Москва)
Проблема: административное здание с жёсткой кабинетной нарезкой перестало соответствовать запросам арендаторов на гибкость и гибридные сценарии работы. Недостаток общих пространств и сервисной инфраструктуры снижали привлекательность для арендаторов. Фасады и внутренняя структура морально устарели.
Решение: полная реконструкция здания с трансформацией в Agile-формат. Внедрён цифровой контур управления — мобильное приложение для бронирования, управления доступом и инженерными системами, а также аналитика более чем по 200 метрикам.
Эффект: создано 4 390 м² высокотехнологичных пространств, где общественные зоны интегрированы в офисную среду, поддерживая любые гибридные сценарии работы.
Цифровая централизация: международный медицинский кластер «Сколково»
Проблема: рост числа объектов при традиционной модели эксплуатации привёл к раздуванию штата службы эксплуатации и неконтролируемым затратам. Ручное управление инженерными системами снижало эффективность управления инфраструктурой.
Решение: создание единого ситуационного центра («цифровой двойник» объекта). Централизация диспетчеризации всех систем — от лифтов до пожарной безопасности.
Эффект: снижение эксплуатационных расходов на 20–30%. Дополнительная экономия в 15–20% достигнута за счёт централизованных закупок.
Тактика «малых шагов»: «Севкабель Порт» (Санкт-Петербург)
Проблема: преобразование промышленной территории в общественно-деловое пространство требовало значительных инвестиций, а полная остановка работы на период реконструкции критически увеличивала срок окупаемости проекта.
Решение: поэтапный ввод объектов. Пространство запускалось частями (дворы, корпуса, набережная), что позволило генерировать доход и трафик уже на старте. Реконструкция корпусов совмещена с внедрением новых общественных и сервисных функций при сохранении индустриальной архитектуры и идентичности места.
Эффект: сохранение идентичности места при планомерном масштабировании. Проект уже расширяется до 7 га, интегрируя соседние территории Морского вокзала. Частичный запуск объекта помогает генерировать доход уже во время стройки.Однако, по мнению вице-президента Союза Торговых Центров Павла Люлина, у такого подхода есть и риски: от конфликта стройки с трафиком (входы, парковка, навигация) до недооценки состояния старых инженерных систем. Также есть риск просадки у арендаторов, если люди видят длительную стройку без понятного плана и сроков.
Анатолий Слуцкий
руководитель управления финансирования недвижимости ПАО Сбербанк
Если говорить о торговых центрах, поэтапный редевелопмент может быть оптимальным сценарием: он позволяет постепенно обновлять объект, не закрывая его полностью и сохраняя арендный денежный поток. Для офисной и складской недвижимости подход более индивидуален и во многом зависит от требований действующих арендаторов, возможности проводить работы без остановки эксплуатации и сроков реализации проекта.
Сохранение идентичности: Левашовский хлебозавод (Санкт-Петербург)
Проблема: памятник конструктивизма и знаковый объект блокады находился в запустении с аварийными конструкциями. Статус объекта культурного наследия и жёсткая функциональная планировка 90-летней давности делали классический коммерческий редевелопмент практически невозможным.
Решение: глубокая реконструкция с сохранением охраняемых элементов и интеграция здания в экономическую модель всего квартала. Объект превращён в культурно-деловой центр, ставший «сердцем» локации.
Эффект: по словам Эдуарда Тиктинского, редевелопмент памятника преобразил имидж района, что напрямую отразилось на капитализации соседнего жилого проекта.
Эдуард Тиктинский
президент Группы RBI
Наш формат работы с памятниками — это реконструкция, включённая в рабочую экономическую модель девелоперского проекта. Жильё окупает затраты на восстановление памятника. В отличие от меценатства, такая модель в перспективе может быть масштабирована на весь Петербург и стать основой для новых инициатив по сохранению исторического центра.
Исторический бэкграунд действительно может становиться самостоятельной частью позиционирования объекта и повышать его привлекательность, говорит руководитель управления финансирования недвижимости ПАО Сбербанк Анатолий Слуцкий. «Как правило, при качественном редевелопменте такие проекты стараются позиционировать в более высоком ценовом сегменте. При этом говорить об универсальной премии к ставке аренды или стоимости продажи нельзя — она сильно зависит от конкретного объекта, локации и концепции».
Экономика обновления: премия за качество и цифровая прозрачность
В 2025–2026 годах редевелопмент закрепился как инструмент «пересборки» экономики актива: помимо облика, меняются продуктовая модель, инженерия и управление. Рынок готов платить более высокую ставку за современные здания с предсказуемыми эксплуатационными параметрами и низкими рисками простоев. В Санкт-Петербурге аренда в новых бизнес-центрах класса А растёт быстрее среднерыночного уровня, тогда как устаревшие объекты теряют ценовой и ликвидностный потенциал.
Второй слой эффекта — цифровизация эксплуатации. Для старых зданий ключевой риск — отсутствие контроля и прозрачности затрат. Автоматизация диспетчеризации, заявок, обслуживания и закупок позволяет снизить операционные риски и сформировать более предсказуемую финансовую модель, важную для аренды или продажи актива инвестору.
Однако интеграция современных систем управления в здания 30–50-летней давности требует тщательного расчёта. По словам руководителя управления финансирования недвижимости Сбера Анатолия Слуцкого, универсального ответа здесь нет: «Технологически сегодня возможно модернизировать практически любой объект, но стоимость и целесообразность такой цифровизации сильно зависят от состояния здания, инженерных систем и глубины необходимой модернизации. В каждом случае нужно отдельно оценивать экономический эффект от внедрения технологий относительно необходимых инвестиций».
Трансформация объекта часто включает изменение планировочной структуры. Смещение инвестиционного спроса в сторону малых лотов (до 250 м²) позволяет собственнику продавать площади частями по более высокой цене за метр. Число сделок в сегменте небольших офисных блоков растёт в 2–3 раза ежегодно. Правильный редевелопмент и корректная «нарезка» площадей расширяют круг покупателей и арендаторов.
Стратегический резерв мегаполисов
Редевелопмент закрепляется как альтернатива новому строительству в условиях дефицита свободных пятен застройки. Потенциал этого рынка в агломерациях огромен: промзоны и устаревшие офисы занимают до 20% площади крупнейших городов.
Только в «старой» Москве под промышленными территориями находится более 14,8 тыс. га — это 17% всей земли внутри МКАД. Город уже активно вовлекает этот резерв в оборот: в работе находится 236 проектов комплексного развития территорий (КРТ).
Эдуард Тиктинский
президент Группы RBI
Потенциал редевелопмента особенно высок в крупных городах с индустриальным наследием. Огромное количество бывших производственных площадок сегодня либо не используется, либо используется неэффективно. Это стратегический резерв развития мегаполиса.
Сегодня массовый старт проектов сдерживает высокая стоимость заёмного капитала. При текущих финансовых условиях стандартная окупаемость в 5–7 лет труднодостижима, что заставляет многих собственников откладывать реконцепцию, считает Павел Люлин.Накопленный ресурс изношенных офисов класса B/C и пустующих цехов создаёт эффект «сжатой пружины». По оценкам Люлина, как только ключевая ставка скорректируется до уровня 12%, на рынке начнётся волна обновлений: модель окупаемости снова станет рабочей.
На рынке остаются и ниши с доступом к специальным финансовым механизмам, напоминает Анатолий Слуцкий. «Одно из исключений — гостиничная недвижимость, где существуют механизмы льготного финансирования. Они позволяют реализовывать в том числе проекты реконструкции и редевелопмента гостиничных объектов на более комфортных условиях — так, например, это было ранее возможно по постановлению правительства № 141 и программе „5 морей и озеро Байкал“».
В глобальной перспективе редевелопмент остаётся прямым ответом на ключевые вызовы коммерческой недвижимости — дефицит качественного предложения, рост требований пользователей и давление на экономику эксплуатации. Он превращает устаревшие объекты в востребованный продукт, снижая операционные и инвестиционные риски, а также увеличивает управляемость затрат и ликвидность активов.
Редевелопмент — «перезапуск» устаревшей недвижимости через смену функции, планировок, инженерии и модели управления. На фоне дефицита качественных офисов и роста требований со стороны бизнеса он становится практичным способом вернуть объект в рынок быстрее и с меньшими рисками, чем новое строительство. Обновлённые здания лучше соответствуют гибридной работе, ESG-повестке и ожиданиям арендаторов, а собственнику дают более устойчивую и прогнозируемую экономику.
Что значит для бизнеса:
Роман Романов
Автор