Сфера недвижимости вступила в эру перемен. На протяжении десятилетий она была одной из самых консервативных отраслей экономики: что можно придумать в строительстве и продаже зданий? Много лет инженеры проектировали дома, рабочие их возводили, а риелторы продавали. Казалось, здесь нет места для инноваций.

Последние пять лет показали: мир недооценивал наукоёмкость недвижимости и возможность для цифровизации целой отрасли. В США, Японии, Китае, Европе и России начали один за другим появляться стартапы, которые меняют привычные методы работы застройщиков, агентов, покупателей и контролирующих органов.

Это явление получило название proptech. Так в английском языке сократили словосочетание property technology, то есть «технологии в сфере собственности». И нет, речь не о банальной сигнализации или способах транспортировки бетона. Proptech-компании имеют дело не только с технологиями, но и с отношениями между людьми, непосредственно занятыми в недвижимости. Рассказываем, как работают proptech-сервисы XXI века.

Как меняется проектирование зданий

Любая стройка начинается с проекта и сметы, и здесь важное место заняли BIM-технологии. BIM расшифровывается как Building Information Modeling, в переводе на русский это означает «информационное моделирование здания». Отличие от привычных архитектурных построений в том, что цифровая BIM-модель охватывает все аспекты будущего сооружения: не только детали и материалы, из которых изготовят объект, но и окружающий ландшафт, влияние каждого элемента на окружающую среду, а также технико-экономические показатели объекта.

Всего несколько лет назад Минстрой отчитывался о 5%-ном распространении BIM на российских стройках, но сейчас ситуация стремительно меняется. Вступил в силу закон, который обязывает строителей зданий по государственному заказу пользоваться BIM. А с 2022 года на эту технологию должны будут перейти застройщики коммерческих объектов. Современный уровень проникновения BIM в России превысил 50%.

«BIM-технологии имеют большой потенциал для оптимизации затрат на строительство и для выстраивания каналов взаимодействия застройщиков с покупателями», — рассказал сооснователь и директор PropTech Russia Иван Нохрин на совместной онлайн-конференции СберПро Медиа и РБК под названием «Время изменений: рынок недвижимости — взгляд в будущее».

«До недавнего времени только крупные игроки внедряли BIM, но сейчас использовать эту технологию начинают и мелкие застройщики, — заявил Нохрин. — Стоимость внедрения этой инновации укладывается в пределы погрешности строительного бюджета. К тому же девелоперы могут вырастить такие решения в собственном инкубаторе либо инвестировать в стартапы, которые делают такие проекты».

Proptech помогает всё контролировать

«Завиртуалить» можно не только проектирование, но и строительный надзор. В привычной картине 2000-х годов сотрудники банков и надзорных органов тратили по две-три недели на составление отчёта о ходе строительных работ. Для этого нужно выехать на объект и провести там множество манипуляций. Задача сама по себе требует времени, а во время пандемии такие проверки стали ещё сложнее.

Proptech-решение на этот случай предлагает использовать квадрокоптеры, быстро облетающие всю строительную площадку. «Это в десять раз быстрее и в четыре раза дешевле по сравнению с обычными методами, — утверждает основатель стартапа Skyeer Григорий Володин. — При классическом методе вы получаете неполные данные и недельные задержки до отчёта. Сейчас можно всё обследовать за пару часов: нужен один человек и один дрон. Дальше пару часов данные обрабатываются — и готово, всем получателям доступен один и тот же вариант.

Квадрокоптер проводит все измерения: длины, ширины, объёма. Технология позволяет сравнивать результаты облётов между собой, мгновенно и наглядно выявляет отклонения. Для работы проектировщиков дрон выгружает все сведения в специализированные программы. При этом данные с квадрокоптера нельзя подделать и намеренно исказить, а общий срок исполнения заказа составляет один день».

В целом у аэрофотомониторинга — а именно так называется интеллектуальное использование дронов на стройке — низкий порог входа для новых игроков и понятный экономический эффект для заказчиков. В результате эта сфера бурно развивается во всех странах, где вообще занимаются стройкой, в том числе в России.

Коронавирусные инновации: ИТ для карантина

Proptech-решения реагируют на быстро меняющиеся запросы рынка. Неудивительно, что именно эта отрасль предложила готовый продукт для эпохи коронавируса. Российская компания VisionLabs внедрила биометрические технологии прямо на стройплощадке: разработка этого стартапа быстро измеряет температуру множества рабочих, которые единовременно работают на объекте.

«Решение VisionLabs позволяет контролировать температуру 40 человек на стройке, — рассказал об опыте использования этой технологии финансовый директор девелопера AVA Group Артём Шишкин. — Мы установили оборудование в местах прохождения сотрудников. Теперь оно отслеживает показатели каждого работника, и если обнаружится превышение, система об этом просигнализирует. Точность замеров сопоставима с классическими градусниками. А сам прибор простой во внедрении и на стройплощадке».

Технология решает проблему с низкой пропускной способностью, добавил коммерческий директор VisionLabs Илья Романов: «Мерять температуру каждому работнику вручную долго. В нагрузочные часы нужно быстро пропустить много людей без образования очереди, а при этом ещё и измерить температуру, и оцифровать полученные данные.

Наша технология позволяет быстро собрать сведения, интегрировать их с системой контроля доступа и видеонаблюдением, а также объединить базы с учётом рабочего времени и блокированием доступа на площадку при выявлении критических температурных порогов. В результате снизилась нагрузка на сотрудников, которые отвечают за контроль температуры, и повысилась скорость реагирования бизнеса на выявленные факторы риска».

В отсутствие эпидемий решение VisionLabs пригодится для комплексной охраны труда и при стремлении к нулевому травматизму. Речь о пересечении опасных зон, ношении средств индивидуальной защиты — касок и жилетов, а также о контроле сотрудников подрядных организаций. Стартап предлагает девелоперам способ избежать «каруселей», когда субподрядчик перемещает одних и тех же сотрудников между несколькими площадками. Выявить подобные уловки поможет биометрическая идентификация каждого рабочего.

Апгрейд построенного дома

Вопреки стереотипам, proptech не заканчивается в тот момент, когда здание сдают в эксплуатацию. Новые технологии могут позволить более эффективно использовать уже заселённые дома. К примеру, строители домов премиум- и бизнес-класса могут внедрить в своих ЖК доступ жильцов по лицевой идентификации. Компьютерное зрение распознает каждого жителя дома и автоматически ограничит доступ на территорию тех, кого нет в «белом списке».

Та же VisionLabs предлагает девелоперам комплексное видеонаблюдение, которое реагирует на заранее заданные события — к примеру, на несанкционированный заезд автомобиля во двор без машин. Эта система не только защищает жильцов от непредвиденных ситуаций, но и повышает привлекательность проекта на стадии продажи: хорошее подспорье при реализации квартир на первичном рынке.

Ещё более эффективным инструментом продаж могут стать CRM-системы, заменяющие обычных продажников. Иван Нохрин из PropTech Russia привёл пример компании из Самары, которая целиком перевела процесс привлечения клиентов в «цифру»: застройщик запустил VR-экскурсии, которые в полтора раза снизили стоимость привлечения покупателя.

«Меняться нужно уже сейчас, — резюмировала управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова. — Proptech — это не какие-то футуристические рассуждения, а реальность. Поэтапно внедряя новые технологии и тем самым оптимизируя работу, мы получаем измеримый эффект».

Впрочем, в поиске наиболее продвинутых решений всё-таки придётся посмотреть за рубеж. К примеру, в жилых комплексах Сингапура действуют мобильные приложения для жильцов, где можно забронировать зону барбекю или коворкинг, расположенный в этом же комплексе. В конце месяца плату за такую краткосрочную аренду включат в квитанцию за услуги управляющей компании. В некоторых ЖК через то же мобильное приложение можно арендовать велосипед или самокат, вызвать на дом уборщика или заказать доставку цветов. УК в этом случае выступит связующим звеном, которое соединит заказчика с непосредственными исполнителями.

Первые образцы таких «умных» приложений появляются и в России: похожий функционал развивает застройщик «Железно», работающий в Кирове, Ульяновске и Ижевске. Руководитель ИТ-отдела этой компании Иван Власов рассказал, что решение под названием «Мажордом» застройщик разработал самостоятельно, без внешних подрядчиков. Это позволило сохранить цену 1 м² на прежнем уровне и при этом добавить функционал, полезный для жителей.

Есть и российская специфика: если варианты из Сингапура и США сосредоточены на досуге и удобствах жильцов, то «Мажордом» сильнее концентрируется на обязательствах жильцов по оплате коммунальных услуг. С помощью приложения можно отправлять показания счётчиков и в едином интерфейсе оплачивать все квитанции.

Автор: Антон Погорельский / РБК