Полную версию конференции «Тренды – 2021 и их влияние на развитие девелопмента» смотрите тут.

За 10 месяцев 2021 года объём действующих разрешений на строительство вырос до 156 млн м², с сохранением градостроительного потенциала ещё на 223 млн м² по всей стране. Это означает, что деньги, заработанные девелоперами в течение 2020 года, были направлены на покупку новых участков под застройку и модернизацию строительных мощностей.

Сейчас наполняемость эскроу-счетов нередко превышает 100% объёма задолженности, благодаря чему ставка по проектному финансированию составляет в среднем около 3,5%. Тем не менее уже сегодня мы видим снижение объёмов выдачи ипотеки на 10%.

Вопрос в том, насколько застройщики будут готовы стартовать с новыми проектами в первой половине 2022 года и какие действия нужны сейчас для стимуляции спроса.

Среди основных трендов 2021 года необходимо отметить рост себестоимости строительства. Удорожание стройматериалов составило от 30 до 70%, также есть проблемы с привлечением рабочей силы. Это привело к существенному росту всех расходов и неизбежно ведёт к повышению стоимости квадратного метра. Контракты с генподрядчиками сегодня фактически заключаются с открытой ценой, особенно в части поставок импортного оборудования (лифтов, фасадных систем). Здесь отрасли могут помочь инструменты хеджирования сделок.

Также следует отметить рост доли квартир, сдающихся с отделкой: в сегменте комфорт-класса за 1,5 года эта доля выросла с 15 до 80%. Дальнейшему распространению тренда мешает увеличение количества спорных ситуаций и затягивание сроков подписания актов приёмки-передачи квартир. Решить эту проблему мог бы помочь механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов, позволяющий вывести отделочные работы в отдельный договор с покупателем.

Российский девелопмент в 2021 году развивается в русле глобальных трендов отрасли. Идёт популяризация узкоспециализированных ERP-систем, отвечающих задачам цифровизации девелоперского бизнеса. Впервые в России в проектировании и строительстве жилых зданий была использована система добровольной экологической сертификации. Разработки в сфере возобновляемой энергетики, технологий «умного» дома, пассивного и активного энергосбережения используются в проектах комплексной застройки. Внедрение принципов ESG в реализации таких проектов выражается в достижении измеримых эксплуатационных показателей.

Уровень цифровизации строительной отрасли сильно отличается от региона к региону. Многие по-прежнему хранят и обрабатывают данные в «экселе». Руководителю на стол попадают данные, которые были актуальны в момент их сбора, но уже устарели.

«Макро ERP» благодаря модульной системе позволяет начать цифровизацию с элементарных вещей — с организации хранения первичных данных, с документооборота и продаж. Подключить модуль продаж можно буквально за две недели, внедрение ERP-системы целиком может занять до девяти месяцев.

Мы выделяем пять ключевых бизнес процессов застройщика для оцифровки в облаке:

продажи;

контроль сроков строительства;

договорную работу с подрядчиками и поставщиками;

платежи и взаимодействие с банком по проектному финансированию;

снабжение ТМЦ.

Когда они оцифрованы, руководитель видит финансовые метрики компании в режиме реального времени и полностью контролирует финансовую модель проекта.

На рынке много решений для автоматизации отдельных бизнес-процессов. «Макро ERP» предлагает комплексную бесшовную систему, предназначенную для работы со спецификой девелоперского бизнеса. Внедрение системы даёт измеримые результаты — в рамках пилотного проекта с Сибирским банком Сбербанка мы увеличили скорость выдачи средств по проектному финансированию на 15%.

В 2021 году городская вилла на 32 квартиры в составе «Европейского квартала» в Тюмени стала первым сертифицированным BREEAM-объектом в Западной Сибири и всего третьим жилым зданием в России.

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method — метод экологической оценки эффективности зданий).

Систему BREEAM мы выбрали за её гибкость — она предполагает оценку объекта по 10 группам критериев: управление, здоровье и благополучие, энергия, транспорт, вода, материалы и другие. Часть из них мы выбрали для реализации в рамках проекта. В здании предусмотрена поквартирная приточно-вытяжная вентиляция с системой рекуперации тепла, датчики движения в местах общего пользования, солнечные панели, зарядки для электромобилей. На 40% улучшена энергоэффективность ограждающих конструкций. Автоматизирован мониторинг энергопотребления здания в целом и каждой квартиры в отдельности.

Застройка Рублево-Архангельского это первый в России опыт комплексного освоения территории по стандартам LEED.

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) — добровольная система сертификации зданий, разработанная в 1998 году «Американским советом по зелёным зданиям» для оценки энергоэффективности и экологичности проектов устойчивого развития.

Проект реализуется в западной части Москвы на территории площадью 461 га. Общая площадь общественных и жилых зданий составит более 4 млн м². На территории района будет создано около 71 000 рабочих мест и жильё на 66 000 человек.

Откликаясь на тренды 2021 года, в числе прочего мы готовим инфраструктуру для развития электрического транспорта. Электроэнергию для зарядных станций в паркингах и на гостевых парковках будут давать солнечные панели в связке с накопителями.

Прогнозы потребности в энергоснабжении строятся через математическое моделирование. Генерация и потребление тепловой энергии будут завязаны в единую автоматизированную систему. Она обеспечит экономию энергии и минимизацию выбросов СО2.

На всей территории планируется создание масштабной системы вакуумного мусороудаления предварительно разделённого мусора. Предусмотрена вторичная переработка пластика и бумаги.

Совокупность этих технологий образует комплексный ESG-подход к освоению территории.