Top.Mail.Ru
СБЕР Про | Медиа
Ревитализация городов. Крупнейшие проекты редевелопмента в России и мире
  • Недвижимость

Ревитализация городов. Крупнейшие проекты редевелопмента в России и мире

  • 8 мин
  • 172

Современное градостроение стремительно отходит от многолетней практики монофункциональной застройки: последние десятилетия было принято не смешивать жилое строительство с офисным и коммерческим — в итоге в большинстве мегаполисов существуют практически не пересекающиеся спальные и деловые районы. Сейчас тренд поменялся. По словам члена совета директоров Международного сообщества городского и регионального планирования (International Society of City and Regional Planners, ISOCARP) Милены Ивкович, теперь в европейских городах функционал районов распределён поровну между жилым и рабочим пространством (по 45%), а оставшиеся 10% приходятся на объекты инфраструктуры. Таким образом районы приобретают самодостаточность, сохраняя при этом индивидуальность.

Территории для подобных проектов нужны немаленькие, это уже не точечная застройка, а комплексная, и порой под неё требуются участки в сотни тысяч «квадратов». Такими объёмами располагают только промзоны, и мегаполисы взялись за их активное развитие.

Новая Европа

Один из самых ярких примеров последних лет — масштабное строительство в Лондоне. Там несколько расположенных рядом со станцией King’s Cross на севере Лондона газгольдеров были перестроены в жилой комплекс. Интересно, что цилиндрическую форму при строительстве было решено сохранить и квартиры по периметру теперь имеют форму усечённых конусов. Называется жилой комплекс «Газгольдеры Кингс-Кросс», а выполнила проект британская компания Wilkinson Eyre. Сейчас самые бюджетные варианты студий реализуются по довольно высокому ценнику — за 775 000 фунтов стерлингов (около 78 млн рублей).

Ещё один масштабный проект редевелопмента — Portland Towers в Копенгагене. Здесь под переделку отправились два портовых зерновых элеватора, построенных в середине прошлого века. За несколько лет 59-метровые зернохранилища были перестроены в офисный комплекс класса А. Сегодня помещения здесь снимаются солиднейшими арендаторами: посольством Германии, консалтинговыми компаниями, госучреждениями.

Голландский Роттердам когда-то был «одной сплошной промзоной». Расположенный вплотную к портовой Гааге, город представлял собой скопление доков. В попытке трансформировать город власти сократили промышленную площадь Роттердама, заменив нерационально используемые территории зелёными зонами и парками (один из них, Dakpark, начинается на крыше торгового центра, плавно спускаясь, как с холма, на поверхность земли). Одним из наиболее развитых с точки зрения коммерческой недвижимости районов Роттердама стал Коп Ван Зюйд, занимающий площадь 250 га. В процессе редевелопмента здесь было построено 400 000 м² офисной недвижимости и 5300 м² жилья.

400 000 м2

офисной недвижимости и 5300 м² жилья были построены в процессе редевелопмента района Коп Ван Зюйд в Роттердаме

Ещё одним интересным примером уже стало преобразование бывшего аэропорта Асперн в Вене: на его месте сейчас строится район Зеештадт. Проект предусматривает строительство жилых и коммерческих объектов вокруг озера площадью 5 га. Проект планируется завершить к 2028 году. Инвесторы утверждают, что район сможет создать до 20 000 новых рабочих мест.

Российские «реконцепции»

Редевелопмент — тренд и в России. Основательница площадки Redeveloper.ru Мила Капитанникова считает, к примеру, что редевелопмент является практически единственным способом обновления тела города, особенно в условиях повышенной плотности мегаполисов и концентрации городской среды.

«При этом РЕ (редевелопмент, реконструкция, реставрация, реновация, ревитализация, реконцепция) — это возможность места. Сейчас в российских мегаполисах почти не осталось свободных земельных участков. РЕ даёт шанс на привлекательные локации, которые, в свою очередь, дают интересные проекты как коммерческой, так и жилой недвижимости и креативных пространств», — объясняет Капитанникова.

Неслучайно, по данным аналитиков международной консалтинговой компании JLL, в 2020 году объём инвестиционных сделок, подразумевающих их последующий редевелопмент, вырос в России до 48% с прежних 15%.

Владислав Николаев, региональный директор департамента консалтинга Colliers International, добавляет, что для Москвы и Санкт-Петербурга редевелопмент актуален, так как в столицах старый промышленный пояс расположен фактически вокруг центральной части города. Соответственно, редевелопмент промзон — естественный ход развития города, выгодный девелоперам, поскольку освобождаются уникальные локации.

До 48%

с прежних 15% вырос объём инвестиционных сделок, подразумевающих последующий редевелопмент объектов, в России в 2020 году

Московские промзоны

Московский стройкомплекс утверждает, что 17% территории «старой» Москвы приходится именно на бывшие промзоны.

Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию лофт-проектов KR Properties, говорит, что в наших реалиях редевелопмент — фактически вынужденная мера: в центре Москвы практически не осталось свободных площадок для строительства, и приходится работать с теми зданиями, которые есть. Кроме того, признаёт эксперт, это наиболее эффективный способ адаптирования индустриальных территорий к новой жизни, вторая жизнь для пустующих исторических зданий. При этом можно сохранить наследие индустриальной эпохи, передать дух промышленной архитектуры, реконструировав исторические корпуса фабрик и вдохнув в них новую жизнь.

На сегодняшний день крупнейший проект реорганизации промзоны не только в России, но и в Европе — это ревитализация ЗИЛа. Вместо полуразрушенных заводских цехов, пустырей и стихийных складов на месте бывшего автозавода и в ближайших локациях в перспективе 10—15 лет планируется построить 6,4 млн м² недвижимости различного назначения: жильё, офисы, социальные и коммерческие объекты. Часть этого мегапроекта реализует группа «Эталон», речь идёт о комплексном развитии территории ЗИЛ-Юг площадью 109 га.

6,4 млн м2

недвижимости различного назначения планируется построить на месте завода ЗИЛ

6,4 млн м2

недвижимости различного назначения планируется построить на месте завода ЗИЛ

Данная территория выгодна инвесторам по целому ряду причин: удачное расположение, развитые транспортные связи с окружающей городской застройкой и при этом отсутствие жилых кварталов — в итоге можно создавать комфортную и современную городскую среду со всеми необходимыми для жизни функциями. В «Эталоне» считают, что именно этот проект станет флагманом продаж на ближайшие годы. При этом столичные власти считают районы ЗИЛа и Южного порта новым перспективным центром города, который будет иметь такое же значение с точки зрения экономики, рабочих мест и городского развития, как Москва-Сити и исторические районы в пределах Садового кольца.

Владислав Николаев из Colliers International говорит, что основная часть проектов с сохраняемыми зданиями представляет собой офисные проекты и/или общественные пространства, ядро которых составляют офисы («Красная Роза», «Даниловская мануфактура», «Новоспасский Двор», «Красный Октябрь», Artplay, «Флакон»).

«Но в последнее время появляется достаточно много проектов с доминирующей частью апартаментов и/или жилья. Кроме „ЗИЛа“, из проектов редевелопмента, которые предполагают полную регенерацию территории в Москве, необходимо выделить Москва-Сити (раньше была промзона), Тушинский аэродром, завод „Серп и молот“, Силикатные улицы, район Огородного проезда, Магистральные улицы и район Шелепихинской набережной — во всех этих локациях строится в основном жильё».

По мнению Ольги Широковой, директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, маржинальность проектов редевелопмента промзон очень индивидуальна: «Где-то необходим вывоз и очистка грунтов, где-то речь идёт о реконструкции исторических зданий, где-то нужно решать вопрос с множеством собственников и/или режимов использования. Точно можно утверждать, что эти проекты сложнее обычных, именно поэтому девелоперы приступили к их активному освоению, только когда более простые с точки зрения реализации площадки оказались заняты», — объясняет эксперт.

Александр Подусков из KR Properties полагает, что, несмотря на то, что редевелопмент — это более сложная задача, проектов приспособления существующих зданий к современному использованию на рынке, в том числе и рынке элитной недвижимости, будет становиться всё больше: «Уже сегодня они занимают пятую часть всего первичного предложения, а скоро их доля достигнет половины. Кроме того, застройщик получает конкурентное преимущество: „дома с историей“ пользуются спросом у покупателей и быстрее реализуются».

Эта статья была вам полезна?

Читайте ещё