Недвижимость
Смена парадигмы: как выживают торговые центры
Марина Малахатько
директор отдела торговых помещений CBRE в Москве
В России насчитывается примерно 25 млн м² качественной торговой недвижимости, из них в Москве — около 6 млн м². По итогам 2020 года вакантность торговых площадей заметно выросла, так, по Москве она составила около 9%. Причины понятны: из-за введённых карантинных мер посещаемость ТЦ упала и в Москве, и в регионах: по сравнению с «доковидной» эпохой проседание составило в среднем 20%. При этом положение в разных регионах порой различалось кардинально — всё зависело от решений губернаторов в части карантинных мер (кое-где ТЦ стояли закрытыми гораздо дольше, чем в столице, а некоторые не вернулись к полноценной работе до сих пор). Разумеется, в таких условиях выручка и у ТЦ, и у ритейлеров упала — пришлось принимать меры.
Скидки и ставки
В сравнении с кризисом 2008 года на этот раз лендлорды были гораздо более щедрыми на скидки для арендаторов: понимали, что по окончании кризиса могут не найти новых партнёров. В результате среди крупных арендаторов массового оттока не произошло, и в основном из ТЦ ушли мелкие ритейлеры (несетевые и молодые — те, кто снимал площади в пределах 250 м²) — правда, из некоторых ТЦ они уходили десятками.
При этом скидки предоставлялись на определённый срок: кому-то всего на несколько месяцев, другим — дольше. Это объяснимо: например, в Москве ТЦ давно работают в штатном режиме, и повода для льгот уже нет.
Мы знаем случаи, когда при заключении договора аренды на 2021 год был уменьшен размер арендной платы (особенно в тех случаях, когда изначально он был выше среднерыночного), и хотя это тоже косвенное влияние пандемии, мы видим в таком решении возможность в целом не привязываться к конкретной ситуации. Особенно эти меры эффективны в случаях, когда ставки привязаны к курсу валют, таких мало, но они есть.
И кино, и медицина
Способы выживания у ТЦ разные, а некоторым даже не понадобилось искать новые. Так, например, «Авиапарк» активно укрепляет позиции и даже наращивает площадь, по итогам года он вошёл в топ-5 московских ТЦ.
Если говорить о рядовых центрах, то ситуация может быть прямо противоположной: в низкокачественных ТЦ проблемы начались ещё до пандемии. Трафик стал падать из-за роста популярности онлайн-ритейла. В итоге вакансия площадей росла, и лендлорды были вынуждены искать альтернативные решения.
Самыми популярными становятся обычно следующие подходы:
- Открытие дарксторов (магазины, работающие только на выдачу и доставку и закрытые для внешних посетителей). Чаще всего им сдаётся неликвидная площадь в отдалении от входа.
- Размещение компаний из сегмента городской логистики (склады, работающие на рынок b2c: доставка идёт непосредственно к клиенту, а не в магазины). Под такие объекты может использоваться даже парковка.
- Открытие коворкингов. Здесь требований к помещению гораздо больше — например, нужны окна и хорошие коммуникации (в том числе нормальные лифты). В качестве примера можно привести «Центральный детский мир», верхний этаж которого (около 3000 м²) собиралась снять сеть коворкингов. Сделка не состоялась из-за того, что лендлорд не смог уговорить совет директоров заменить коворкингом один из детских развлекательных комплексов. Действительно, смена парадигмы — серьёзный шаг, и далеко не все могут себе его позволить. Кроме того, в данном случае действовала ещё и жёсткая установка от городских властей.
Есть и более экзотические варианты задействования пустующих площадей: открытие медицинских центров (примеры — переоборудованный в ковидный госпиталь АТЦ «Москва» на Каширском шоссе или клиника «Чайка» в «Городе столиц» МДЦ «Москва-Сити», расположенная в торговой зоне). Открытие медицинских центров вместо кинотеатров — один из последних трендов. Очевидно, что кинотеатрам уже не нужны такие большие площади, как раньше (6000—10 000 м²), а значит, настало время найти излишкам другое применение. Требования, необходимые для размещения медицинских учреждений, сегодня уже закладываются в техдокументацию при проектировании торговых центров.
Можно использовать пустующие торговые площади под театры или киностудии. К примеру, у нас был запрос на поиск подходящей локации от Театра Бродвейских мюзиклов. Такие запросы мы пока относим к категории «разовых», в то же время сам факт их появления говорит об определённой тенденции. При этом лендлордам такие нестандартные клиенты не очень выгодны: большие деньги те платить не готовы, но они вынуждены работать и с такими арендаторами, иначе выручка будет совсем низкой.
Бывают и совсем неожиданные варианты. В России подобные проекты пока реализованы не были (да и сложно их представить хотя бы из-за строгих СНиПов), но в Китае уже есть кейсы переформатирования верхних этажей торговых центров (и даже достройки новых) под жильё. А в Калифорнии есть отличный пример редевелопмента устаревшего торгового центра в Западном Лос-Анджелесе под суперсовременный офисный кампус, где разместилась, например, и киностудия Netflix. В России, впрочем, столь экстремальных вариантов развития ТЦ, на мой взгляд, пока не предвидится.
Перспективы и тренды
Основной тренд — трансформация торговой недвижимости в многофункциональные центры. Со временем классических торговых галерей будет становиться всё меньше и меньше. Особенно ярко этот тренд уже прослеживается в Москве.
Ещё одна тенденция (тоже, скорее, столичная) — изменение размеров площадей торговых центров. Такие гиганты, как «Авиапарк», вряд ли будут появляться в дальнейшем: теперь актуальнее ниша с более компактными габаритами до 100 000 м² (на пике спроса будут варианты с 30 000—40 000 м² арендопригодной площади). И тоже в сочетании с иными форматами, помимо собственно ритейла.
В регионах же пока традиционный формат довольно сильно востребован — и посетителями, и арендаторами. Мы убедились в этом на открытии «Калина Молла» во Владивостоке: ТЦ для города был не первым (хотя другие объекты не такого высокого уровня), но ажиотаж был очень большим. Другой пример — «Казань Молл». Казань — развитый мегаполис с высоким насыщением торговой недвижимости. До ввода «Казань Молла» обеспеченность качественными торговыми площадями была равна 433 м² на 1000 жителей. При этом в городе почти 10 лет не строились новые объекты. Таким образом, ТЦ «Казань Молл», открывшись в ноябре 2020 года с высоким уровнем заполнения, почти сразу завоевал трафик от 18 до 23 тыс. человек в день и привязанность горожан.
В любом случае в ближайшие годы будут появляться непривычные форматы. Более того, уже сейчас в проекты закладываются разнообразные варианты нового использования: от коворкингов и профессиональных концертных площадок до интегрированных парков и бутик-отелей, и это самая важная тенденция для тех, кто работает в отрасли.