Недвижимость

Структурные изменения. Как развивается сегмент офисной недвижимости класса А в Москве

27 сентября

5 мин

Поделиться в соцсетях

Арсен Оганджанян

Управляющий директор — начальник управления по работе с клиентами недвижимости Сбербанка

Коммерческая недвижимость

Офисная недвижимость, особенно если речь идёт о премиальных объектах класса А, традиционно воспринималась рынком как наиболее консервативная и менее рискованная инвестиция. Офис класса А в одном из ключевых деловых районов Москвы, как правило, предполагал наличие долгосрочных договоров аренды и надёжных, нередко международных, компаний арендаторов. В связи с этим, ставки капитализации на премиальные офисные объекты в период 2008—2021 годов находились в диапазоне 9,5—12% (данные Knight Frank) и исторически были ниже, чем ставки на премиальные объекты торговой недвижимости (в период 2008—2021 годов в среднем на 0,5%) и премиальные объекты складской недвижимости (в период 2008—2021 годов в среднем на 2%). Однако за последние несколько лет, казалось бы, наиболее стабильный сегмент коммерческой недвижимости столкнулся с несколькими внешними факторами, наступление которых спрогнозировать было практически невозможно. Весной 2020 года рынок офисов столкнулся с массовым переводом сотрудников на удалённый режим в связи с ограничениями из-за COVID-19. Несмотря на фундаментальный характер происходящих изменений, сегмент высококлассных офисных объектов класса А прошёл пандемию относительно успешно благодаря в первую очередь низкой вакансии в ключевых деловых районах на начало 2020 года, а также самой природе кризиса, которая не была связана с экономическими предпосылками. К концу 2021 года загрузка и посещаемость высококлассных офисов стабилизировалась и на рынке отсутствовали предпосылки для нового кризиса.

Уход международных арендаторов

Начиная со второго квартала 2022 года ситуация на офисном рынке класса А в Москве существенно изменилась. На текущий момент уже достаточно трудно перечислить все международные компании, заявившие о приостановке или сокращении своей деятельности в РФ. Не менее трудной является задача по оценке объёма площадей, которые занимали данные компании на офисном рынке Москвы. По различным оценкам консультантов портфель иностранных арендаторов в классе А на начало 2022 года составлял около 1 млн м².

По нашим оценкам, основанным на анализе более 20% от всех площадей, занимаемых арендаторами из признанных недружественными стран, в ключевых субрынках с исторически высокой долей международных арендаторов — ЦДР, Ленинградском, Ленинском, Садовое Кольцо — ТТК, объём потенциального высвобождения может составить около 300 000 м².

Завершение заявленных проектов и рост вакансии

Не стоит забывать и о вводе новых объектов в эксплуатацию. По данным IBC Real Estate, объём заявленного ввода в классе А Москвы на 2022—2023 годы составляет около 1 млн м². На фоне возросшей неопределённости часть из этих проектов находится «под риском переноса» и реальный прогнозный ввод оценивается в 500 000—550 000 м².

Также мы провели анализ зависимости динамики объёмов чистого поглощения на рынке офисов класса А и объёмов ВВП. Средний исторический объём чистого поглощения в классе А Москвы в период 2007—2021 годов можно оценить в 250 000 м² в год, при этом можно видеть, что в периоды спада ВВП объёмы чистого поглощения также сокращались — в 2009, 2016 (отложенный эффект спада 2015-го) и 2020 годах. По прогнозам большинства аналитиков, экономика России по итогам 2022—2023 годов будет находиться в отрицательной зоне роста, в связи с чем можно предположить, что чистое поглощение не превысит 300 000—350 000 м² в ближайшие два года.

Динамика ВВП и чистого поглощения на рынке офисов класса А

Прогноз чистого поглощения без учёта ухода иностранных компаний — ~350 000 м² в период 2022—2023 годов

Источник: Управление по работе с клиентами недвижимости Сбербанка

Таким образом, можно говорить о том, что в связи с уходом иностранных компаний, завершением проектов в высокой стадии готовности и снижением объёмов чистого поглощения рынок офисов класса А за два года может пополнить около 500 000 м² свободных площадей, что означает возможный рост вакансии в классе А с 10% на начало 2022 года до почти 19% к концу 2023 года.

План развития класса А в Москве в 2022—2023 годах, млн м2

Источник: Управление по работе с клиентами недвижимости Сбербанка

Среднесрочная перспектива

Состояние офисного сегмента класса А Москвы в период 2023—2024 годов будет связано с большим количеством факторов неопределённости, однако можно обозначить ряд трендов, которые однозначно будут оказывать влияние на рынок.

На 2022—2023 годы девелоперами было заявлено более 1 млн м² ввода новых объектов класса А. Часть из этих проектов будет перенесена или реализуется в формате BTS, однако нельзя не отметить значительный объём новых спекулятивных объектов (например, Moscow Towers более 200 000 м² GLA, iCITY — 136 000 м² GLA). Это означает, что в ближайшие годы нас, скорее всего, ждёт рынок арендатора.

Очевидны изменения в структуре спроса: доля иностранных арендаторов будет минимальна, также под риском спрос со стороны ИТ- и технологических компаний. При этом новым драйвером развития офисного рынка может стать госсектор.

Описанные выше тенденции и прогнозируемый рост вакансии будет сдерживать рост ставок аренды, а в негативном сценарии может привести к их снижению до 10% в конце 2022-го — начале 2023 года.

Коммерческая недвижимость

Арсен Оганджанян

Управляющий директор — начальник управления по работе с клиентами недвижимости Сбербанка

Поделиться в соцсетях

Статья была вам полезна?

Да

Нет