Недвижимость
Склады вместо моллов, Санкт-Петербург вместо Москвы: как развивается коммерческая недвижимость в 2021 году
Джеймс Корриган
Управляющий директор департамента инвестиционной деятельности Сбербанка
Оживление после локдауна
По данным Knight Frank, в первом полугодии 2021 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость в России достиг 109,7 млрд рублей, что на 17% больше, чем за аналогичный период 2020 года. Восстановление рынка было особенно заметным во втором квартале, когда объём инвестиций превысил прошлогодние показатели почти в два раза.
Конечно, сказался эффект низкой базы — на второе полугодие прошлого года пришёлся жёсткий локдаун. В допандемийном первом полугодии 2019-го инвестиции составили 116 млрд рублей.
Позитивные результаты обусловлены общим оживлением рынка недвижимости и восстановлением экономики, а также крупными сделками в самых активных сегментах: участки под девелопмент (доля которых составила 50% в общем объёме) и складские объекты (18%). Третья волна ударила разве что по сектору общепита, так что по итогам года аналитики Knight Frank Russia ожидают достижения допандемийных показателей — около 250—270 млрд рублей.
Динамичнее всего восстанавливаются рынки за пределами Москвы. Например, доля Санкт-Петербурга в общем объёме достигла 43% против 18% годом ранее, а доля регионов — 8% против 3%.
Инвестируют как сами девелоперы, так и управляющие компании, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, например «Сбер Управление Активами». А вот доля иностранных инвесторов в первом полугодии 2021 года оказалась рекордно низкой — 2,3% против 6,9% годом ранее, по данным Knight Frank Russia.
43%
— доля Санкт-Петербурга
в общем 0,8 объёме инвестиций
в коммерческую недвижимость
Динамика инвестиций по регионам
Склады-фавориты
Динамичнее всего растут инвестиции в складскую недвижимость. Если в первом полугодии 2020 года на неё приходилось 10%, то сейчас — 18%. В 2015—2019 годах средняя доля не превышала 5—7%. Особенно быстро развиваются склады в регионах.
Ситуация в сфере девелопмента складской недвижимости немного напоминает ситуацию с торговыми центрами в 2006—2008 годах, когда абсолютно все хотели строить моллы. В последнее время в Сбербанк активно обращаются девелоперы с запросами о проектном финансировании таких проектов. Бурное развитие электронной коммерции подстёгивает спрос на складские площади, и её растущая потребность в распределительных и логистических центрах будет только возрастать.
Полагаю, что объём инвестиций в складскую недвижимость сохранится в виде устойчивого тренда на ближайшие несколько лет. Финансирование складских инвестпроектов идёт в рублях и не несёт в себе валютных рисков, похожих на те, которые реализовались в 2014—2015 годах на фоне массового перехода арендаторов на расчёты в рубли после обвала национальной валюты.
После финансового кризиса 2014 года девелоперы потратили несколько лет на то, чтобы разобраться с валютными кредитами, взятыми на строительство торговых центров. Сегодня в складском девелопменте гораздо больше стабильности. Этот сегмент коммерческой недвижимости получает дополнительную поддержку от частных инвесторов, которые покупают паи профильных инвестиционных фондов.
Торговая и гостиничная недвижимость
В течение последних лет торговые центры превратились из совокупности торговых точек в полноценные центры развлечений для всей семьи. Но пандемия сделала ТЦ с большой долей развлекательной составляющей наиболее уязвимыми, поскольку именно детские центры, спортивно-развлекательные объекты и фудкорты первыми попали под ограничения.
Запреты не только влияли на деятельность работающих объектов, но и сдерживали ввод в эксплуатацию новых. По данным Knight Frank, объёмы ввода в эксплуатацию торговой недвижимости в 2020 году были минимальными за последние 10 лет и составили чуть более 600 тысяч м². Однако в первом полугодии 2021 года инвестиции в торговую недвижимость всё-таки пошли в рост — сейчас они занимают 11% против 5% год назад.
Инвестиции в строительство ТЦ по-прежнему выглядят рискованными. Но всё сильно зависит от локации и концепции конкретного объекта — ТЦ со сбалансированным пулом арендаторов и в проходных местах перенесли пандемию лучше остальных. Неплохо развиваются небольшие районные ТЦ: люди зачастую не готовы ехать на масштабный шопинг в огромный молл, но готовы ходить пешком за необходимыми продуктами и товарами.
Ещё один растущий сегмент — гостиницы. Если в прошлом году на них приходилось всего 1% инвестиций, то сейчас 7%. Внутренний туризм расцвёл на фоне ограничений перелётов, и обнаружился дефицит инфраструктуры.
600 тысяч м²
торговой недвижимости вели
в эксплуатацию в 2020 году,
это минимум за 10 лет
Структура инвестиций по сегментам
Коммерческие возможности жилых комплексов
У девелоперов, работающих на рынке жилья, появился новый вызов — организация работы стрит-ритейла на первых этажах многоквартирных домов.
Времена стихийного заполнения площадей случайными арендаторами уходят в прошлое. Сегодня люди покупают у известных застройщиков не просто квартиру, а место для жизни. В пределах своего ЖК они рассчитывают увидеть сбалансированную и комфортную инфраструктуру, отвечающую их потребностям и интересам. Их вряд ли обрадует стихийный наплыв цветочных магазинов или салонов красоты в сочетании с отсутствием хорошей аптеки или химчистки.
Для создания такого сбалансированного пространства в жилом комплексе требуется комплексное решение от анализа данных о потребительских предпочтениях будущих жителей и разработки соответствующей концепции помещений до поиска проверенных арендаторов и покупателей данной инфраструктуры в ЖК.
Это непрофильный бизнес для строительного девелопера, но, возможно, интересное направление для экосистемы Сбера с учётом того, что банк обладает значительным массивом больших данных, на основании которых может возникнуть уникальный для рынка продукт.