Современное градостроение стремительно отходит от многолетней практики монофункциональной застройки: последние десятилетия было принято не смешивать жилое строительство с офисным и коммерческим — в итоге в большинстве мегаполисов существуют практически не пересекающиеся спальные и деловые районы. Сейчас тренд поменялся. По словам члена совета директоров Международного сообщества городского и регионального планирования (International Society of City and Regional Planners, ISOCARP) Милены Ивкович, теперь в европейских городах функционал районов распределён поровну между жилым и рабочим пространством (по 45%), а оставшиеся 10% приходятся на объекты инфраструктуры. Таким образом районы приобретают самодостаточность, сохраняя при этом индивидуальность.

Территории для подобных проектов нужны немаленькие, это уже не точечная застройка, а комплексная, и порой под неё требуются участки в сотни тысяч «квадратов». Такими объёмами располагают только промзоны, и мегаполисы взялись за их активное развитие.

Новая Европа

Один из самых ярких примеров последних лет — масштабное строительство в Лондоне. Там несколько расположенных рядом со станцией King’s Cross на севере Лондона газгольдеров были перестроены в жилой комплекс. Интересно, что цилиндрическую форму при строительстве было решено сохранить и квартиры по периметру теперь имеют форму усечённых конусов. Называется жилой комплекс «Газгольдеры Кингс-Кросс», а выполнила проект британская компания Wilkinson Eyre. Сейчас самые бюджетные варианты студий реализуются по довольно высокому ценнику — за 775 000 фунтов стерлингов (около 78 млн рублей).

Ещё один масштабный проект редевелопмента — Portland Towers в Копенгагене. Здесь под переделку отправились два портовых зерновых элеватора, построенных в середине прошлого века. За несколько лет 59-метровые зернохранилища были перестроены в офисный комплекс класса А. Сегодня помещения здесь снимаются солиднейшими арендаторами: посольством Германии, консалтинговыми компаниями, госучреждениями.

Ещё одним интересным примером уже стало преобразование бывшего аэропорта Асперн в Вене: на его месте сейчас строится район Зеештадт. Проект предусматривает строительство жилых и коммерческих объектов вокруг озера площадью 5 га. Проект планируется завершить к 2028 году. Инвесторы утверждают, что район сможет создать до 20 000 новых рабочих мест.

Российские «реконцепции»

Редевелопмент — тренд и в России. Основательница площадки Redeveloper.ru Мила Капитанникова считает, к примеру, что редевелопмент является практически единственным способом обновления тела города, особенно в условиях повышенной плотности мегаполисов и концентрации городской среды.

«При этом РЕ (редевелопмент, реконструкция, реставрация, реновация, ревитализация, реконцепция) — это возможность места. Сейчас в российских мегаполисах почти не осталось свободных земельных участков. РЕ даёт шанс на привлекательные локации, которые, в свою очередь, дают интересные проекты как коммерческой, так и жилой недвижимости и креативных пространств», — объясняет Капитанникова.

Московские промзоны

Московский стройкомплекс утверждает, что 17% территории «старой» Москвы приходится именно на бывшие промзоны.

Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию лофт-проектов KR Properties, говорит, что в наших реалиях редевелопмент — фактически вынужденная мера: в центре Москвы практически не осталось свободных площадок для строительства, и приходится работать с теми зданиями, которые есть. Кроме того, признаёт эксперт, это наиболее эффективный способ адаптирования индустриальных территорий к новой жизни, вторая жизнь для пустующих исторических зданий. При этом можно сохранить наследие индустриальной эпохи, передать дух промышленной архитектуры, реконструировав исторические корпуса фабрик и вдохнув в них новую жизнь.

Данная территория выгодна инвесторам по целому ряду причин: удачное расположение, развитые транспортные связи с окружающей городской застройкой и при этом отсутствие жилых кварталов — в итоге можно создавать комфортную и современную городскую среду со всеми необходимыми для жизни функциями. В «Эталоне» считают, что именно этот проект станет флагманом продаж на ближайшие годы. При этом столичные власти считают районы ЗИЛа и Южного порта новым перспективным центром города, который будет иметь такое же значение с точки зрения экономики, рабочих мест и городского развития, как Москва-Сити и исторические районы в пределах Садового кольца.

Владислав Николаев из Colliers International говорит, что основная часть проектов с сохраняемыми зданиями представляет собой офисные проекты и/или общественные пространства, ядро которых составляют офисы («Красная Роза», «Даниловская мануфактура», «Новоспасский Двор», «Красный Октябрь», Artplay, «Флакон»).

«Но в последнее время появляется достаточно много проектов с доминирующей частью апартаментов и/или жилья. Кроме „ЗИЛа“, из проектов редевелопмента, которые предполагают полную регенерацию территории в Москве, необходимо выделить Москва-Сити (раньше была промзона), Тушинский аэродром, завод „Серп и молот“, Силикатные улицы, район Огородного проезда, Магистральные улицы и район Шелепихинской набережной — во всех этих локациях строится в основном жильё».

По мнению Ольги Широковой, директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, маржинальность проектов редевелопмента промзон очень индивидуальна: «Где-то необходим вывоз и очистка грунтов, где-то речь идёт о реконструкции исторических зданий, где-то нужно решать вопрос с множеством собственников и/или режимов использования. Точно можно утверждать, что эти проекты сложнее обычных, именно поэтому девелоперы приступили к их активному освоению, только когда более простые с точки зрения реализации площадки оказались заняты», — объясняет эксперт.

Александр Подусков из KR Properties полагает, что, несмотря на то, что редевелопмент — это более сложная задача, проектов приспособления существующих зданий к современному использованию на рынке, в том числе и рынке элитной недвижимости, будет становиться всё больше: «Уже сегодня они занимают пятую часть всего первичного предложения, а скоро их доля достигнет половины. Кроме того, застройщик получает конкурентное преимущество: „дома с историей“ пользуются спросом у покупателей и быстрее реализуются».