Недвижимость
Уплотнение по-умному. Чего не хватает плану реновации Москвы
Александр Антонов
Урбанист, эксперт по территориальному планированию Союза архитекторов России
Строительные нормы и правила 1965 года определяли, что на одном гектаре микрорайона можно разместить не более 3,2 тысячи м² жилья. Именно по этой норме в основном построены районы пятиэтажек, но обеспеченность жильём в те времена была значительно меньше сегодняшней — 10—12 метров на человека, так что плотность жителей в микрорайонах в среднем составляла около 250 человек на гектар. Сейчас в тех же самых квартирах живёт меньше людей, упала и плотность населения микрорайонов — примерно до 180 человек на гектар, а в регионах и того меньше — около 150 человек на гектар.
Плотность населения жилой застройки
Затем этажность домов стала расти, вместе с ней росло и расстояние между домами. В итоге при 9—12-этажной застройке плотность населения выросла всего на 25%, хотя высота домов увеличилась вдвое. Сегодня в микрорайонах 70-х плотность населения составляет около 250 человек на гектар. Это в пересчёте на общую площадь микрорайона и с учётом не только жилья, но и внутриквартальных проездов, разных социальных объектов (школ, детсадов и т. д.). Если же квартал представлен только жильём, то плотность жителей будет в среднем 450—500 человек на гектар.
В конце 80-х Москва повсеместно застраивалась 17-этажными домами. Но уплотнение пока не стало критическим, поскольку пространства между домами, которые уже трудно называть дворами, увеличились. Максимальная плотность населения выросла до 600 человек на гектар (в реальности она всё-таки ниже, поскольку выросла и обеспеченность жильём: в условной двухкомнатной квартире сегодня в среднем живёт меньше людей, чем 50 лет назад).
Адекватный подход к застройке с учётом рациональной плотности населения закончился в 90-х, когда планирование территории отошло на второй план, а основной задачей застройщиков стало максимальное получение выгоды. При этом все минусы нашей уплотнительной застройки отразились на удобстве для жителей. Самый очевидный минус — сложности с парковкой. Нехватка парковочных мест влечёт за собой социальную напряжённость: соседи начинают конфликтовать за машино-места, и споры эти иногда доходят до полноценной вражды. Кроме того, невозможность припарковаться рядом с домом вынуждает жителей района колесить по округе в поисках парковки, и на это тратится много времени. И, наконец, когда становится очевидно, что мест категорически не хватает, встаёт вопрос о платных парковках, оплачивать которые готовы далеко не все (особенно, если кто-то при этом продолжает парковаться бесплатно) — в итоге очередной повод для конфликта.
Реновация
Программа переселения из старого фонда в концепции уплотнительной застройки — история отдельная. На старте программы говорилось, что этажность застройки за редким исключением не будет превышать 14 этажей. Пока получается иначе: судя по проектам, представленным на сайте стройкомплекса, запланированы дома более высокой этажности, в некоторых случаях имеется в виду более 30 этажей.
Плотность населения в таких кварталах (при сохранении относительно маленьких квартир) вырастет до 700—800 человек на гектар, а это в 2-3 раза больше, чем было в пятиэтажной застройке. Это далеко не самый пессимистичный сценарий: так, целый ряд жилых комплексов ПИКа предполагает плотность населения в 1 000 человек на гектар.
Учитывая рост популярности дворов без машин, проблема с парковками встанет в полный рост: разместить достаточное количество плоскостных парковок на застраиваемой территории физически невозможно даже в случае, если машины всё-таки пустят во дворы. Считается, что на каждую семью приходится по одной машине (в одних семьях по две машины, а в других их нет вовсе). То есть на 1 000 человек будет приходиться примерно 400 автомобилей. Если расставить их на плоскости с соблюдением требований парковки и организации подъездов, то они займут около 1,2 гектара территории. А ведь надо ещё где-то на этом гектаре разместить сам дом, не говоря уже о детских, спортивных площадках…
Правила уплотнения
Учитывая вышеперечисленные проблемы (на самом деле их значительно больше, но мы рассмотрели основные), напрашивается вывод, что должны существовать определённые правила уплотнительной застройки. Безусловно, они есть, и хорошо бы, их принимали во внимание в проектах реновации.
Нельзя подходить к уплотнению по общим лекалам для всей территории города: локации везде разные, значит, и подход должен быть индивидуальным. Высокая плотность населения допустима в центре города, в районе транспортных узлов, обеспечивающих хорошую доступность общественным транспортом. Окраины должны быть застроены малоэтажным жильём, здесь нужно больше свободных, в том числе озеленённых пространств, это убережёт города и от транспортных проблем, и от проблем перенаселения.
Начиная жилую уплотнительную застройку, важно помнить и о создании более высокой плотности уличной сети, причём в данном случае речь идёт не столько о многополосных шоссе и проспектах, сколько о частой сетке жилых улиц. К сожалению, не существует никаких нормативов, которые требовали бы наличие достаточной уличной сети в комплексе с интенсивным общественным транспортом при реализации высокоплотной застройки. В результате в реновационных проектах планировки сохраняются узкие двухполосные улочки, проложенные ещё в эпоху расширения Москвы до МКАДа, а на месте извилистых внутриквартальных проездов так и не появляется полноценная уличная сеть.
Также в проектах реновации не видно новых многоэтажных стоянок, которые достаточно активно строились в Москве и даже в Подмосковье на рубеже 2010-х годов. Возможно, при проектировании самих зданий будут предусмотрены подземные многоуровневые паркинги, но пока в это верится с трудом.
Интересно, что в результате реновации на месте окраинных спальных районов Москвы… так и останутся спальные районы. Реновация не предусматривает размещения каких-либо новых рабочих мест в спальных районах (за исключением коммерческих помещений на первых этажах реновационных домов, но это вряд ли можно считать рабочими местами). Хорошо, если первых этажей будет хватать для ежедневного обслуживания растущего населения, но, скорее всего, поведенческая модель москвича серьёзно не изменится: он всё также будет садиться в выходные в свой автомобиль и ехать в один из ТЦ за МКАД вместо того, чтобы ходить пешком в магазины у дома или на местный рынок. Кстати, никаких местных рынков, средних или крупных общественно-культурных центров реновационными проектами планировки также не предусмотрено.
В заключение вернёмся к плотности: аксиомой городского планирования является снижение плотности застройки от центра к городским окраинам. При этом на окраинах плотность жителей должна падать ещё больше, ведь там размещается более просторное семейное жильё — таунхаусы и городские виллы — в противовес студиям и высотным многоквартирным домам в центре. Следуя логике развития комфортного города в районах, примыкающих к МКАДу, на месте пятиэтажной застройки должна была бы значительно уменьшиться плотность населения за счёт снижения этажности и возвращения части ранее застроенных территорий в природные ландшафты. Но, к сожалению, этого не происходит.