Недвижимость
Удержали рынок. Почему спрос на коммерческую недвижимость оказался лучше прогнозов
Весной 2022 года эксперты допускали более чем 50%-ное снижение трафика торговых центров и миллионы пустующих квадратных метров складов. Но коммерческая недвижимость оказалась устойчивой к внешним изменениям, и по итогам октября стало ясно, что прогнозы не сбылись. Рассказываем, что помогло владельцам ТЦ, бизнес-центров и складских комплексов сдержать рост объёмов вакантных площадей.
Торговые центры ищут замену ушедшим брендам
Арендная выручка от непрерывно работавших два года операторов ТЦ в сегментах спортивных товаров, фудкортов и одежды увеличилась до 12% в зависимости от профиля, показало исследование Залоговой службы Сбера. Оно проведено на основе сравнения данных за 10 месяцев 2022 года с данными аналогичного периода 2021 года об арендных доходах 50 торговых центров, находящихся в управлении службы. А вот выручка от магазинов детских товаров, парфюмерии и косметики, бытовой техники и электроники сократилась.
При этом число уникальных посетителей торговых центров, в которых раньше работала существенная доля иностранных операторов, восстанавливается относительно уровня февраля — марта 2022 года, говорит технический директор «НПО Аналитика» Андрей Журавлёв.
Одна из причин — активность федеральных брендов одежды, таких как Melon Fashion Group (объединяет марки Zarina, Befree, Love Republic и Sela). По словам директора по развитию Love Republic Екатерины Пригоды, компания рассматривает новые площадки и расширяет уже действующие магазины.
Рынку помогает и возобновление работы компаний, приостановивших деятельность в начале года. Так, у Malltech (строит и управляет торговыми центрами в нескольких городах России) 70% таких операторов открылись или планируют открытие со сменой бренда или передачей управления партнёрам, рассказывает коммерческий директор компании Мария Дриц.
Неизбежно появление новых якорей на замену уходящих fashion-брендов, универмаги могут закрыть эту нишу при условии гибкого формата и понимания конечной аудитории в каждой конкретной локации, считает эксперт в развитии универмагов (в прошлом CEO «Цветного») Ирина Рябко. С ней соглашается руководитель проекта «Телеграф» Николай Константинов, уточняя, что для окупаемости таких объектов их площадь должна быть не менее 1000 м².
Управляющий партнёр Retex Анна Папаскири ожидает, что операторы в сегменте спортивных товаров и fashion будут менять подход к ассортименту брендов и предлагать новые концепции на фоне снижения потребительских расходов, изменения стоимости логистики, закупки и других макрофакторов.
Успешность каждого отдельно взятого проекта зависит не только и не столько от скорости адаптации, сколько от соответствия выбранной стратегии потребностям аудитории, считает директор по управлению объектами и коммерциализации департамента управления недвижимостью Nikoliers Ольга Лесина.
Арендная выручка от общепита после перехода бизнеса локальным игрокам пока не восстановилась относительно 2021 года, но имеет тенденцию к росту. Некоторые компании оперативно возобновили работу. Например, сеть кофеен Stars Coffee провела ребрендинг всего за месяц, сохранив 1100 рабочих мест и больше 100 точек в разных городах России, говорит её управляющий партнёр Эрнесто Гонсалес.
1 месяц
занял ребрендинг кофеен Stars Coffee
Иван Артёмов, директор, руководитель направления ритейл-консалтинга CORE.XP отмечает, что трансформация торговой недвижимости проходит интенсивно. Полина Жилкина, управляющий партнёр Retex, добавляет, что к началу 2023 года количество незанятых площадей сократится.
Торговая недвижимость сохраняет привлекательность для инвесторов: специализирующаяся на коллективных вложениях Aktivo планирует наращивать портфель сегмента, говорит руководитель отдела продаж и финансовый советник Рустам Лифар. Компания намерена увеличить портфель ТЦ с окупаемостью менее 10 лет по чистому операционному доходу (или с caprate 12,5—13,5%).
Кроме того, по словам Марины Харитоновой, генерального директора Accent Capital, с точки зрения инвестиций также интересен гостиничный сегмент, но есть сложности для входа в активы новых инвесторов из-за высокой капиталоёмкости и длительного срока окупаемости проектов.
Офисы освобождаются
Залоговая служба Сбера зафиксировала снижение арендных ставок на офисы в третьем квартале 2022 года. При этом стоимость аренды в лучших объектах класса А снизилась на 3%, а вот на офисы класса B, согласно данным Сommonwealth Partnership, просела более существенно — на 8,6%.
Спрос пока не показал критичного снижения, ожидается более заметное сжатие в 2023 году, отмечает руководитель департамента офисной недвижимости Сommonwealth Partnership Наталья Никитина. В результате текущий и будущий годы могут стать первым в истории периодом, когда чистое поглощение (разница между объёмом занятых площадей на конец и на начало периода) будет отрицательным дольше одного года подряд.
С этим выводом согласна и член совета директоров IBC Real Estate Екатерина Белова. По её оценке, пик объёмов вакантных площадей придётся на середину 2023 года и, по прогнозам эксперта, не упадёт ниже 14%. Сдерживающими факторами для его дальнейшего роста выступают низкие показатели по вводу новых офисных помещений и активность российских арендаторов, резюмирует эксперт.
Спрос на склады стабилен
Прогнозы по существенному росту объёма свободных площадей в складском сегменте не оправдались: средний уровень на московском рынке без учёта субаренды, составляет 2,6—3%, по оценке экспертов Nikoliers и Core.XP.
Региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко отмечает в 2022 году рост объёма сделок по приобретению активов по всем сегментам коммерческой недвижимости. При этом по итогам третьего квартала 2022 года, диапазон ставок капитализации на премиальные складские объекты составил 11—13%, что больше на 1 п. п. в сравнении с показателями 2020 и 2021 годов (тогда они составляли 11—12%).
Сегмент в очередной раз демонстрирует устойчивость перед кризисами, сохраняя востребованность для клиентов и инвесторов, говорит старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. «Прогнозы ни о миллионах квадратных метров пустующих складов, ни о катастрофическом падении спроса, которые звучали с начала весны, не сбылись», — добавляет эксперт.
2,6–3%
составляет доля свободных складских площадей
в Москве
Прогнозы по существенному росту объёма свободных площадей в складском сегменте не оправдались: средний уровень на московском рынке без учёта субаренды, составляет 2,6—3%, по оценке экспертов Nikoliers и CORE.XP.
2,6–3%
составляет доля свободных складских площадей
в Москве
Региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко отмечает в 2022 году рост объёма сделок по приобретению активов по всем сегментам коммерческой недвижимости. При этом по итогам третьего квартала 2022 года, диапазон ставок капитализации на премиальные складские объекты составил 11—13%, что больше на 1 п. п. в сравнении с показателями 2020 и 2021 годов (тогда они составляли 11—12%).
Сегмент в очередной раз демонстрирует устойчивость перед кризисами, сохраняя востребованность для клиентов и инвесторов, говорит старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. «Прогнозы ни о миллионах квадратных метров пустующих складов, ни о катастрофическом падении спроса, которые звучали с начала весны, не сбылись», — добавляет эксперт.
